아파트를 경매 받으려고 하는데요, 감정평가액은 7000만원이고 한번 유찰되어 현재는 4900만원 입니다.
1.사건 내역으로 아파트와 토지 2개가 같이 나왔던데 아파트만 받을 수도 있습니까?
2.당사자내역은
  채권자   **기금
  채무자겸 소유자  이**
  임차인           박**
  근저당권자        **은행
  근저당권자        김**
  근저당권자        ***회사
  가압류권자        **기금
  가압류권자        최**
  가압류권자        **농협
  가압류권자        **주식회사
  점유자            한**
1.이거 보는 법을 모르겠는데 어떻게 보는 건가요?
2.그리고 권리는 어떻게 되는 건가요? 만약 제가 받으면 그 다음에는 어떻게 되는 것인지 알고 싶습니다.
3.물건 비고에 “임차인 있음”으로 나와 있던데 지금 경매 받아도 되는 건지 받고 나면 제 권리는 뭐고 의무는 뭔지 궁금합니다.

  질문1. 이거 보는 법을 모르겠습니다.어떻게 보는 건가요?

1.채권자 **기금은 채무자겸 소유자라는 사람에게 돈을 빌려주었다는 것을 남들이 볼 수 있도록 등기부에 기록해 놓았다는 것입니다.
2.근저당권자 **은행, 김**, **회사는 역시 소유자에게 돈을 빌려 주면서 토지나 건물에 대한 처분권을 담보로 제공받았다는 것으로 돈을 빌려주고 갚겠다는 변제기가 지나면 경매로 처분을 요구할 수 있습니다. 그래서 빌려준 돈을 받아낼 수 있을 것입니다.
3.  가압류권자             **기금
     가압류권자             최**
     가압류권자              **은행
     가압류권자             **회사
가압류권자들은 소유자에게 돈을 빌려 주기는 했지만 토지나 건물 같은 것은 담보로 제공 받지 못했다는 차이가 있습니다. 경매가 되면 돈을 받을 권리는 있지만 가압류권자들이나 후순위 권리자들과 순서 없이 똑같이 배당(안분배당)을 받습니다.
4.임차인 박**는 소유자에게 전세금이나 보증금을 주고 살고 있는 사람으로 말소기준권리인 근저당, 가압류 등보다 먼저 전입신고하고 살고 있었다면 대항력이 있어서 전세금이나 보증금을 다 받지 못하면 낙찰자에게도 또 대항할 수 있어서 주의해야 합니다.
5.점유자 한**는 세입자나 채무자와 관련된 친족 등인 것으로 보이며 전입신고 등이 없이 그 집에 살고 있거나 전입신고만 하고 살고 있는 사람인 것을 암시하고 있습니다.
 

질문2. 물건 비고에 임차인 있음으로 나와 있던데요. 만약 제가 받으면 권리는 어떻게 되며 그 다음에는 어떻게 되는 건지요?

1.근저당이나 가압류는 경매가 진행되고 끝나면 모두 소멸되는 권리로 낙찰자가 신경 쓸 것은 없습니다. 다 못 받아도 소멸되니 걱정하지 않아도 됩니다.
2.다만 임차인이나 점유자는 가장 최선순위 말소기준권리(신용보증기금)보다 먼저 들어와 있다고 하면 인수를 해야 하니 주의하셔야 합니다.
3.그리고 점유자도 말소기준권리보다 먼저 전입신고하고 살고 있다면 떠안고 집을 사야 하니 전세금이나 보증금이 얼마인지를 알아 보셔야 합니다.


질문3. 지금 경매 받아도 되는 건지, 받고 나면 제 권리는 뭔지 의무는 뭔지 궁금합니다.

1.그냥 순서상으로 신용보증기금이 말소기준권리이고 그 이후에 임차인 박**씨와 점유자 한**씨가 세 들어 살았다면 대항력이 없는 경우라서 보증금이나 전세금은 신경 쓸 것이 없습니다.
2.하지만 반대로 **기금보다 먼저 들어와서 전입신고하고 살고 있다면 전세금이나 보증금을 다 못 받으면 낙찰자에게 받아서도 나갈 수 있으니 “낙찰 받기 전에 얼마이며, 다 받을 수 있을 것인지?”를 따져 보시고 낙찰을 받아야 합니다. 이런 대항력이 있는 임차인을 가장 신경 쓰셔야 합니다.
3.현재 **기금이 경매를 신청해서 위에 기재되어 있다면 아래에 있는 근저당권자가 말소기준권리가 될 것이기 때문에 그 날짜를 기준으로 해서 임차인과 점유자가 언제 들어와서 전입신고를 하고 살고 있는지 그것만 따져 보시면 위험할 것은 없습니다.

감사합니다.