부동산 거래는 복잡한 관계를 띠고 있습니다. 하지만 조금만 주의를 기울이면 그렇게 어려운 것만은 아닙니다. 일상생활에 일어나는 일들이 이와 연관을 갖게 됩니다. 하지만 대부분의 사람들이 이를 어렵게 생각하여 소홀히 했다가 커다란 손실을 보는 사례가 많습니다. 이에 본지는 부동산 상담코너를 신설하게 됐습니다. 이미 임대전문 사이트인 ‘원룸클럽’ (www.oneroomclub.com)에 상담코너와 네이버 지식in의 부동산 부문 스폰서(ID: km5005)활동을 통해 지금까지 수천 건의 상담을 해주고 있는 김상헌 국민부동산중개주식회사 대표이사가 직접 집필하는 ‘김상헌의 부동산 무엇이든 물어보세요’ 를 신설, 연재를 시작합니다.

독자 여러분의 궁금증을 속시원히 해결해 드릴 것입니다. 이에 많은 성원과 참여를 당부합니다. 필자는 현재 국민부동산중개(주) 대표이사, 한국공인중개사협회 이사 등을 맡아 왕성한 활동을 하고 있습니다.  <편집자주>

■  오피스텔 상가임대로 보나요?

Q.유아관련 학원 체인사업자입니다.
9월에 오피스텔을 보증금 2,000만원 , 월세 140만원(부가세별도)에 임차하여
인테리어 3,000만원 투입 후 영업 중 입니다.
며칠 전 집주인이 사정상 매매의사를 표하고 있는데 어찌해야 하나요?
만일 매수자가 거주목적으로 살수도 있어서요.
계약기간은 1년입니다.
1.상가로 보고 상가임대차보호법 적용되나요? (5년 갱신)
2.최악의 경우는?

A.서울특별시에서는 보증금액이 2억4천만 원(보증금+월세환산보증금) 이하,
수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역(인천·의정부·구리·하남·남양주 일부·고양·과천·성남·안양·부천·광명·수원·의왕·군포·시흥, 서울특별시는 제외)에서는 보증금액이 1억9천만 원(보증금+월세환산보증금) 이하,
광역시(군지역과 인천광역시는 제외)에서는 보증금액이 1억5천만 원(보증금+월세환산보증금) 이하 ,
그 밖의 지역에서는 보증금액이 1억 4천만 원(보증금+월세환산보증금) 이하
위와 같이 지역에 따라 상가임대차보호법 적용금액이 다릅니다.
1. 위 금액이하이면 상가임대차보호 대상이 됩니다.
5년 동안 계약갱신 요구 권을 행사할 수 있으며 임대인이 바뀌더라도 자동으로 승계됩니다.
2. 법 적용이 되지 않으면 임대인이 바뀌면 대항할 수 없으므로 비워주셔야 될 것입니다.
3. 귀하의 환산보증금은 1억6,000만원(2,000만원+1억4,000만원)입니다. 귀하의 영업장이 서울이나 수도권지역이면 보호가 됩니다.

■  매매예약가등기와 다른 명의로 등기 이전 가능한가요? 

Q. 안녕하세요. 수고 많으십니다. 저희 서민들을 위해 좋은 홈페이지 만들어 주셔서 너무 감사합니다. 저희가 보탬이 되는 일이 많으리라 생각 됩니다.
  다름이 아니라 저는 아래와 같은 상황인데, 어찌 좋은 방법 없을까요?
1순위>근저당 06.5.18일 은행 1억 원 설정
2순위>매매예약가등기(1.1억 원) : 제가 06.11.15일 설정//확정일자 받음. 전세금 1.1억 원
3순위>국민연금관리공단 압류
4순위>국세 가압류 800만원
5순위>기타 가압류
 질문1> 이런 상황에서 제가 매매예약 가등기에 의해 해당 집을 인수 받으면, 3,4순위인 압류/가압류는 저절로 없어진다고 들었습니다. 맞는지요?
 질문2> 제가 매매예약가등기 시 제 이름으로 했는데, 제 이름으로 인수 받으면, 향후 제가 집을 소유한 경력이 남아 주택청약순위에서 밀린다 생각됩니다. 그래서 제 어머님 이름으로 매매예약가등기에 의해서 제 전세 집 등기이전을 추진하려고 하는데, 이 경우 3,4순위의 압류/가압류 금액이 승계되어 저희 어머님이 부담해야 되는 건 아닌지요?

A. 1.매매예약가등기는 순위 보전 적 효력이 있어 본등기를 하시면 후순위 권리들은 소멸되는데, 1순위인 근저당권자의 채무는 승계됩니다.
2. 위 본등기는 님 의 이름으로 해야 하고, 이전형식(매매나 증여)으로 어머님 명의로 바꾸셔야 할 것입니다.

■  상가건물 재건축 하려는데 임차인이 나가지 않을 때 어떻게 할까요?

Q.상가 재건축을 하려고 하는데요,
다른 임차인은 다 나갔고 한 임차인이 버티네요.
그동안 받은 월세보다 더 내놓으라네요.
2년 계약만료 1~2달 전에 리모델링으로 계약갱신 못해준다고
내용증명 3번 보냈고요.
(임차인이 있던 상가는 허물 예정입니다. 계약갱신거부 조건이 되더군요)
그쪽에서도 합의금을 원한다는 내용증명을 보냈습니다.
그런데 합의금이 위와 같이 저희와 차이도 너무 크고
계속 갈등이 있었고, 주변에서도 왜 안 써도 되는 돈을 쓰냐고 하고
상대방도 이제 알아서 하랍니다.
죽어도 못 나간다나요. 소송을 하던지.
리모델링 공사한다고 자기 장사 방해하면
가만히 안 있겠다고 엄포 놓습니다.
계약기간은 만료됐는데 제가 여기저기 알아보니까
소송을 하면 저희가 이긴다고 하는데
소송비용과 임차인으로 인하여 공사 지연으로 입은 손해는
어떻게 보상받을 수 있는지요?
(새 건물에 들어올 임차인이 있습니다. 현 임차인만 해결되면 계약을 할 예정이지만 아직 쉽지가 않네요.)

A. 상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신요구 등) 7에 의하여 계약갱신거절 사유에 해당하므로 님 이 그에 따른 통지를 하였으므로 계약만기일에 나가지 않을 경우 미리 법원에 명도소송을 제기할 것을 언급해 두십시오. 위의 계약갱신거절사유에 해당된 경우에는 합의금 없이 계약을 해지할 수 있을 것이며, 명도소송을 하게 되면 소송비용과 손해배상을 청구할 수 있을 것으로 사료됩니다.

■  계약 만료전인데 전세자금 돌려받는 방법을 알려주세요.

Q.지금 원룸 전세 5,200만원에 있는데 계약 만료가 2월말이에요
주인한테는 8월 달에 집 뺀다고 이야기를 했고
아직까지 집은 안 나갔습니다.
제가 사정이 있어 이사는 했고 일부 짐은 그 원룸에 있습니다.
주소 이전도 하지 않고 짐하고 몸만 옮긴 상태인데요.
아직까지 계약 기간이 지나지 않아서 제가 법적 조치는 당연히 못하겠지만
혹시 전세가 만료 되었는데도 전세자금 돌려받지 못하면
어떤 법적 조치를 해야 하나요? 지금부터 제가 준비 할일이 없나요
다른 분께 여쭤보니 지금 다시 그 원룸으로 이사 가라고 이사 안가면 돈 떼인다고. 지금 무척 불안합니다. 계약기간 만료가 되어도 돈 받지 못할까봐
도와주세요.

A. 계약기간이 남은 상태에서 님 이 이미 이사를 하셨다면 점유상태를 잃은 것으로 보일수도 있습니다. 새로운 임차인이 들어와 보증금을 받을 때까지는 살고 있어야 하지만 이미 이사를 하였다면   일부 짐을 남겨두어 님 이 살고 있는 것처럼  하여두어야 합니다.
물론 전입신고도 그대로 두셔야 할 것이고, 새로운 임차인이 들어와야 보증금을 받으실 수 있으므로 그때까지는 꼭 들어와 살지 않더라도 위에서 언급한바와 같이 일부 짐을 남겨두어
보증금반환과 이사를 동시이행으로 이루어 질수 있도록 하여야 합니다.
임대차관계는 동시이행관계이므로 보증금을 반환해주어야 집을 비울 수 있기 때문입니다.
 
■  전세 집에서 주소를 이전해야 하는데 어떻게 해야 하나요?

Q. 확정일자를 받고 전세로 살고 있는데, 불가피하게 세대주를 포함하여 가족 모두
주소 이전을 해야 할 것 같습니다. 물론 현재 전세 집에서 거주는 하구요, 그렇게
되면 차후 경매와 같은 문제 발생 시 구제 받을 수 있는지 확정일자만 가지
고도 보호를 받을 수 있는지 궁금합니다.
아님 전세권설정을 해야 하는지 한다면 안전하게 보호는 받을 수 있는지 궁금합니다.

A. 1. 주택임대차 보호법은 전입신고, 점유(거주), 확정일자 이3가지가 완벽하게
되어 있어야 보호를 해 줍니다.
대항력을 행사하기 위해서도 전입신고, 점유(거주)라는 적어도 2가지는 있어야
합니다.
이 2가지 사항 중 하나라도 빠지면 보호가 되지 않습니다.
(1) 집에 들어오면서 세 들어 살 집을 "인도" 받고 동사무소에 가서 "전입신
고"를 하고 살고 있어야 최우선 변제를 받을 수 있습니다.
(2) 여기에 "확정일자"를 받아두면 우선변제의 효력을 인정합니다.
(3) 하지만 주소를 이전하셔야 할 일이 생긴다면 "전입신고"의 요건이 빠집
니다. 그러면 보호가 되지 않습니다.
확정일자 같은 것은 받아놓으나 마나가 됩니다.
(4) 이러다가 결국 경매가 되는 경우에는 "우선변제"의 효력도 없고요, 소액
보증금이라고 하더라도 "최우선변제"를 받지 못합니다.
2. 결국에는 "전세권 등기"를 해 놓고 가셔야 합니다.
전세권 등기는 살고 있지 않아도 되니 이사를 가도 문제가 되지 않습니다.
등기부에 써놓은 것(등기) 자체가 공시 수단으로 작용하기 때문에 그렇습니다.
3. 가족을 남기면 괜찮은데 그렇게 못하신다고 하니 꼭 전세권 설정해 놓고 가셔야 합니다.

■  전세기간 만료 후 계약서를 작성해야 하나요?
   
Q.전세계약기간 만료 후 소유권자가 변경되고 보증금도 다시 올리고 계약기간 연
장하려면 계약서를 새로 작성하는 것이 맞나요? 아님 영수증만 받으면 되나요?
그리고 기존 계약서의 효력은 어떻게 됩니까?
계약서는 부동산중개업소의 도움 없이 당사자들이 작성해도 됩니까?
질문을 요약 하면
질문 1. 전세계약기간 만료 후 소유권자가 변경되고 보증금도 다시 올리고 계
약 기간 연장하려면 계약서를 새로 작성하는 것이 맞는가요? 영수증만 작성하면 되나요.
질문 2. 그리고 기존 계약서의 효력은 ? 계약서는 부동산중개업소의 도움 없이 당사자들이 작성하면 되나요?

A1. 전세금이 바뀌면 영수증만 받고 처리하시면 안 되고요, 계약금 인상분에 대
해서 다시 새로 계약서를 쓰셔야 합니다. 보증금이 바뀌지 않으면 전소유자와
작성한 계약서를 그대로 가지고 있어도 됩니다.
2. 새로 쓴 계약서에 확정일자도 다시 받고 예전의 확정일자와 나란히
함께 보관하셔야 합니다.
3. 기존의 확정일자에다 수정하시면 안 되니 주의하시길 바랍니다.
그렇게 수정하면 위조했다고 오히려 배당에서 제외시킬 수도 있으니 주의하셔야 합니다.
질문 2. 그리고 기존 계약서의 효력은 ? 계약서는 부동산중개업소의 도움 없이당사자들이 작성하면 되나요?
1. 기존의 계약서도 확정일자 받아서 함께 보관하면 그것도 그대로 유효합니다.
2. 중개업자 도움이 없어도 문방구에서 계약서 서식을 구입하여 작성하시면 됩니다.
인터넷에서 무료 서식이 많이 있으니 다운 받아서 쓰시면 됩니다.

사례7 세입자를 구한다고 방을 빼달라고 합니다. 어떻게 해야 하나요?
 
Q.전세 계약기간이 올 2007년12월 28일까지입니다.
전세 계약기간이 남았는데 집 주인이 지금 방을 비우라고 합니다.
방을 새로 도배해서 새로운 세입자를 구해야 전세금을 준다고 합니다.
확정일자와 주소지는 그대로 되어 있습니다.
 계약종료 전에 짐을 빼고 방을 비워둬도 괜찮을까요?

A.
(1) 전세금을 받지 않았는데도 집을 비우라는 것에는 절대로 응하시면 안 됩니다.
(2) 먼저 집을 비워주고 나가시면 나중에 세입자가 들어와서 전세금을 받았을
때도 님의 손에 전세금을 주지 않는 경우가 아주 허다합니다.
(3) 그리고 비워줄 이유가 없으니 그러면 "전세금을 주세요." 라고 해서 전세금을 주면 나가셔야 합니다.
(4) 이런 것은 세입자는 안중에도 없고 자신의 편리함이나 따지겠다는 소리니 응하시면 안 됩니다.
(5) 전세금을 주면 비워주겠다고 대응하셔야 합니다.
(6) 도배는 집을 비우고 단 하루면 할 수 있는 것인데 그렇게 요구하는 것은 말이 되지 않습니다.
(7) 확정일자와 전입신고는 되어 있어도 그 집에서 "살고 있어야(입주)" 주택임대차 보호법으로 보호가 됩니다.
(8) 단 하나라도 요건이 빠지면 보호가 되지를 않습니다.
집을 비우시면 전입신고 되어 있어도 소용이 없습니다.전세금을 반드시 받고 나가셔야 합니다.
전세금을 주지 않으면 방을 못 빼겠다고  주장하셔야 합니다.
(9) 전세금을 받지 않았는데도 집을 비우라는 것에는 절대로 응하시면 안 됩니다.