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교환 등 특수한 경우의 양도가액

채상병-전문위원,참세무법인 대표세무사

2007년 10월 10일 (수) 00:00:00

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부동산을 양도하는 경우, 양도소득세는 기본적으로 양도가액에서 취득가액과 각종 필요경비들을 차감하여 계산한다. 여기서 양도가액이라 함은 과세대상 자산의 양도에 따른 총수입금액을 말한다. 즉 자산의 양도대가로서 양도자가 계약에 의하여 실제로 받았거나 받기로 한 금액의 합계액이다.
양도가액은 자산의 대가로 수수한 금전가액의 총액을 의미하지만, 그 이외에 양도자가 부담하는 채무를 인수한 경우에는 그 채무액도 양도가액에 포함한다. 예를 들어, 임차인의 임대보증금 반환채무, 당해 자산에 저당권이 설정된 채무를 양수인이 승계하는 경우에는 그 채무액도 양도가액에 포함한다.
한편, 양도한 자산의 양도소득세는 원칙적으로 납세의무자인 양도자가 부담을 하여야 한다. 그러나 계약의 약정에 따라 양도자가 부담할 양도소득세를 양수자가 부담한 경우가 있다. 이러한 경우 양수자가 양도자의 채무를 인수한 효과와 동일하기 때문에 양수자가 대납한 양도소득세액도 양도가액에 산입한다.
일반적인 부동산의 양도는 대부분 금전을 수반하는 거래이므로 매매가액을 확정하는데 어려움이 없다. 그러나 자산의 양도대가로 항상 금전만을 지급하는 것은 아니다. 예를 들어 부동산을 ‘교환’하는 경우가 있다.
교환은 당사자 쌍방이 금전이외의 재산권을 상호 이전할 것을 약정함으로써 그 효력이 생기는 유상계약이다. 교환의 경우 양도가액과 취득가액을 실지거래가액으로 계산하는 것에 대하여 현행 소득세법상 명문의 규정은 없고 소득세법 기본통칙에서 다음과 같이 규정하고 있다.
실지거래가액으로 양도소득세를 계산하는 경우 양도하는 자산의 실지거래가액은 양도하는 자산의 자체가액이 아니라, 그 자산의 양도대가로 인수한 자산의 가액이 된다. 또한 교환으로 취득하는 자산의 취득가액은 양도한 자산의 가액이 된다. 만일 목적물의 가격이 동일하지 않은 경우에는 인수한 자산 또는 양도한 자산의 가액에 수수한 금전의 가액을 가감하여 양도가액과 취득가액을 산정 한다.
한편, 배우자 및 직계존비속간의 부동산 등을 교환하는 경우에는 상속세 및 증여세법 상 증여추정에는 해당하지 아니하고, 양도소득세가 과세된다. 이때 교환하는 자산의 가액이 서로 같지 아니한 때에는 그 차액에 대하여 증여세가 과세된다.
교환의 경우에 있어서 등가(等價)란 상속세 및 증여세법 상의 규정에 의하여 적법하게 교환재산의 가액을 평가하여 그 가치가 같은 경우를 의미한다. 배우자 및 직계존비속 이 외의 특수관계자간 교환의 경우에도 교환재산의 가액이 현저히 차이가 난다면 그 대가와 시가와의 차액을 증여로 보아 증여세를 과세한다.
이 외에도 양도소득세가 과세되는 유형 중 금전의 수수가 동반되지 않는 것으로 ‘현물출자’가 있다.
현물출자는 법인에의 현물출자와 공동사업에 현물출자 등 두 가지 경우가 있다. 두 가지 모두 현물출자한 부동산 전체를 양도로 보는 것은 동일하지만 양도가액의 산정은 차이가 있다.
법인에 현물출자한 경우에는 그 법인으로부터 교부받은 지분(주식)의 대가가 실지거래가액이다. 반면 공동사업에 현물출자하는 경우에는 매매사례가액이나 감정가액을 적용한다.
지금까지 양도대가로 금전을 수수하는 일반적인 부동산 거래와는 달리 금전 외의 수단으로 양도대가를 지불하는 경우, 그 양도가액을 어떻게 산정하는지에 대하여 살펴보았다. 이처럼 양도대가로 금전을 지불하지 않는 부동산 거래를 하는 경우에는 양도가액 결정에 세심한 주의가 필요하다.