부동산 거래는 복잡한 관계를 띠고 있습니다. 하지만 조금만 주의를 기울이면 그렇게 어려운 것만은 아닙니다. 일상생활에 일어나는 일들이 이와 연관을 갖게 됩니다. 하지만 대부분의 사람들이 이를 어렵게 생각하여 소홀히 했다가 커다란 손실을 보는 사례가 많습니다. 이에 본지는 부동산 상담코너를 신설하게 됐습니다. 이미 임대전문 사이트인 ‘원룸클럽’ (www.oneroomclub.com)에 상담코너와 네이버 지식in의 부동산 부문 스폰서(ID: km5005)활동을 통해 지금까지 수천 건의 상담을 해주고 있는 김상헌 국민부동산중개주식회사 대표이사가 직접 집필하는 ‘김상헌의 부동산 무엇이든 물어보세요’ 를 신설, 연재를 시작합니다.

독자 여러분의 궁금증을 속시원히 해결해 드릴 것입니다. 이에 많은 성원과 참여를 당부합니다. 필자는 현재 국민부동산중개(주) 대표이사, 한국공인중개사협회 이사 등을 맡아 왕성한 활동을 하고 있습니다.  <편집자주>

■  대리계약에 대해서 알고 싶습니다.

Q.
07년04월02일 원룸을 계약했습니다. 대리인도 안 나오고 공인중개사와 직접 계약을 체결했고 계약금20만원을 지불했습니다.제가 계약이 처음이라서 많이 불안 합니다.
4월15일 잔금 치룰 때. 위임장. 인감증명서만 확인 하면 되는 건가요? 위임장에 대리인권한에 전세라는 말이 포함되어 있는지도 확인해봐야 하는지요?

A.
1.계약을 1년하고 싶으면 확실하게 1년으로 하셔야 합니다. 그래야 나중에 1년 후에 이사할 때 편합니다.(수수료 등)
2.등기상 소유자와 전화통화를 하여 확인하도록 하십시오. 직접 찾아가서 뵙도록 하십시오.
3.중개사가 집주인의 전화번호도 모른다는 것은 말이 되지 않습니다.
4.중개사는 등기와 집주인을 확인하여 확인 설명서를 작성하여 교부할 의무가 있습니다. 혹시 확인  설명서를 받으셨는지요? 만약 받지 않았다면 확인 설명서를 써달라고 하십시오.
5.구청에 등록되어 있는 분이 대표자가 되는 것입니다. 이름이 틀릴 수가 없는 것입니다. 사무실에는 개설등록증과 사업자등록증, 공제증서 등이 게시되어 있습니다. 그리고 공제증서사본도 교부하여 주도록 되어 있습니다. 공제증서사본을 달라고 하십시오. 개설등록증과 사업자등록증과 공제증서에 나와 있는 이름이 들어가야 됩니다. 확인하십시오. 대리인이 올 때에는 위임장과 인감증명(집주인)서와 위임장에 임대권한을 위임한다고 적어야 되며 인감도장이 찍혀 있어야 됩니다.
6.15일 이사 날에 위임장을 가지고 오지 않으면 큰 낭패가 될 수 있습니다. 이사 짐 가지고 길에 있어야 됩니다. 잔금을 치를 수 없고 하여 복잡하게 될 수 있으니 미리미리 확인하여야 합니다.
7.법은 잠자는 사람까지 보호하여 주지 않는다고 하였습니다. 자기재산은 자기가 지켜야 됩니다.

■  매매 시 잔금 불이행시 처리방법  

 Q.
2007년 9월 13일 잔금일이였으나  매수인이 잔금일 전일부터 연락 두절 하여 내용증명을 보내었습니다.
그제 서야 잔금일 다음날 통화 되어 잔금 일부금액인 1억 원 정도를 받고  10월 30일까지 잔금을 치르겠다고 부탁하여 공증인을 대동하여 계약서를 작성하였습니다.
현재 매매대금 총 8억 원에 계약금 8천만 원과 중도금 6천600만원을 받았고 잔금 일부인 1억 원을 받은 상태로 9월 13일 이후 은행 대출 이자에 대해서도 매수인이 전액 부담한다 하였지만 10월 17일 납부인 이자대금 253만원을 납부하지 않아매도인이 직접 내었습니다.
30일이 잔금 일이어서 28일 계약일 날 약속을 잡으러 전화 하였더니 잔금 지불 못하겠다고 하면서 해약을 요구하고 있습니다.
현재 저희도 이로 인하여 다른 곳에 계약을 한 상태이고 저희 또한 중도금을 지급하지 못하여 피해를 보고 있는 상황입니다.
이런 경우 저희가 피해본 금액에 대해서 보상을 받을 수 있는지와 현재 저희가 채무 관계로 바로 돌려줄 수가 없기 때문에 그 금액을 가지고 있어도 되는지가 궁굶 해 글을 올립니다. 매수인이 현재 배짱으로 나오고 있는 상황입니다.
돈은 없고 포기는 못한다. 그러고 어떻게 해야 할지 난감한 상황이네요 저희가 현금이 없기 때문에 차 매수자도 찾은 상황에서 2중 계약 될까봐 이러지도 저러지도 못하고 일단 내용증명만 발송했습니다. 어떻게 해결해야 할지 조언 좀 부탁드립니다.

A.
매매계약에서 매수인이 채무불이행이 된 상태이고 매수인이 이행을 못하겠다고 통지하였으므로 매도인은 계약을 해지할 수 있을 것이며 그동안의 손해배상액을 청구할 수 있을 것으로 사료됩니다.
매수인이 이미 이행불능인 상태이므로 매도인은 잔금을 지급하면 소유권을 이전해줄 준비가 되어있다는 준비를 해두시고 매수인에게 그러한 사실을 내용증명으로 알린 후 그래도 매수인이 이행할 의사가 없으면 통상의 손해배상액을 입증하시어 받으신 금액에서 공제하고 반환하시면 됩니다.
지금 상황에서는 매수인이 배짱을 부릴 때가 아닌 것으로 보이며, 법적으로는 매도인이 유리한 입장이므로 서면으로 기한을 정하여 이행 최고와 손해배상액을 정하여 통지 하신 후 에도 이행을 하지 않을시 는 계약 계약해지통지를 하시고 해지하시면 될 것으로 사료됩니다. 계약해지통지를 하신 후에는 다른 사람에게 팔아도 2중계약이 되지 않습니다.

■  융자 있는 빌라 전세. 어떨까요?

Q.
안녕하세요, 내년 초에 아빠가 되는 30대 초반의 셀러리 맨 입니다.
다름이 아니오라 이번에 아가가 태어나기 전에 새로 전세 집을 알아보고 있는데요,
맘에 드는 집이 있는데 융자가 있는 집이라 걱정되어 질문 드리려 합니다.
5층 빌라의 5층 인데 매매가는 3.5~4억 정도 한다고 부동산에서 말 하더군요.
융자금은 1억 천오백이 이 있답니다. 전세가는 1억 4천이구요.
엘리베이터도 있고 방3개 욕실 2개. 방도 크고 인테리어도 괜찮아서 심각하게 생각중입니다.
위치는 수색증산뉴타운 내이며 수색역 5분 이내 거리이구요.
집주인은 그 건물 지은 건축 일을 한다더군요. 지금 그 5층 이외에 아래층에 두 채 정도 더 가지고 있고. 또 현재는 집주인 아들이 거주하고 있는데 전세금 받아 다른 곳으로 간다고 전세금으로 부채 상환은 어렵다 합니다.
중개사가 말하길 현재 이 지역 평당 지분 값이 3천 정도라 하고 그 빌라는 지분 13~4 평정도 된다합니다.
지난 토요일 날 하루 종일 돌아다녀 봐도 제가 가진 돈으로는 25평 아파트 하나 얻기 힘드네요.
더더군다나 매물도 없고. 말씀드린 빌라보고 있는데도 집 보러 오는 팀이 2~3팀 마주쳤답니다. 적당한 물건이 없어 마음만 급해지네요.
내년에 예쁜 아가도 나오고 책임감이 더해집니다. 사랑하는 내 가족 잠잘 자리라도 걱정 없게 해 주고 싶은데 걱정하는 임산부 집사람을 보면 한 없이 미안해지네요.
경험 많으신 분의 소중한 의견 부탁드립니다.

A.
빌라의 경우 근저당금액과 전세금액의 합계가 매매가의 70~80%이상이면 위험 부담이 있습니다.
임대인의 재정 상태를 보시고 계약을 결정하셔야 할 것으로 사료됩니다.
경매 진행될지는 임대인의 재정 상태에 따라 달라지기 때문입니다.
아니면 임대인의 다른 부동산에 전세권등기를 할 수 있으면 안전하게 보증금을 확보할 수 있습니다.
뉴타운 지역이기 때문에 최악의 경우 경매에 들어가도 시가의 80%이상 낙찰 될 수 있지 않을까 사료 됩니다.

■  실입주일과 계약서상 입주일이 다를 경우. 보호를 받을 수 있나요?

Q.
계약서상에 나와 있는 날짜는 2007년12월12일부터 임차하는 것으로 명시되어있지만. 2007년10월23일경에 미리 잔금을 치루고 전입신고 및 확정일자 받은 뒤 그때부터 실입주하면서 살고 있다면. (신축빌라입주라 전에 살던 임차인이 없어서 주인한테 미리 양해를 구하고 입주할 수 있었습니다.)
임차인의 권한을 가질 수 있는지 알고 싶습니다.
그리고 만약 실입주일(10월23일)과 계약서상 입주일(12월12일)사이 기간에 소유권이 변경되면서. 새로운 집주인이 집 담보로 근저당설정을 한다면 제가 후순위가 되는지 알고 싶습니다. (제가 잔금 치룰 당시 10월23일까지 등기는 깨끗한 상황이었습니다.)

A.
실제 10월 23일 입주하고 전입신고와 확정일자를 받으셨으면 전입신고하신 익일부터 대항력 및 우선변제권이 있습니다. 10월24일(0시)부터 확실하게 보호가 됩니다.
계약서와 날짜가 다르더라도 10월 23일부터 실제 점유를 하셨으므로 선순위로 보호받을 수 있습니다.