주택임대차 보호법, 상가 임대차 보호법 이 두 가지 차이점과 문제점을 좀 알려 주세요.



1. 상가와 주택의 비교 입니다.
 (1)  제정 목적
  ① 주택임대차보호법은 주거생활의 안정, ② 상가건물 임대차보호법은 경제생활의 안정으로 차이가 있습니다.
 (2)  적용 범위
   ① 주택은 주거용 건물의 일부나 전부,  ② 상가건물은 영업용에 적용되어 그 범위가 다릅니다.
(3) 대항력의 요건
  ①  주택임대차 보호법은 인도와 전입신고(동사무소), ② 상가건물임대차 보호법은 인도와 사업자등록신청(세무서)으로 다릅니다.
  (4)  확정일자
   ①  주택임대차 보호법은 동사무소, 법원, 공증인 사무소, ② 상가건물임대차 보호법은 세무서에서 받습니다.
 (5)  최단 기간
  ①  주택임대차 보호법은 최단기간이 2년이지만, ② 상가건물임대차 보호법은 1년으로 차이가 있습니다.
 (6)  증액 청구
  ①  주택임대차 보호법은 5%(1/20) ② 상가건물임대차 보호법은 12%(12/100)로 차이가 있습니다.
 (7)  보증금에서 월차임으로의 전환 범위
  ①  주택임대차 보호법은 연 14%, ② 상가건물임대차 보호법은 연 15%입니다.
 (8)  계약갱신 요구권
  ①  주택임대차 보호법에는 없지만, ② 상가건물임대차 보호법은 전 기간을 포함하여 5년의 범위 내에서 요구할 수 있으며 임대인은 정당한 사유 없이는 거절하지 못합니다.
 (9)  임차권의 승계
  ①  주택임대차 보호법에는 임차인이 사망한 경우, 가정공동생활을 하지 않은 경우에는 사실혼자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 승계한다는 규정이 있지만, ② 상가건물임대차 보호법은 그런 규정이 없습니다.
 (10) 일정액의 우선변제의 범위
소액임차인이 2인 이상인 경우 ①  주택임대차 보호법은 주택가의 1/2의 범위 내에서, ② 상가건물임대차 보호법은  상가건물가의 1/3의 범위 내에서 배당을 합니다.  아래는 이를 정리한 표입니다.

2.  문제점
(1)  일정액의 우선변제(최우선변제)에 해당하는 금액이 현실적으로 너무 적다는 것이 문제점입니다.
그래서 상가건물은 2002년 11월 1일에 최근 제정한 법인데도 벌써 뜯어 고쳐야 한다는 소리가 나옵니다.
(2)  증액을 청구할 수 있는 범위로 주택은 5%, 상가건물은 연 12%라는 범위가 있지만 임대인에 대한 제재는 미흡하여 현실성이 없다는 점이 문제점입니다.