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침체기에 부동산 재테크 궁합

정영수 경영학박사(한국부동산정보연구소 소장)

2007년 12월 14일 (금) 00:00:00

부동산신문

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지난 2003년 이후에 참여정부에서는 수요공급의 원리를 무시하며서 각종 부동산 규제들을 내놓고 부동산투기를 잡겠다고 야단법석을 떨었다. 이러한 결과 최근에 부동산거래가 반으로 줄고 미분양물건이 증가하고 있다. 그래서인지 요즘 만나는 건설업계 관계자들은 한숨만 푹푹 내쉬고 있다. 정부 공식 발표로 미분양 아파트가 10만가구에 접근하고 있으니 돈으로 따지면 얼마인가. 가구당 분양가격을 대략 3억원씩만 잡아도 무려 30조원이 잠겨 있는 셈이다. 올해 3.3㎡당 전국 평균 분양가가 950만원 정도이니 중간 규모인 33평를 기준으로 할 때 큰 무리가 없는 계산이다.
이렇게 건설경기침체가 장기화 되면서 그 동안 잘 나가던 건설회사가 줄줄이 부도처리가 되고 있다, 또한 대출을 받아 구입하였던 서민들은 하루가 다르게 금리가 상승하여 이자를 상환하지 못한 주택과 아파트 등이 부동산경매로 하루에도 쉴사이 없이 쏟아져 나오고 있는 실정이다.
그 동안 포트폴리오 구성과 매도매수 타이밍을 조절할 수 있는 부자들의 투자게임에 서민들이 가세하면서 점프 전략을 시도해 보았지만, 정부가 집값 잡기에 발벗고 나서면서 개미군단들은 비상이 걸렸다. 이러한 악재를 이겨낼 준비를 미쳐하지 못하고 있었기 때문이다.
부동산투자를 통하여 많은 수익의 발생으로 내집마련과 투자수익 극대화라는 두 마리 토끼를 동시에 잡고 싶은 것이 보통사람들의 솔직한 심정이겠지만, 종자돈이 부족한 서민들이 부자들의 투자패턴을 그대로 따라하기가 쉽지 않는 것이 현실이다. 때문에 내몸에 맞는 투자전략을 세우고 단계별로 접근해야한다.
첫째, 부동산을 어떤 목적으로 투자할 것인가? 하는 목적을 정하여야 한다. 이는 기초공사와 같다고 볼 수 있는데 임대수익을 목표로 하느냐, 내집마련을 목적으로 하느냐, 매매차익만을 목표로 하느냐에 따라서 투자대상 물건의 범주가 달라질 수 있고, 투자자금 및 투자기간이 달라질 수 있다.
두 번째로 자금형편을 체크해야한다. 물론 자금규모가 성공을 보장해주는 것도 아니고, 적은 돈으로 얼마든지 투자에 성공할 수 있다. 하지만 적은 돈으로 출발해야하는 개미들은 다양한 포트폴리오를 구성할 수 없는 한계를 앉고 출발해야한다. 유망종목이라고 무리하게 차입을 시도해 투자하기보다 접근 가능한 상품에서부터 유망물건을 골라내는 안목을 길러야 한다. 내 마음대로 운용할 수 없는 돈은 계획적인 투자를 할 수 없게 한다.
셋째, 적절한 타이밍을 잡는 것이 중요하다. 사는 타이밍도 중요하지만 매도하는 타이밍도 중요하다. 대부분의 투자들은 2~3년 후 돈이 남았으면 좋겠다고 접근하면서도 현재 인기상품에 집중하는 경우가 많다. 부동산 상품도 시장의 흐름이라는 것이 있다. 90년대 초반 강남아파트의 대명사는 압구정동 있었지만 지금은 지역의 발전에 따라 시장의 가치가 변한다. 부동산은 움직일 수 없다는 특징을 가지고 있다. 움직일 수 없는 땅위에 어떤 것들을 만들어 가느냐에 따라 상품의 가치가 달라진다. 즉 도시의 발달과 그 수명을 같이 간다고 할 수 있다. 따라서 예상 매도시점에 고평가 받을 수 있는 지역, 상품을 골라야 하며, 특히 시장을 장기적으로 관찰하는 노력을 함께 기울 여야 할 것으로 보인다.
그렇다면 내집마련시기는 언제가 적기일까. 정책변수를 제외하면 2008년 상반기 까지는 주택가격안정세가 지속될 가능성이 높아 2008년 여름까지가 매수적기로 추정된다. 2008년도 부동산시장은 거래가 위축은 지속되겠지만 가격하락폭은 크지 않을 전망이며 2008년 하반기에는 강보합세가 이어질 것으로 전망되고 있다.
종합적으로 부동산은 궁합이 맞아야 할 것이다. 지금 당장 일정 수입이 필요한 노년층의 경우 안정적인 임대수익이 나오는 상가를 선택하고, 역동적이고 운영능력이 있는 투자자는 직영수익이 많은 상가가 유리하다. 현재 자본도 있고 향후 일정기간 후에 개발을 목표로 한다면 나대지에 투자하는 것이 유리할 수 있다. 중요한 것은 내 여건에 맞는 많은 부동산 중에서 최고 우선순위에 해당하는 것이 어떤 것인가를 아는 것은 더욱 어렵다. 그래서 성공적인 부동산 재테크에 성공하기 위해서는 스스로 자신을 살펴보고 여러 경제적인 환경과의 궁합을 맞추는 지혜가 필요할 것이다.