부동산거래의 유형과 문제점 및 이에 대한 대처방안-1

나도연
	법무법인 서현 대표변호사

오늘부터는 필자가 그동안 변호사로서 상담을 하고 소송을 진행하면서 느낀 부동산거래의 유형과 문제점 및 이에 대한 대처방안에 관해서 독자들에게 설명을 하고, 부동산계약서의 작성요령과 중요사항에 대해서 간략하게 살펴보고자 한다.
우선 통상적인 부동산거래의 구성요소를 보면, 부동산을 파는 사람이 있고(이를 매도인이라고 한다) 부동산을 사는 사람(이를 매수인이라고 한다)이 있으며, 당사자 간의 거래되는 물건(이를 목적물이라고 한다)이 있다. 또한 매수인이나 매도인이 1인인 경우도 있지만, 매도인이나 매수인 일방이 수인이거나 쌍방이 수인인 경우도 있고, 매도인과 매수인이 직접 거래를 하는 경우도 있지만, 대리인을 통해서 거래하는 경우도 있다. 그리고 목적물이 여러 개인 경우도 있고, 하나의 목적물이 여러 사람의 공동소유인 경우도 있다. 이와 관련해서는 매도인이나 매수인이 본인이 아닌 경우도 있고, 대리인이 대리권이 없는 경우도 있고(특히 부인이 남편 몰래 부동산을 처분하는 경우의 문제), 목적물이 당초 약정한 것과 다른 경우도 있을 수 있다. 이와 관련해서는 다음부터 차례로 설명하기로 한다.
다음으로 부동산거래의 계약을 들 수 있다. 통상적으로는 부동산거래의 경우에 계약서를 작성하기도 하지만 경우에 따라서는 계약서를 작성하지 않고 구두로 계약하기도 한다. 부동산 계약의 경우에는 통상적으로 당사자 사이에 협의를 하고 이에 따라 당해 부동산의 가격을 결정한 후에 계약서를 작성하고 계약금을 지급하고, 약정된 일시에 중도금을 지급하고 부동산소유권이전과 관련된 서류를 넘겨받은 동시에 잔금을 지급한다. 그러나 계약금, 중도금, 잔금으로 매매대금을 나누지 않고 한꺼번에 일시금으로 매매대금을 지급하고 부동산소유권을 이전받는 경우도 있고, 부동산등기부터 먼저 한 후에 매매대금을 후에 주는 경우도 있다. 이러한 경우에는 계약금만 지급하고 매도인이나 매수인이 계약을 해제한 경우의 문제나, 중도금을 지급하지 않는 경우의 문제, 잔금을 지급하였음에도 불구하고 부동산소유권이전등기서류를 교부하지 않는 경우의 문제 등 많은 문제들이 나타난다.
위에서 설명한 바와 같이 부동산거래와 관련하여서는 많은 문제가 발생할 우려가 있음에도 불구하고 대부분의 사람들은 자신에게는 그와 같은 문제가 발생하지 않을 것이라고 방심하면서 안일하게 부동산거래를 한다. 그러나 이는 지극히 위험한 일이며, 후에 많은 후회를 할 수도 있는 것이므로 항상 부동산거래를 하기 전에는 여러 가지 문제점들을 면밀히 검토하여 이를 사전에 차단하는 것이 중요하다.
우리 사회에는 많은 사람이 있고, 그 사람들은 각자의 성격과 외모가 모두 다르듯이, 같은 토지의 거래라고 할지라도 각각 차이가 있다. 어떤 토지에는 근저당이 설정되어 있고, 어떤 토지에는 가압류가 설정되어 있고, 어떤 토지는 토지거래허가구역에 있고, 어떤 토지는 여러 사람이 공동으로 소유하고 있다. 이렇게 각각 다른 토지를 거래함에 있어 자기의 토지거래에 특성을 생각하지 아니한 채 시중에서 사용하는 표준계약서 한 장으로 모든 거래를 끝내려고 하는 것은 상당히 위험한 것이며, 이는 생각지 않은 손해를 볼 수 있는 것이다. 그럼에도 불구하고 대부분의 부동산거래 당사자는 모든 것을 부동산중개인이나 지인들에게 의지한 채, 도장을 날인하고 매매대금을 지급하는 무책임한 행위를 한다.
또한 부동산거래를 하면서 대부분의 사람들은 부동산의 가격을 가장 중요한 요소로 생각하여 부동산거래의 협의를 하면서 이에 관해서 모든 정력을 집중한다. 그러나 그 부동산이 과연 안전하고 자신이 사용하려는 용도에 그 부동산이 적합한지에 대해서는 상대적으로 가볍게 생각한다. 그러나 시가보다 100만원 저렴하게 부동산을 사려고 노력하다가 뜻하지 않은 낭패를 당하는 경우에는 저렴하게 구입한 의미가 없어질 경우가 있으므로, 오히려 100만원을 더 주더라도 안전하게 구입할 수 있는 방법을 찾는 것이 현명한 것이라고 보여진다. 물론 싸고 안전한 물건을 사면 가장 좋은 것은 말할 것도 없다. 그렇다면 안전하게 부동산을 구입하는 방법은 무엇일까. 이는 거래과정에서 상대방과 협의한 사항에 대해서는 모두 계약서에 기재하고, 상대방으로부터 되도록 많은 자료를 제공받아야 하며, 상대방이나 중개인의 확인을 받은 후에 자신이 직접 행정기관에 가서 확인을 하는 것이 가장 안전하게 부동산을 구입하는 방법이다.
이상에서 살펴본 바와 같이 부동산 거래에서는 다양한 문제점과 이에 대한 해결책이 있는바, 부동산을 거래하는 자는 항상 주의를 기울여야 할 것이며, 될 수 있는 한 본인이 직접 서류를 확인하고 필요한 경우에는 전무가의 도움을 받아야 할 것이다. 다음 회에서는 부동산의 계약서에 관해서 살펴보기로 한다.