경매를 통해 아파트를 낙찰 받으려 합니다.
채무 및 경매 현황은 아래와 같습니다.
1. 낙찰가 : 1억원
2. 채무 : ○○은행 9000만원
3. 세입자(임차인) : 전세금 1억 2000만원(확정일자 받고 배당신청 함)
궁금한 것은
1. 전세권자는 전세금 1억 2000만원을 모두 돌려받을 수 있나요?
2. 낙찰자가 전세권자에 대해 전세금을 돌려줘야 하나요?
3. 위의 임차인이 낙찰자에게 전세금 모두 주기 전까지 못나간다고 하면 어떻게 해야 합니까?
4. 위의 경매 물건이 낙찰 받았을 때 괜찮은 것인지요?

질문 1. 낙찰가가 1억인데 전세권자는 전세금 1억 2000을 모두 돌려받을 수 있나요?
1.  ○○은행의 근저당보다 세입자의 전입신고나 확정일자 또는 전세권 등기가 후순위라면 모두 돌려받기 어렵습니다.
2.  그런데 근저당보다 선순위라면 나머지는 낙찰자에게 대항할 수 있어서 모두 받을 수 있게 됩니다.


질문 2. 낙찰자가 전세 권자에 대해 전세금을 돌려줘야 하나요?

1.  ○○은행의 근저당이 세입자보다 빠르면 낙찰자가 신경 쓸 것은 없습니다.
2.  하지만 근저당이 늦으면 낙찰자가 인수를 해야 하기 때문에 배당으로 전세금을 못 받은 만큼 돌려주어야 합니다.


질문 3. 전세권자가 낙찰자에게 전세금 모두 주기 전까지 못나간다고 떼를 쓰면 어떻게 해야 하죠?

1.  은행의 근저당이 있는데도 못나간다고 하면 법원에 인도명령을 신청하시면 됩니다.
2.  그런데 인도명령은 몇 백만원은 금방 나올 수 있으니 이사비용으로 50만원 ~ 100만원 정도를 주면 쉽게 내보낼 수도 있어 많이 그렇게 합니다.


질문 4. 위의 경매 물건이 낙찰 받았을 때 괜찮은 건가요?

1.  ○○은행이 선순위이고 임차인이 후순위라면 괜찮습니다.
2.  하지만 임차인인 선순위라면 인수할 때 전세금의 일부를 내주어야 하고 남은 기간 동안 산다고 하면 뭐라 못하니 골치 아픈 물건입니다.