세 들어갈 연립주택의 시세는 1억5000만원 정도인데 집주인이 은행에 대출 7000만원을 받아서 근저당이 1억원이 잡혀있습니다. 보증금 3000만원을 걸고 월세로 계약을 하려고 하는데 괜찮을까요? 확정일자를 받아 놓고 만약 불미스러운 일이 발생하면 보증금을 찾을 수 있을까요?

   질문1.아파트시세 1억5000만원 정도, 근저당 1억원, 월세로 보증금 3000만원을 걸고 계약을 할까요?

1.경매로 나오면 잘 팔리게 하기 위해서 싸게 내놓습니다.
 (1)그래서 집 시세의 약 70%~80%를 생각하시면 되는데요. 경매비용까지 모두 빼고 나면 약 1억1000만원 정도밖에는 나오지 않습니다.
 (2)보증금 3000만원이 소액이라서 최우선적으로 배당받을 수 있습니다. 근저당이나 저당권 등이 최근에 설정된것으로 2001년 9월 15일 이후면 지역에 따라서 ‘전입신고만 하고 살고’ 계셔도 최우선변제를 받을 수 있습니다. 
①서울, 인천, 수원, 안양, 과천, 의왕, 성남, 부천, 고양 등이면 1600만원, ②대전, 광주, 부산, 울산, 대구면 1400만원 ③기타 지역이면 1200만원을 최우선적으로 배당받을 수 있습니다.
2.나머지는 확정일자에 따라 우선배당을 받아야 하는데 그러면 은행보다는 후순위입니다. 은행의 대출 금액이 커서 1억원을 빼고 나면 받을 돈이 하나도 없을 것입니다. 아마 은행도 받을 돈이 부족할 것입니다.
3.잘해봐야 1600만원 받고 1400만원은 한 순간에 날라 갈 수 있습니다. 들어가지 마세요. 그래도 약간 덜 위험한 집이 있을 것입니다.

질문2.확정일자를 받아도 만약 불미스러운 일이 발생하면 보증금을 찾을 수 있을까요?

1.확정일자는 은행의 대출금이 적어서 받을 것이 충분히 남으면 전입신고하고 확정일자 받아 살고 있으면 안전합니다. 하지만 그렇지 않는 경우에는 전세권 등기를 해도 소용이 없습니다.
2.현재 상황에서는 최우선 변제금 외에는 받을 것이 없는 집입니다. 이에 아무리 환경이 좋아도 절반 정도도 못 받을 수 있습니다.
3.여기에 근저당권이 2001년 9월 15일 이전이라면 1200만원도 보호가 되지 않을 수 있습니다. 쉽게 돈을 벌수는 없기에 재산은 스스로 잘 보호하셔야 합니다. 설마 했다가 경매가 되는 경우에는 빠져나올 수도 없으니 불안하면 들어가질 말아야 합니다.

감사합니다.