임대차상담

 경매로 집을 사려고 하는데 권리분석이 애매해서 답변 부탁드립니다.

Q. <갑구 : 소유권에 관한 사항>
2006년 3월 30일 가압류 1190만9124원 채권자 *** 씨
2006년 4월 24일 가압류 1100만6959원 채권자 *** 씨
2006년 6월 30일  임의경매개시 결정 채권자 은행
2006년 8월1일 가압류 1882만2338원 채권자 *** 씨
2006년 8월14일 가압류 163만6700원 채권자 ***씨
2006년 9월 13일   압류 권리자 공단
2006년 10월 12일  압류 권리자 공단
2007년 3월 15일  압류 권리자 ** 세무서
<을구 : 소유권 이외의 권리에 관한 사항>
2004년 6월 15일 근저당권 설정  2080만0,00원 근저당권자 은행
2006년 1월 5일 근저당권 설정  3000만0,000원 근저당권자  *** 주식회사
등기부 등본에 이렇게 권리가 설정되어 있는데
질문 1) 2번 유찰되어 3390만원 정도 되었는데, 입찰을 3500만원에서 3,800만원사이로 하려는데 만약 낙찰되면 제가 인수해야할 권리가 있는지 궁금합니다. 있다면 그 금액은 얼마나 될까요?
질문 2) 만약에 낙찰 되면 문제가 될 것 좀 알려주세요.

A 질문 1) 2번 유찰되어 3390만원 정도 되었는데, 입찰을 3500만원에서 3800만원 사이로 하려는데 만약 낙찰되면 제가 인수해야할 권리가 있고 있다면 그 금액은 얼마나 될까요?

1.  말소기준권리는 2004년(2004년 6월 15일 근저당권 설정  2080만000원 근저당권자 은행)의 근저당입니다.

2.  이 권리보다 먼저 전입신고하고 살고 있는 세입자가 있으면 인수해야 할 것이니 현장 답사를 통해서 직접 알아보시기 바라겠습니다.

3.  현재 매각물건 명세서 상으로는 인수할 것은 없어 보입니다.

질문 2) 만약에 낙찰 되면 문제가 될 것 좀 알려주세요.

1.  현재 명세서 상으로는 인수할 것이 없어서 걱정하실 것은 없습니다.

2.  혹시 2004년 근저당보다도 먼저 전입신고 되어 있는 세입자가 있는지만 확인해 보시면 될 것입니다.
     그런 것도 없을 것으로 보이기는 하지만 알아보셔야 할 것입니다.

 일산신도시 아파트이고, 시세가 4억원 정도 한다고 합니다.

Q. 일산인데요, 시세는 4억원이고 전세는 1억 4000만원에 나왔는데 융자가 1억 2000만원이 있습니다.
전세를 들어가도 좋을지 궁금합니다.

A. 1.  시세가 4억이면 경매로 나오면 시세로 팔리는 것은 아니니 약 70% ~ 80%를 예상해 보아야 합니다.
     경매비용까지 빼면 약 3억 정도로 낙찰이 될 것입니다.

2.  근저당이 선순위이니 1억 2000만원 정도를 빼면 1억 8000만원(3억~ 1억 2000만원) 정도가 남아서 전세 1억 4000만원은 별문제 없이 배당을 받을 수 있을 것입니다.
    큰 문제는 없는 건물로 보이니 전입신고하고 확정일자를 받아서 살고 계시면 안전할 것입니다.

    전세권 등기를 한다고 뭐 달라지는 것은 없으니 굳이 하실 필요는 없을 것입니다.

 다세대주택에 4년째 전세 사는데요..

Q. 건물에 대출도 없이 깨끗해서 계약했습니다.
그런데 건물 주인이 바뀌었는데 2006년 9월에 5300만원 대출을 받았습니다.
그런데 저희는 다시 2006년 10월에 확정일자를 다시 받았다는데 만약 집주인이 전세금 안 빼줘서 지급명령 신청해서 경매에 넘어가면 전세보증금 3000만원을 전부 받을 수 있는지 궁금합니다.
2006년 11월에 구청에 세금이 밀려 압류도 되었는데 불안합니다.
혹시 나중에 받은 확정일자가 문제가 되나요?

A. 1.  처음에 들어오시면서 전입신고하고 확정일자를 받아 두시고 그 확정일자 계약서를 보관하고 있으면 그 때의 전세금은 1순위 입니다.

2.  나중에 증액해서 다시 받아두신 2006년 10월에 받은 확정일자가 전세금이 바뀌어서 증액한 금액에 대하여 확정일자를 받았다고 하면 증액한 금액만 근저당이나 압류에 밀릴 수 있습니다.

3.  지방이면 1200만원까지는 최우선 변제를 받을 수 있지만 나머지 1800만원에 대하여는 순서를 따져 보셔야 합니다.

4.  배당 순서
낙찰대금 : (0순위 :  경매 대금)
1순위 :  최우선변제금  1200만원 ~ 1600만원(서울, 인천, 수원, 안양 등)
１순위 :  압류(2006년 １１월)재산세　등　당해세
２순위 :  확정일자 전세금(2003년 3월 29일)
３순위 : 근저당 5300만원
４순위 :  확정일자 전세금(2006년 11월)
확정일자를 나중에 받았어도 문제는 없지만 나중에 받은 확정일자의 전세금 증액은 가장 마지막에 받게 됩니다.

  광역시의 군에서 살고 있는데 최우선변제는 어떻게 되나요?

Q. 2005년 11월에 임대차 계약을 하고 현재 광역시 이하 군에 살고 있는데 집이 경매에 넘어가게 생겼습니다.

현재 집값이 2억 3000만원 정도이고 전세금 4000만원에 2년 계약을 해서 사는데 지금 1년이 되어가고 있는데 집주인이 금융기관에 돈을 빌려서 못 갚아서 법원경매에 넘어가게 되었습니다.
1순위는 금융기관(2억원), 2순위는 가압류(1850만원), 3순위는 전세세입자(3000만원), 4순위는 전세 세입자(3000만원), 5순위가 저인데요 법원에서 배당금 신청을 하라는 통보가 왔습니다. 어떻게 해야 될까요?
참고로 4순위 세입자는 12월에 전세금을 받지 못하고 이사 했습니다. 그러면 순위가 바뀌는지요? 그것도 알고 싶습니다. 제가  전세 보증금을 얼마까지 받을 수 있는 지도요.
금융기관에서 빌려서 집주인이 쓴 돈이 1억 4000만원 정도되구요. 집주인남편 앞으로 2000만원 더 빌려 쓴 것으로 알고 있습니다.
받을 수 있는 길이 있을지 모르겠습니다.
전세금을 다 받을 수 없다면 이집을 세입자인 저희가 낙찰 받을까 합니다.
낙찰 받았을 시에 집주인이 갚지 못한 채권금액을 낙찰 받은 사람이 갚아야 하는지요?(가압류, 저당금 또는 전세 보증금)
그리고 제가 알고 있는 것은 (군)단위는 보증금이 3000만원 이상은 소액임대차 보호법에 해당 되지 않는다고 알고 있는데 사실인가요?

A. 질문 1.  건물가격은 2억 3000만원 정도구요 1순위는 금융기관(2억원) 2순위는 가압류(1850만원) 3순위는 전세세입자(3000만원) 4순위는 전세세입자(3000만원) 5순위가 저인데요

1.  먼저 경매로 나가는 상황을 가정해야 하니, 건물 가격이 2억 3천만원 정도로 보고 경매로 나가면 약 70% ~ 80%선으로 낙찰이 예상됩니다.  그러면 1억 7000만원 정도가 됩니다.

2.  광역시의 군은 3000만원 이하가 최우선변제로 1200만원을 받을 수 있는데 님은 4000만원으로 대상은 되지 않습니다.
      그러면 3순위 세입자와 4순위 세입자가 1200만원을 가장 우선적으로 받을 수 있습니다.

3.  그 다음은 순서적으로 우선 변제를 받는데, 은행의 근저당이 최선순위로 현재 채무액은 꼭 2억원은 아니라도 2억원에 육박할 것입니다. 그러면 은행에서 받아 갈 돈도 부족합니다.

4.  안타깝게도 더 이상 배당할 것이 없습니다.

질문 2.  이 집을 세입자인 저희가 낙찰 받을까 합니다.

낙찰 받았을 시에 집주인이 갚지 못한 채권금액을 낙찰 받은 사람이 갚아야 하는지요? (가압류, 저당금 또는 전세 보증금)

1.  나머지 은행이나 가압류, 전세금 등은 낙찰자가 인수하는 것은 아닙니다.

2.  임대 아파트는 아닐 것이니 경매에 일반인과 똑같이 입찰에 참여 하셔야 합니다.
 

질문 3.  제가 알고 있는 것은 군 단위는 3000만원 이상은 소액임대차 보호법에 해당되지 않는다고 알고 있는데 사실인가요?

1.  원래 광역시는 3500만원 이하이면 1400만원을 최우선하여 변제를 받습니다.

2.  하지만 광역시라도 군은 3000만원 이하가 ‘소액’보증금이며 1200만원이 최우선변제금 입니다.
인천의 강화나 옹진군, 부산의 기장군이나 달성군 들은 여기에 해당하게 됩니다.
 최우선변제에도 해당하지 않게 되어 경매로 배당 자체를 받을 수 없게 되었습니다.

  낙찰가가 2순위 근저당까지의 금액이라면 3순위 확정일자는 못받나요?

Q. 1순위가 은행이고 2순위가 근저당 설정한 다른 임차인이고 그 다음 3순위로 확정일자를 제가 받았습니다.
낙찰가가 2순위인 근저당 설정까지인데 이렇게 되면 확정일자 받은 저는 돈을 받지 못하나요?

A. 1.  낙찰가가 2순위 정도에까지 해당되는 금액이라면 일단 순위 상으로는 받을 수 없게 됩니다.

2.  다만 전세금이 아주 적은 ‘소액’보증금(4000만원, 3500만원, 3000만원)이라면 ‘전입신고하고 살고 계시면’ 특별법에 따라 최우선변제에 해당되는  금액만 받을 수 있습니다.

(1) 은행의 근저당이 2001년 9월 15일 이후의 최근의 것이고, 님이 서울, 인천, 수원, 안양, 고양, 과천, 성남, 부천, 시흥 등 16군데 지역이면 1600만원(보증금 또는 전세금이 4000만원 이하)을

(2)  대전, 광주, 부산, 대구, 울산이라면 1400만원(보증금 또는 전세금이 3500만원 이하)

(3)  기타 지역은 1200만원(보증금 또는 전세금이 3000만원 이하)을 선순위 근저당보다도 먼저 받을 수는 있습니다.

 대구의 최우선변제금과 이사비용은 얼마나 되나요?

Q. 대구 연립주택으로 은행에서 근저당설정이 2300만원 되어 있었고 보증금 2500만원에 월세 15만원으로 전세계약한 집입니다.
1차 경매가 진행되어 경매낙찰 가격이 5600만원입니다
그리고 낙찰대금을 이달 말까지 내야한다고 합니다.
1. 제가 소액임차인으로써 먼저 1400만원을 받고 그 다음 은행한테 2300만원을, 그 후에 다시 저한테 나머지 1100만원을 주는 게 맞는지요?
2. 그리고 만약에 제가 돈을 받고 전세 집을 꼭 비워줘야 하나요? 소유자만 바뀌고 전세계약은 그대로 유지할 수 없나요? 아님 바뀐 소유자와 다시 계약을 할 수도 있는지 궁금합니다.
3. 만약 집을 비워줘야 한다면 이사비용은 얼마나 되나요?
4. 또 지금 매달 월세로 15만원씩 송금하고 있는데 앞으로 어떻게 해야 되는지 궁금합니다.

A. 질문 1) 그러면 제가 소액임차인으로써 먼저 1400만원을 받고 그 다음 은행한테 2300만원을, 그 후에 다시 저한테 나머지 1100만원을 주는 게 맞는지요?

1. 대구이니 근저당 날짜가 최근(2001년 9월 15일)이면 최우선변제로 1400만원을 받습니다.

2. 그리고 나머지는 우선변제로 은행의 근저당이 선순위이니 조금 적을 수는 있지만 은행이 2300만원 받아가고, 그래도 금액이 남으니 그 다음 순위인 님이 1400만원을 뺀 나머지 1100만원을 받게 될 것입니다.

3. 근저당 날짜의 변수만 없으면 맞습니다. 변수가 있어도 부족하지 않으니 다 받으실 수 있습니다.

질문 2) 만약에 제가 돈을 받고 전세집을 꼭 비워줘야 하나요? 소유자만 바뀌고 전세계약은 그대로 유지할 수 없나요? 아님 바뀐 소유자와 다시 계약을 할 수도 있는지 궁금합니다.

1.  보통은 낙찰자가 계약을 잘 안하는 경우가 많지만 낙찰자와 얘기를 해보시길 바라겠습니다.

2.  원래는 전세금을 다 받으셨으니 집을 비워주라고 하면 비워주셔야 합니다. 그리고 근저당보다 후순위이니 대항력은 없어 비워주는 것이 원칙 입니다.

질문 3) 만약 집을 비워줘야 한다면 이사비용은 어떻게 되나요?

1.  경매되어 전세금을 다 못 받는 사람이 이사비용을 요구하는 것이지 다 받으신 입장에서는 달라고 하기 어렵습니다. 주는 낙찰자도 있기는 하지만 기대는 마셔야 하겠네요.

2.  더불어 그 전세금을 받으러 가시려면 낙찰자의 인감과 명도확인서가 필요하니 열쇠를 건네주면 낙찰자가 서류를 주게 될 것입니다. 그래서 요구는 하기 어렵습니다.

질문 4) 또 지금 매달 월세로 10만원씩 송금하고 있는데 앞으로 어떻게 해야 되는지요?

1.  경락대금을 낸 것으로 보이는데요, 그러면 낙찰자가 주인 입니다.

2.  송금하시면  안 되니 가지고 계시다가 낙찰자가 달라고 하면 주세요.
    얘기 안하면 놔두시고요.