4층의 건물로서 등기부 열람결과 대지에 1억 5천만 원 근저당 설정 확인. 부동산을 통하여 전세 9천만 원에 그 건물 중 방 하나를 계약금 1천만 원에 11월 초순경 계약한 후 11월 말경 입주일로 정했습니다.
1.사정으로 지금 입주를 하고 싶은데 준공 검사를 받지 않아도 전입 및 확정 일자를 받을 수 있는지요?
2.이런 상황에서 지금 잔금을 치르고 미리 입주하면 될까요?
3.입주일 까지 채무관련 추가 건이 올라오면 계약서에 명시하지 않았어도 계약을 취소할 수 있는지요?

 
질문 1. 사정으로 지금 입주를 하고 싶은데 준공 검사를 받지 않아도 전입 및 확정 일자를  받을 수 있는지요?
(1)준공검사를 받지 않아도 전입신고를 못해도 확정일자는 받을 수 있습니다.
확정일자는 계약서만 가지고 가면 간 날짜로 날인을 해주고 세든 임차인이 알아서 보관하도록 하니 못 받을 것은 없습니다.
(2)하지만 입주는 하시겠지만 전입신고는 할 수 없을 것입니다.
보통 준공검사가 안 떨어지면 건축물대장이나 등기부도 만들어지지 않아 동사무소에서 전입신고를 받아주지 않을 것입니다.
(3)그런데 문제가 되는 것은 입주하고 확정일자는 받았어도 하나가 빠진 것이 있습니다.
① 이 전입신고를 하지 않으면 "대항력"도 발생하지 않고요, 확정일자의 "우선 변제"의 효력도 발생하지 않습니다.
② 그러기는 좀 어렵더라도 당장 경매로 나간다면 순서가 밀리니 보증금을 받을 가능성이 없게 될 것입니다.

질문 2.  이런 상황에서 지금 잔금을 치르고 미리 입주하면 될까요?
(1)이렇게 전입신고가 불가능하니 "들어가도 보호를 못 받는다."라는 것 때문에 지금 들어가야 하는가? 에 대하여 망설일 수밖에는 없을 것입니다.
①그러면 안 들어가면 될 것 같은데 적은 돈도 아니고 계약금 1천만 원을 걸어놓았으니 이 돈을 포기할 수는 없을 것입니다.
②그렇다고 1,000만원을 포기하고 들어가서는 안 되는 건물은 또 아니라고 보이니 선택의 방법이 없다면 포기하는 것보다는 잔금을 치르고 들어가시는 것이 좋을 듯합니다.
③ 등기부 자체도 없다는 측면에서는 아직 근저당 같은 것도 들어오지 않아서 준공검사 후에 사용승인 받자마자 근저당 들어오기 전에 전입신고하면 최선순위로 가장 바람직한 권리보호가 오히려 될 수 있을 것입니다.
(2)그럼 먼저 점검할 것들을 따져 보시고 문제가 될 부분은 요구를 하시면 될 것입니다.
①중개업자나 주인에게 "건물 등기는 언제 날 것인가?"를 확인해 보셔야 할 것입니다.
그 시기를 빨리 알아서 최대한 빨리 전입신고를 해야 하니 그렇습니다.
②잔금 주시면서 혹시 건물을 담보로 대출을 받으실 계획이 있느냐? 는 것도 물어 보셔야 합니다.
그럴 계획이라면 다짐을 받고 계약서에 "언제까지는 근저당 등은 설정하지 않겠다."는 것을 써달라고 요청을 하셔서 나중에 어긴 경우에 대비를 하셔야 할 것입니다.
(3)등기부에 아무 것도 없을 것이기에 입주하자마자 확정일자는 먼저 받아두시고, 사용승인 떨어져 "전입신고"가 가능하면 빨리 전입신고만 하면 선순위로 경매가 되더라도 문제가 될 것이 전혀 없습니다. 사실 그것만 신경 쓰면 되는 것입니다.   

질문 3. 입주일 까지 채무관련 추가건 이 올라오면 계약서에 명시하지 않았어도 계약을   취소할 수 있는지요?
(1)계약을 해제할 수는 없습니다.
만약 "입주일까 지는 근저당을 설정하지 않겠습니다." 라고 계약서에 쓰고 이를 어겼다면 모르지만 그런 언급이 없이는 이런 행위라고 하더라도 계약은 해제할 수 없습니다.
(2)경매로 넘어간 것도 아니라서 계약을 해제할 수는 없습니다.
(3)그래서 꼭 잔금을 주기 전에 "대출은 받지 않겠다."고 약속해 달라고 요구하시고 계약서에 쓰셔야 한다는 것입니다.
전 재산 주면서 그 정도의 할 말을 안 하시면 안 됩니다.
크게 걱정되는 부분은 사실 크지 않는데요,
혹시라도 모를 이런 상황을 먼저 예상 해보시고 잔금 주기 전에 약속 해주시라고 주인에게 요구를 꼭 하셔야 합니다.

참고 되셨으면 합니다. 감사합니다.