가압류와 근저당이 설정된 집에 세 들어가도 될까요?

급하게 집을 구하느라 구했는데 가압류하고 근저당권 설정이 되어있습니다. 들어가려는 집의 현재시가는 1억 5000만원 정도 입니다. 현재 그 집에 걸려 있는 빚 내역입니다.
가압류
1. ㅇㅇ신용카드 1200만원
2. ㅇㅇㅇ       2010만원
3. ㅇㅇ은행     3600만원 
4. ㅇㅇ 은행    2000만원
5. ㅇㅇ보증보험 970만원
6. ㅇㅇ주식회사 570만원
7. ㅇㅇ 주식회사 730만원
근저당권설정
1. 농협 5000만원
2. ㅇㅇ카드사 1700만원입니다.
여기서 질문입니다
1. 전세금은 2500만원인데 이 집이 경매로 넘어가면 세입자가 보호를 받을 수 있을까요?
2. 대구인데요. 1400만원을 변제 받은 후 바로 집을 빼줘야 합니까?
3. 제가 경매에 참가해서 낙찰 받을 경우 이익이 될까요?
4. 그냥 월세 40만원 준다고 생각하고 살다가 경매로 넘어갈시 제가 낙찰 받았으면 해서 들어가 살려고 하는데 위험부담이 너무 큰가요?
5. 이렇게 많이 잡혀 있어서 잘못될 경우 제가 취해야할 조치가 어떤 것이 있나요?
6. 만약 경매로 넘어 갔을 경우 제가 낙찰을 못 받는다면 최우선 순위로 배당금을 얼마나 받을 수 있는지요?
7.  기타 전문가분의 다른 조언도 부탁드립니다.

  질문1. 전세금은 2500만원인데, 경매로 넘어갈시 세입자 보호를 받을 수 있을까요?

결론 :  최우선변제 말고는 받을 것이 없을 것입니다.
1.  근저당이나 가압류의 날짜가 최근의 것으로 2001년 9월 15일 이후이고 전세금이 3500만원 이하이고 전입신고하고 살고 계시면 1400만원을 배당 받을 수 있을 것입니다.
①  서울, 인천, 수원, 안양, 과천, 의왕, 성남, 부천, 고양 등이면 1600만원
②  대전, 광주, 부산, 울산, 대구이면 1400만원
③  기타 지역이면 1200만원을 최우선하여 배당을 받을 수 있습니다.
2.  하지만 집값을 70% ~ 80% 잡고 선순위로 되어 있는 금액을 다 합하면 집값도 넘어가므로 순서는 기다려도 오지는 않을 것입니다.


질문2. 대구인데요, 1400만원 변제 받은 후 바로 집을 빼줘야 하나요?

1.  근저당이나 가압류(선순위 날짜에 대한 언급이 없어서 상담이 불가능합니다)가 최근 2001년 9월 15일 이후라면 1400만원은 최우선적으로 배당을 받습니다. 
2.그러나 근저당이나 가압류 등이 선순위에 자리 잡고 있었기 때문에 ’대항력이 없는’ 경우에 해당하여 배당으로 다 받지 못하면 집을 비워주고 나와야 합니다.


질문3. 제가 경매에 참가해서 낙찰 받으면 이익일까요?

1.  경매로 나온 물건이 비교적 시세보다는 싸게 낙찰을 받을 수 있으니 낙찰을 받는다면 이익은 클 것입니다. 하지만 현실적으로는 낙찰가액이 상당히 높은 것이 현재의 추세라서 많은 이득은 챙기기 어렵습니다.
2.  그래도 배당을 다 받지 못하고 나가야 할 입장이라면 낙찰을 받는 것이 낫습니다.

질문4. 그냥 월세 40만원 준다고 생각하고 살다가 경매로 넘어갈시 제가 낙찰 받았으면 해서 들어가 살려고 하는데 위험부담이 너무 큰가요?

1.  낙찰이라는 것 자체가 그리 쉽지는 않아서 쉽게 생각해서는 안 됩니다.
최고가로 쓰지 않으면 낙찰받기 어려워 낙찰 받아서 살 것이라고 생각만 하시면 안 됩니다.
그렇다고 많이만 써내면 투자 측면에서 잘하는 것도 아니니 쉽지가 않습니다.
2.  차라리 위험이 있으면 들어가지 않는 것이 가장 좋습니다.

질문5. 이렇게 많이 잡혀 있어서 잘못될 경우 제가 취해야할 조치는?

1.  이미 계약을 체결하셨기 때문에 다른 방법으로 전세금을 보호받기는 어렵습니다. 전세금이 최우선변제를 받을 수 있는 금액이라고 하면 전입신고를 계속 유지하며 입주하고 있어야 합니다. 확정일자를 받아서 보관하고 기본적인 사항에 충실하시면 됩니다.
2.  보증금을 최우선변제금 1400만원에 맞춰 놓는 것이 가장 좋은 방법이기는 하지만, 월세를 부담하는 것이 만만치 않다면 상당히 또 어렵기도 합니다.
3.  기간 맞춰서 살다가 나오시거나 중간에 세입자를 구해놓고 나오시는 방법이 좋지 않을까 생각합니다. 항상 경매가 되는 것은 아니라도 너무나 많은 채무액 때문에 대비는 해 두셔야 할 것으로 보입니다.

질문6. 만약 경매로 넘어 갔을 경우 제가 낙찰을 못 받는다면 최우선 순위로 배당금을 받을 수 있는지요?

1.  낙찰과 최우선변제는 별개로 봅니다.
2.  그래서 낙찰을 받지 못해도 전입신고와 입주라는 조건만 있으면 최우선변제를 받을 수 있습니다.