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법령상 사용이 금지 또는 제한된 토지의 양도소득세

나도연-법무법인 서현 대표변호사

2007년 10월 10일 (수) 00:00:00

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토지 중 비사업용으로 보지 않는 토지에 대해서 알아보고자 한다. 세법에서는 토지소유자의 귀책사유가 아닌 부득이한 사유로 사업용으로 사용할 수 없는 경우 사업에 사용한 것으로 보도록 규정하고 있다. 그 대표적인 것이 법령상 사용이 금지 또는 제한된 토지이다.
토지는 공급이 비탄력적이기 때문에 토지의 효율적인 이용을 위해 각종 규제법이 제정되어 있다. 현재 시행되고 있는 부동산공법 관령 법령만도 120여개에 이르고 이 법령에서 규정하고 있는 지역 · 지구 · 구역만도 300여개나 된다. 이러한 규제사항은 부동산의 현재 가격은 물론 미래의 가격에도 영향을 미친다. 비사업용 토지에 대한 중과세 규정은 투기수요를 억제하고 불로소득에 대한 중과세를 통하여 과세형평성을 제고하기 위해 신설된 조항이다. 하지만 사유재산권이 제한된 경우까지 중과세 규정을 적용하는 것은 재산권의 침해와 조세 중과까지 이중으로 재제를 하는 결과를 초래하기 때문에 토지 취득 후 시행된 법령에 의해 사유재산권이 침해된 경우에는 조세상 불이익을 배제하고 있는 것이다.
먼저 토지의 법령상 사용제한 또는 금지의 범위에 대해서 살펴보자. 법령상 사용제한이나 금지가 있는 경우 구체적으로 어떤 토지가 여기에 해당되는지 판단하기가 쉽지 않다.
개별 법령에서 전면사용을 금지한 경우에는 당해지역에 해당하는 토지를 사용제한 또는 금지된 토지로 보는데 무리가 없으나 , 토지의 사용용도에 따라 부분적으로 제한이나 금지가 되는 경우에는 당해 용도로 적합하게 사용할 수 있는 부분까지 사용제한이나 금지로 보기 어렵다.
예를 들어 「도시개발법」에 의한 개발예정지의 경우 개발지역 안에 편입된 토지는 개발사업이 시행되고 있는 동안에는 공부상 지목에 불구하고 잡종지로 보도록 규정하고 있지만, 일체의 토지사용은 금지하고 있다. 따라서 건축행위는 물론이고 종전 토지가 농지인 경우에도 경작도 금지하고 있다. 이렇게 사업지구 안에 편입된 경우에 토지의 사용을 전면금지하고 있는 경우에는 지목에 불구하고 사용제한이나 금지로 볼 수 있다.
그러나 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 개발행위허가 제한지역으로 지정된 경우 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토석의 채취 등을 금지하고 있으나 농지의 경우 경작을 금지하고 있지는 않다. 이와 같이 부분적으로 일정한 행위만 금지하고 있는 경우에는 토지를 취득할 당시의 구체적인 목적과 토지의 용도지역 및 규제사항이 당해 취득목적으로 이용가능한지 여부에 따라 개별적으로 판단할 수밖에 없다. 즉, 토지의 최초 취득목적이 건축을 위한 것이라면 위 토지는 사업용에 해당하지만, 토지의 취득 목적이 경작을 위한 것이었다면 취득 후 당해토지가 개발행위허가 제한지역으로 지정되었다고 하더라도 재촌 · 자경을 하지 않으면 비사업용 토지에 해당되는 것이다.
한편 이러한 법령에 의한 사용금지나 제한은 토지의 취득 후에 결정된 것이어야 한다. 따라서 이미 법령의 규정에 의하여 사용이 금지되거나 제한되어 있는 토지를 취득한 경우에는 사업용 토지의 적용대상이 되지 않는다.
자신이 소유한 토지가 법령상의 사용제한 또는 금지에 해당하는지 여부를 확인하는 가장 쉬운 방법은 토지이용규제 기본법에 의거 발급되는 토지이용계획인서의 내용을 확인하는 것이다. 물론 여기서 모든 규제사항을 확인할 수 있는 것은 아니다. 하지만 토지이용규제기본법에 열거된 지역 및 지구 등에 관한 제한사항은 확인가능하므로 유용하게 활용할 수 있다.
지금까지 법령상 사용이 제한되거나 금지된 토지의 경우 비사업용에 해당하는지 여부에 대해 살펴보았다. 위에서 본 바와 같이 비사업용 토지를 판단하는 것이 상당히 까다롭다. 또한 이 규정은 신설된 것이기 때문에 그 적용기준이 명확하지 않은 부분들도 많이 있다.
따라서 이러한 토지를 소유하고 있는 경우에는 양도를 하기 전에 반드시 전문가와 상담을 하여 비사업용 토지에 해당하는지를 먼저 따져보고 의사결정을 하는 것이 바람직할 것이다.