하반기에는 분양가상한제 및 미분양사태의 먹구름에서 헤어 나오지 못하고 있는 주택시장과는 반대로 상가시장은 좀더 활발해질 전망이다. 

21일 판교신도시 상가분양을 시작으로 파주운정, 잠실 재건축 1,2단지 등에서 대형급 상가분양이 줄을 잇고 있다. 

투자자들도 봇물처럼 쏟아져 나오고 있는 신규분양소식에 주목하고 있다. 그야 말로 옥석가리기 게임이다. 

전문가들은 상가투자에 있어서는 "숲과 나무를 적정 비율로 봐야 낭패가 없다" 고 강조한다. 

괜찮은 상가를 찾기 위해서는 상가의 속성을 제대로 파악하는 것이 중요하다.  수익을 많이 남길 수 있는 것도 상가지만 잘못 분양받으면 본전도 못찾고 나오는 경우가 부지기수다.

이에 상가유형별 투자 유의점을 살펴본다.
 
■ 아파트 단지내 상가 

아파트 단지에 들어서면 가장 먼저 눈에 띄는 곳이 있다. 바로 아파트 단지 상가다. 단지 내 상가는 고객이 고정적으로 확보돼 있다는 최대 이점에 초보 투자자들도 쉽게 투자해왔다.  

하지만 “돌다리도 두드려보고 건너라”는 속담이 있듯이 아파트 단지내 상가에 투자할 때도 유의할 점이 있다. 

많은 아파트 주민들은 일요일 아침마다 가족과 함께 인근 대형마트에 가서 일주일 분량의 생활필수품을 구매한다. 또 고객들은 상권이 밀집돼 있는 인근 번화가를 일부러 찾아다니기도 한다.

이렇듯 투자자들은 고객의 소비패턴 변화와 소비성향을 항상 염두에 둬야 한다. 또한 적정 임대가격을 고려하지 않은 고가 낙찰도 위험요소다. 

단지내 상가에 투자할 때는 상가위치, 상가 성향, 예상점포수, 도보 및 자동차 메인 도로 위치, 입주자들의 동선, 주변상권 등을 고려해야 한다. 상가위치의 경우 잘못 설정돼 있을 때 슬럼화될 수 있다. 단지내 상가는 아파트의 입구에 위치하는 것이 가장 좋다.

단지내 상가는 주로 경쟁입찰방식으로 공급되는데 낙찰비율 150%이내가 적정수준이다. 하지만 내정가격이 3.3㎡당 3000만원 이상인 곳에 투자하는 것은 위험할 수 있다. 

지난 2006년 동탄신도시 단지내 상가 입찰때는 내정가격만 3.3㎡당 4300만원에 달했다.

■ 근린상가 

근린상가는 대부분이 택지지구 상업지 중심으로 몰려있다. 

택지지구 상가는 이미 화성동탄, 용인죽전, 남양주 호평·평내, 용인동백 등 곳곳의 사례에서 알 수 있듯이 상가가 활성화되고 고객이 형성될 때까지 시간이 걸린다. 

즉 근린상가 투자초기에는 아파트 입주율이 저조하다. 상권이 형성된 후에는 안정기를 거쳐야 한다. 이런 이유로 투자시 3년 이상 중장기적인 안목에서 접근해야 한다.

하지만 이를 예상하지 못하는 많은 투자자들은 낭패를 보고 있다.

근린상가 투자시 분양가 수준, 필수업종 위주의 업종고려, 지하철·버스 등 대중교통 등을 고려해야 한다. 또한 학교 용지 분포도, 출퇴근 동선, 주요 소비층 동선 등도 파악해야 한다.

■ 주상복합상가

주상복합상가는 비교적 상가 활성지역에 위치해 있다. 상층부 주거세대와 많은 유동인구로 수요가 많은 메리트가 있다. 

그러나  1층 전면상가, 상층부 병원, 금융기관 입점 점포를 제외한 후면이나 지하상가 등이 주상복합상가의 투자 사각지대가 될 수 있다. 역세권에서도 장기공실로 방치된 사례가 있다. 

따라서 주상복합상가 투자시에는 상가 공급량 현황 파악은 기본이다. 브랜드 맹신이나 저렴한 분양가로 무작정 투자하는 것은 위험하다.

■ 테마상가(쇼핑몰) 

테마상가는 소액투자가 가능하다는 메리트가 있다.

하지만 분양과 홍보를 담당하고 있는 운영주체의 실체파악이 중요하다. 홍보나 분양이 제대로 되지 않으면 빈 상가들이 늘어나기 마련이다. 이렇게 되면 입점해 있는 상가들에도 미치는 영향은 클 수밖에 없다.

또한 주요 소비자 성향에 맞지 않는 콘텐츠 구성이나 실수요층의 움직임이 활발하지 못한 테마상가에는 투자를 하지 않는 것이 좋다.

상가정보연구소 박대원 소장은 “상가특성상 유형별 투자 전략도 분명 달리해야 한다”며 “특히 가변적 요소의 항목을 토대로 투자 리스크를 제거하고 투자확신을 가지려면 현장답사를 여러 번 하는 것도 매우 중요하다”고 말했다.

상가유형별 유의점

상가 유형	유  의   점
단지내 상사	대형마트 위주 소비패턴변화와 소비성향 유의
	고가낙찰 유의 및 상가위치,입주자 동선, 메인도로 위치 등 유의
근린상가	아파트 입주율, 상권 형성 등 고려해 중장기적인 접근 필요
	분양가 수준, 대중교통, 출퇴근 동선, 주요 소비층 동선 등 파악 필요
주상복합상가	상가공급량 현황파악 필요
	브랜드 맹신 및 저렴한 분양가 유의
테마상가	운영주체 실체 파악 중요
	소비자 성향 고려해 콘텐츠 구성한 상가 선택