부동산신문

편집 : 2024.4.29 월 15:59

홈 > 뉴스 > 투자리포트 > 부동산상담

재개발은 어떻게 변화 발전해 왔나

김영진-편집위원

2007년 12월 17일 (월) 00:00:00

부동산신문

renews@renews

주택 재개발하면 떠오르는 것이 아파트를 연상하게 된다. 하지만 재개발 사업의 변천에 대해 고찰해보면 초창기의 재개발은 아파트를 건축하는 것은 아니었다.
재개발에 대하여 알아보기 전에 먼저 우리나라 도시의 역사부터 알아보면 도시역사는 5000년 역사 속에 1500년의 도시역사, 근대도시의 역사는 불과 100년, 현대도시의 역사는 50년, 즉 반세기라고 볼 수 있다.
격동의 시절을 거쳤던 우리나라는 일제로부터의 해방, 6·25전쟁을 거쳐 황폐화된 도시를 개량하면서 도시발전이 시작됐고, 먼 미래를 감안하지 못한 도시발전 계획으로 인한 도시 형성이 이루어져 긍정적인 면과 부정적인 면이 동시에 발생하게 되었다.

수도인 서울은 지저분한 판자촌과 일제시대의 낡은 건물들로 가득했고 이러한 불량주택을 개선하기 위한 정책으로 60년대에는 집단이주 정착지 조성정책은 처음에는 도심, 천재지변인 화재 및 수재로 인한 이재민을 대상으로 시작되었으나 60년대 이후부터는 도심정비 및 도시계획에 의한 철거와 이주가 병행하게 되었다.
60년대 후반부터는 시민아파트 건립정책을 추진하였으나 사업추진 속에서 주민의 참여의식 결여, 부담능력 부족 및 재정지원 저조로 인해 활성화되지는 못했다.
1967년 무허가건축물 양성화 사업이 추진되다가 1972년의 남북적십자회담을 전후하여 깨끗하게 단장된 서울의 모습을 북측에 보여주기 위해 도시 개발 사업을 촉진시키게 되었다.
이러한 도시개발 촉진정책은 1973년에 ‘도심재개발’과 ‘주택재개발’로 구분하여 나타났고 그해 서울시가 도시기반시설 등을 설치하고 주민은 자신의 주택을 개조하는 방식인 자력재개발(1)이 탄생하였다.
자력재개발 방식이 향후 주택의 신·개축비용, 국·공유지 불하대금 등으로 한계에 부딪히자 서울시는 1978년 시행주체를 이원화하여 재개발추진위원회로 하여금 실무를 전담케 하고 시에서 정책을 추진하는 관주도형 위탁재개발을 도입하였으나 관주도형 재개발사업은 공무원의 수, 재정문제 및 재개발민원으로 한계에 부딪혀 1983년 합동재개발사업(현재와 같은 재개발사업)이 나타났다.
도시를 정비 할 수 있는 사업방식은 도심재개발, 주택재개발, 주택재건축, 주거환경정비사업이라고 할 수 있고 이들 각자의 사업방식을 2003년 7월 1일 도시 및 주거환경정비법으로 통합하여 운영되고 있다.
지금까지 재개발의 변천사를 보았으나 지금과 같은 개발사업으로 계속 진행이 될 경우 서울 및 지방 대도시전체가 “아파트 단지화 되지 않을까?” 하는 걱정이 되는 부분도 있다.
(1)자력재개발방식(自力再開發方式)
주택재개발방식의 하나. 지방자치단체가 시행자가 되어, 공공시설 설치 및 행정지원 등을 담당하고 주택은 주민이 건립하는 형태로 운영하는 방식이다. 즉, 구획정리기법을 도입하여 관리처분계획절차를 통해 환지된 토지에 주민자력으로 주택을 건립하고, 지방자치단체는 공공부문의 투자를 실시하는 기법이다. 자력재개발에 의한 방식의 경우 대부분 단독주택 또는 연립주택 등 저층ㆍ저밀도의 개발이 이루어진다
(2)주택재개발사업
정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 정비구역 안에서 인가받은 관리처분계획에 따라 주택 및 부대· 복리시설을 건설하여 공급하거나, 환지로 공급하는 방법에 의한다.
(3)주택재건축사업
정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 말하며 정비구역이 아닌 구역에서 시행하는 주택 재건축사업을 포함하며, 인가받은 관리처분계획에 따라 공동주택 및 부대·복리시설을 건설하여 공급하여야 하며, 주택단지 안에 있지 아니하는 건축물의 경우 지형여건·주변의 환경으로 보아 사업시행 상 불가피한 경우와 정비구역 안에서 시행하는 사업에 한한다.