매매계약 중인 연립에 전세계약을 하면서 전세 잔금 치르는 날 매수인이 전세잔금으로 매매 잔금을 치르려고 합니다.전세 계약은 매도자와 했는데 걱정인 것은 매수자가 당일 법무사를 통해서 등기신청을 한다고 합니다.그러면 집주인이 당일 날 바뀌게 되는데 전세 승계엔 문제가 없는지요?
계약서 특약 사항 란 이 아닌 중개대상 확인 · 설명서에 권리 관계란 의 소유권 사항에 매도자에서 매수자로 소유권이전 예정이라고 명시 돼 있는데 이것도 계약서 내용으로 볼 수 있나요?


질문1. 전세 잔금 치루는 날 매수인이 전세잔금으로 매매 잔금을 치르려고 하는데  전세 계약은 매도자와 했습니다.

1.  계약은 현재의 등기부상 소유자와 하는 것은 잘못된 것은 아닙니다.  그래서 매도인과 거래를 하는 것은 크게 문제가 되는 것은 아닙니다.
2.  전세권 등기를 한다는 약속은 안하셨을 것인데요, 입주하시면서 "전입신고"하면 다음 날 "대항력을 취득"합니다.
3.  매수인이 잔금 치르고 당장 등기를 한다면 그날 소유자가 되는 것이니 약간 불일치가 있는 것은 문제가 있기는 해 보입니다.
4.  그런 문제점을 해결하기 위해서는 잔금을 치르면서 계약서에 써달라고 해야 할 것이 있습니다.
"매수인은 (님의 성명)의 전세금 (               )원을 매수 후에 승계한다."라는 단서를 "매매계약서"에 꼭 써달라고 하셔야 더욱 안전할 것입니다.

질문2. 계약서 특약사항 란 이 아닌 중개대상 확인서에 권리관계 란의 소유권 사항에 매도자에서 매수자로 소유권이전 예정이라고 명시돼있는데 이것도 계약서 내용으로 볼 수 있나요?

1.  중개대상물 확인 설명서는 계약서와는 다른 특징을 갖고 있습니다.
2.  중개업자가 "권리관계(소유권, 저당권, 전세권 등)나 사실관계(소재지, 지목, 면적, 구조, 용도 등) 등"을 등기부나 대장 등을 떼어 보거나 현장답사를 해서 확인하고 설명을 해야 할 의무를 입증한 서면에 불과합니다.
3.  확인 · 설명서와 거래계약서는 좀 다른 서류이니 "합의나 특약"은 거래계약서에 있는 것이 바람직합니다.
4.  결론적으로 확인 · 설명서에 그렇게 쓰는 것은 계약서의 내용으로 보기에는 충분하지 않습니다.
문제가 없으려면 특별한 사항은  "매매계약서"에 기재되어야 문제가 없습니다.
잔금 줄 때에 부족한 부분은 중개업자에게 써달라고 요구하시면 되는 것입니다.
5.  위에서 언급한 "전세금 인수한다."라는 특약 사항을 "매매계약서"에 꼭 써달라고 하셔야 합니다. 그러면 계약상에 아무 문제가 없습니다.
그리고 입주하시기전에라도 "전입신고하고 확정일자 받아두면 좋습니다.