부동산 거래는 복잡한 관계를 띠고 있습니다. 하지만 조금만 주의를 기울이면 그렇게 어려운 것만은 아닙니다. 일상생활에 일어나는 일들이 이와 연관을 갖게 됩니다. 하지만 대부분의 사람들이 이를 어렵게 생각하여 소홀히 했다가 커다란 손실을 보는 사례가 많습니다. 이에 본지는 부동산 상담코너를 신설하게 됐습니다. 이미 임대전문 사이트인 ‘원룸클럽’ (www.oneroomclub.com)에 상담코너와 네이버 지식in의 부동산 부문 스폰서(ID: km5005)활동을 통해 지금까지 수천 건의 상담을 해주고 있는 김상헌 국민부동산중개주식회사 대표이사가 직접 집필하는 ‘김상헌의 부동산 무엇이든 물어보세요’ 를 신설, 연재를 시작합니다.

독자 여러분의 궁금증을 속시원히 해결해 드릴 것입니다. 이에 많은 성원과 참여를 당부합니다. 필자는 현재 국민부동산중개(주) 대표이사, 한국공인중개사협회 이사 등을 맡아 왕성한 활동을 하고 있습니다.  <편집자주>

■ 경락이후 세입자 재계약시 주의할 점 (확정일자 문제)
Q. 경매로 주인이 바뀌었고, 바뀐 주인과 재계약을 했는데요. 확정일자가 재계약 시점에서 다시 시작되는 것인지 아니면 경매 전에 받아놓은 확정일자가 계속 유효한 것인지요? 주인이 바뀌면서 은행에 17억5000만원을 잡혔더군요. 알아보니 새 주인이 이전 것을 승계하겠다는 확인서 같은 것이 있으면, 이전 대항력이 그대로 유지된다고 해서 재계약을 했습니다. 그런데 경락된 경우에는 모든 것이 제로에서 다시 시작된다는 말도 있고 해서요. 어떤 것이 맞는 건가요?

A. 경매로 인하여 주인이 바뀌면 확정일자는 다시 받아야 됩니다. 승계가 될 수 없습니다. 주민등록 전입은 그대로 두면 되지만 효력 발생은 계약서를 작성한 날에 전입이 된 것으로 보아 다음 날부터 효력이 발생 합니다. 그리하여  은행보다 후순위가 되는 것입니다.
 귀하는 은행에 17억5000만원의 근저당이 있는 집에 계약을 하고 들어가는 것입니다. 새로운　주인이 소유권이전과　동시에　근저당 설정을 해주고　귀하와 전세 계약을 해도 은행의　근저당은　당일에　효력이　발생합니다.　
 그러나 귀하의　주민등록　전입은　다음날부터（０시）효력이　발생한다는　사실을 명심해야 합니다．　　　　

■ 융자가 들어 있는 집을 전세계약 할 때 주의할 점
Q. 융자가 들어 있는 집을 전세계약 할 경우 시세가 7000만원 사이의 집인데 등기를  열람해 보니 집 주인은 4000만원의 융자가 들어 있었습니다. 여기는 서울도 광역시도 아닌 기타 지역인데, 아는 사이기도 하고 융자도 있으니 시세보다 싸게 3500만원에 전세를 주겠다고 합니다. 부동산중개업스를 거치지 않고 계약하는데 주의해야 할 점이 무엇인가요?
A.
1. 근저당이나 저당권 등이 2001년 9월15일 이후 설정됐다면 지역에 따라 아래와 같은 금액을 최우선 변제금으로 받을 수 있습니다. 단, 전입신고와 점유라는 대항력 요건을 갖추고 있을 때만 가능합니다.
대항력 요건은 다음과 같습니다.
① 서울, 인천, 수원, 안양, 과천, 의왕, 성남, 부천, 고양 등 지역이면서 보증금이 4000만 원 이하이면 1600만원
② 보증금이 3500만 원 이하이면서 대전, 광주, 부산, 울산, 대구 지역이면 1400만원
③ 보증금이 3000만 원 이하의 기타 지역이면 1200만원을 최우선 변제를 받을 수 있는데, 3500만원은 소액이 아니어서 최우선 변제의 대상도 되지 못해 경매가 되더라도 1200만원도 가장 먼저 배당을 받을 수는 없습니다.
2. 이 주택이 경매에 붙여져 시세의 약 70% ~ 80%에 낙찰됐다고 가정하면 경매비용을 빼고 약  5200만 원 정도가 낙찰금액일 것입니다. 여기에다 이자 등을 다 따진 선순위 근저당 금액이 3,500만 원 정도가 배당 될 것입니다.
 그러면 1700만 원 정도 밖에 남지 않아서 전세금의 절반도 넘게 못 받을 수 있을 것입니다. 이런 점을 특히 주의하셔야 합니다.

■ 근린생활시설에서의 주택임대차보호법 적용 여부
Q. 보증금 1000만원 월세 30만원 월세로 입주 하였습니다. 그런데 오늘 이런 저런 서류를 정리하다보니 등기부 등본 상에 제가 살고 있는 건물의 제 방이 제 1종 근린생활시설로 명시돼 있습니다. 실제 가구는 10가구인데 등기부등본상에는 9가구로 명시돼 있습니다.
 현재 등기부상에는 깨끗합니다. 융자도 없고 가압류 및 기타 저당 잡혀있는 것은 전혀 없는데 이런 경우에도 주택임대차 보호법이나 기타 법적인 보호를 받을 수 있는지요?
A.  주택임대차 보호법은 "사실상 주거용"이면 어떤 용도라도 상관없습니다. 이 보다 더 심하여 처음에는 공장이나 창고였던 것도 “집주인의 동의를 받아 개조해서 현재 살고 있으면 보호를 해준다.”는 것이 판례의 견해입니다. 따라서 들어가서 살 집이 동사무소에 전입신고가 가능한지 여부만 따져 보시면 됩니다.  그러면 전입신고를 하고 확정일자를 받아서 살고 있으면 그 집은 "대항력이 있는 집"으로 나중에 집주인이 대출을 받아서 근저당이 설정되어도 전세금은 모두 다 받을 수 있으니 걱정 같은 것은 하지 않아도 됩니다. 전입신고가 가능한지? 꼭 물어보시고 계약하시길 바랍니다.

■ 등기가 되지 않은 건물에 월세계약을 해도 될까요?
Q. 현재 공사가 마무리되지 않은 건물의 투룸 월세계약을 했는데 건물등기가 되지 않았는데 괜찮을까요?
A.  먼저 동사무소에 가셔서 전입신고가 되는지? 를 물어보시면 될 것입니다.
집주인에게 물어보면 된다고 엉뚱한 소리를 할 수 있으니 직접 문의를 해보시면 좋을 것으로 보입니다. 그렇지 않으면 다른 세입자가 살고 있으면 전입신고 했냐? 고 물어보시면 될 것입니다.
 등기부가 나오지 않았어도 사용승인을 받아 전입신고가 가능한 건물이면 "전입신고하고 확정일자를 받아서 살고 있으면" 주택임대차 보호법으로 보호를 받을 수 있습니다.
 그런데 전입신고 자체가 불가능하다면 들어가지 않는 방법이 가장 좋기는 하지만 그것이 불가능하다면 언제쯤 전입신고가 될 수 있는지? 꼭 확인을 하셔야 합니다.