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부동산거래에서 변호사의 도움을 받아야 하는 이유

나도연-법무법인 서현 대표변호사

2007년 10월 10일 (수) 00:00:00

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필자가 최근에 진행하는 사건 중에 한때 언론에 크게 보도된 사건이 있다. 그 사건의 내용을 보면, 몇 명의 사기꾼들이 사기모의를 하여 부동산사기를 계획하고 이를 실천한 것으로, 한강변이 보이는 서부이촌동 등의 고급아파트를 골라 집주인으로부터 월세로 임대차계약을 체결하고 자신의 관리 하에 위 아파트를 둔 후에 이를 제3자에게 자신이 안기부직원이라고 속이고 이는 안기부에서 관리하는 부동산으로 3년이 지나면 시가의 70%선에서 살 수 있다고 속이면서 우선 3년간 임대차계약을 체결하여 위 아파트에서 살다가 3년 후에 위 아파트의 부동산 등기를 이전한다고 속여서 이를 매도하는 것이다. 매매과정에서 보면, 위 아파트의 매수인들은 오로지 아파트를 시가보다 싸게 살 수 있다는 이유만으로 계약서도 제대로 검토하지 않고, 심지어는 등기부상의 소유자와 만나지도 않은 채, 집주인의 대리인이라는 사기꾼들과 부동산매매계약을 설정하여 결국은 아파트도 소유하지 못하고, 아파트 구입대금도 모두 잃어버린 것이다. 이로인한 피해액이 1000억원이 넘고 피해자도 수백명에 달했는바, 이 사건을 담당하면서 필자가 느낀 것은 당사자들이 너무 법률지식도 없고, 부동산거래에 대한 위험성에 대한 검토도 없을 뿐만 아니라 법률전문가들이 도움도 전혀 받지 않았다는 것이다.
또한 필자가 변호사로서 의뢰인을 만나 상담을 하다보면 상식적으로 이해할 수 없는 거래행태들이 많이 있다는 것을 느낀다. 그나마 공인중개사에게 모든 것을 위임한 경우는 나은 편이고(원래는 공인중개사는 양 당사자를 대리하여 당해 부동산거래행위를 중개하는 자이지, 매도인이나 매수인의 일방만을 위해서 모든 것을 검토하는 자가 아니므로, 부동산매매계약을 체결하는 경우에는 공인중개사에게 모든 것을 위임하는 것은 위험한 것이고 자신이 스스로 부동산매매계약서의 모든 부분을 꼼꼼하게 살펴야 하고, 자신이 구입할 물건에 대해서도 모든 부분을 세밀하게 살펴야만 한다), 아무런 자격증도 없는 토지브로커나 지인들을 통해서 거래하는 경우도 의외로 많은데 이러한 경우에는 후에 법률적인 문제가 생기게 되면 아무런 법적보호를 받을 수가 없고, 심지어는 자신이 평생 모은 재산을 전부 잃어버리게 된다.
따라서 부동산거래를 안전하게 진행하고 자신의 재산을 보호하기 위해서는 법률전문가인 변호사의 조언을 받아서 진행하는 것이 가장 좋은 방법이다. 즉 계약서의 문구와 대상물건의 안전성 등을 모두 종합적으로 검토를 받은 후에 거래를 진행하는 것이 안전하며, 사후에 분쟁을 예방할 수 있는 것이다. 필자가 부동산 소송을 위임받아서 진행하면서 느끼는 아쉬움 중의 하나는 매매계약의 당사자 사이에 약정한 내용이 말에 의해서만 이루어지고 이를 계약서에 글자로 기록하지 않았다는 것이다. 즉 계약서는 통상 시중에서 구입할 수 있는 표준계약서를 이용한 채, 대부분의 중요한 사항에 대해서는 당사자간에 말로서 합의를 하거나 서로 논의를 하지 않는다는 것이다. 이는 당사자간에 분쟁이 생겨서 소송이 제기되게 되면 치명적인 손해로 작용하는 것이다. 왜냐하면 말로써 약속한 것은 판사에게 증거로서 제출하기 어렵게 되고 최종적으로는 증거가 없어서 패소를 하는 결과가 발생하게 되는 것이다.
그런데 대부분의 사람들은 변호사는 소송이 발생하면 찾게 되는 사람이고 부동산거래는 공인중개사를 통하면 된다는 관념에 사로잡혀 전혀 변호사의 도움을 생각하고 있지 않다. 그러나 이런 생각은 잘못된 것이며, 오히려 거래 초기단계부터 변호사의 도움을 받는 것이 가장 적절한 도움을 받는 것이 될 것이다(병의 치료와 관련하여 의사의 도움을 받는 것을 생각해 보라. 만약 사전에 건강검진을 받아 병을 조기에 발견하면 치료도 쉽고 비용도 적게 들지만, 병이 많이 진행된 후에 병원을 찾아가면 치료도 어렵고 수술등을 해야 하므로 비용도 많이 드는 것과 같은 이치이다). 만약 소송이 진행된 후에 변호사의 도움을 받게 되면 승소를 장담할 수도 없고 비용도 많이 들게 된다. 즉 당사자가 이미 계약서를 잘못 작성하였거나 증거확보가 곤란하게 된다면 아무리 유능한 변호사라도 소송에서 이길 수 없다. 따라서 이제부터는 변호사는 소송만 하는 존재가 아니라 모든 법률문제에 대해서 도움을 주는 존재라는 사실을 기억해야 할 것이다.
즉 변호사의 도움은 소송문제로 비화되기 훨씬 이전단계인, 계약서를 작성하기 이전의 협상, 계약서 작성, 그 이후의 계약 이행과정 전부에 걸쳐 반드시 필요하다. 현행법에 맞는 적절한 방법을 제시하고, 상대방과의 관계에서 문제될 수 있는 부분을 유리하게 이끌어가는 것은 법을 제대로 알고 있는 변호사의 역할인 것이다.
작은 것을 아끼려다가 큰 것을 잃는 우를 범하지 말고 모든 것을 변호사와 상담하는 것이 가장 좋은 방법이며, 이러한 사실은 부동산 거래에서도 마찬가지다.