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토지분양시장의 새바람이 불 것 이다

(주)푸른투자개발 대표 문종원

2007년 12월 13일 (목) 00:00:00

부동산신문

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그동안 거침없이 오르던 새 아파트 분양권은 웃돈은 고사하고 분양가 이하로 뚝 떨어져 있다. “재테크는 커녕 쪽박을 찼다”는 소리가 여기저기서 터져 나오고 있다.
이런 현상이 절정에 이루자 최근 신문기사에도 이를 이슈화 하고 있다
‘아파트 시장 매매 뚝’ ‘급매물도 매수자 없어’ ‘양도세 낮춰 거래 활성화 시켜야’ ‘건설업체 신규분양 미룬다’ 등등의 제목들이 부동산면을 도배하고 있다.
현재 진행되고 있는 강공 부동산정책이 지속되어서 부동산시장이 재편 될 것으로 본 다 . 그 이유는 주택보급률140%대의 공급되어 있지만 집 없는 서민층은 40%라고 한다. 즉 수요와 공급의 법칙이 무너진 반시장경제원리라고 들 하지만 수요자측면에서는 선택의 기회요소가 많아서 좋다고 본다.
정부는 청약 가점제, 주택담보대출금리인상, 전매제한, 각종세제강화를 통해서 부동산시장의
흐름을 바꾸고 있다. 이 큰 흐름을 바꾸기 위한 세력들은 규제가 완화 시켜달라고 한다. 강력한 규제를 통해서 현재 진행되고 있는 주택시장의 안정화를 꽤하면서, 새로운 부동산정책을 개발 하여야 한다. 그 대안으로 안전한 토지분양시장의 새 바람을 불어넣어야 할 것이다. 노무현정부가 추진하고 있는 지역균형발전정책의 시발점이 될 수 있는 부동산정책이다. 대부분 중. 서민층은 삭막한 도시생활과 노후를 유유자적 하고 싶으나, 자녀교육, 직장 ,소외감 등으로 실행에 옮기지 못하고 있다. 그리고 “베이 봄 세대(약600만세대)”가 2010년이면 상당한 경제력과 핵가족화로 인하여 번잡한 도시생활을 떠나 조용하고 안락한 전원생활의 대상지를 해외가 아닌 국내 웰빙형 전원주택지를 저렴한 가격으로 토지 분양할 수 있는 바람을 불어야 한다. 이런 바람이 불어 준다면 , 우리나라가 고령화 사화로 진입하는 2010년 후반 부터는 주택시장이 투기개념이 아닌 주거개념으로 정착 될 뿐 만 아니라 인구분산정책에 크게 이바지 할 것으로 본다
가령 미국의 경우 국민소득3만불 시대에 진입 하면서 부터는 대부분 은퇴자들이 가장 많이 몰려 든다는 ‘플로리다,는 아름다운 자연, 따뜻한 날씨, 저렴한 물가 때문에 ’노인들의 천국, 으로 불리운다 우리나라에서도 ‘풀로리다와 비견될 수 있는 제주도. 남해안 .서해안 등 현재는 값어치가 없으나 향후 자본이득 높은 지역이 많다. 최근 제주특별자치도 이에 발맞추어 제주지역의 차세대 동력 산업으로 촉망받고 있는 고령친환경산업발전전략의 일환으로 한국은행제주본부(본부장 고운호)와 국제자유도시개발센터(이사장 김경택)가 남서울프라자호텔에서 공동주최한 ‘2007년 제1차 지역경제세미나’에서 ‘제주지역 은퇴촌 육성전략’ 이라는세미나에서 보듯이 각 지 차제 에서는 바람이 일고 있다.
문제는 리츠가 활성화 되어 있지 않는 우리나라에서는 거대한 부동산의 수요자를 만나기가 하늘에 별 따기 보다 어렵다. 우리의 리츠법이 소액자금이 크게 뭉치기 어렵고 까다롭은 조건으로 시작하기 때문에 대형부동산을 소화 시킬 만한 토종세력 실종된 상태이다.
좁은 필지를 하나로 합치는 작업이 훨씬 어려운데도 불구하고 울며 겨자먹기로 대단위 필지를 나눠 대중의 개인별 수요에 맞출 수 밖에 없는 실정이다. 필자가 권한다면 토지분양은 대규모 일수록 이용가능성이 다양하고 수익성, 기회요소가 풍부해 지기 때문에 유리하다. 혼자서 소규모로 투자하다 보면 치열한 경쟁자를 물리치는 비용을 떠 안아야 하기 때문에 초기매입원가를 낮춰야 하고 침체기의 투자는 비경제적이다. 그러므로 경제여건이 맞는 사람끼리 힘을 합쳐 더 큰 부동산을 고르면 경쟁자가 없기 때문에 보다 저렴한 단가로 매입 할 수 있다. 균형점을 잃은 현 부동산시장은 동맥경화증을 앓고 있다. 사실 현재의 부동산시세는 보는 각도에 따라 얼마든지 다르게 해석 될 수 있지만 정부는 각주체간 시각 차이를 정책적으로 좁혀주고 건전한 시장자율경쟁을 이끌어 내는 조정자 역할과 새로운 대안정책개발의 바람을 일으켜야 할 것이다.