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주택대출 이자부담 줄이는 법

문윤홍-편집국장

2007년 10월 09일 (화) 00:00:00

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미국발 서브프라임모기지(비우량주택담보대출) 사태 이후 국제금융시장의 신용경색이 지속되면서, 그 여파가 국내 금융회사, 소비자들에게도 파급되기 시작했다. 서브프라임모기지 사태 이후 국내 금융회사들의 외화자금 조달에 어려움을 겪고 있다. 그나마 조달되는 소액 외화차입금도 통상적인 대출금리보다 50bp(1bp=0.01%포인트)를 더 얹어줘야 하는 실정이다. 문제는 서브프라임모기지론 부실 및 국제 신용경색 사태를 야기한 미국의 주택경기 하강 이 개선되기는 커녕 갈수록 악화되는 양상을 보이고 있다는 점이다. 미국의 주택가격 하락은 소비·투자부진으로 이어져 내년 미국 경제성장률을 1%대로 떨어뜨릴 것으로 보인다. 그렇게될 경우 미국경제 의존도가 높은 한국의 실물경제도 위축 압박을 강하게 받게된다.
최근 국내 금융가에선 지난 몇년간 금융회사들이 경쟁적으로 늘려온 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출이 ‘한국판 서브프라임 대출’로 전화(轉化)될 가능성이 높다는 지적이 잇따라 제기되고 있다. 국내 부동산 경기침체가 장기화되면서 금융회사들이 PF대출을 사실상 중단하고 있고, 이는 건설사 자금난을 가중시켜 중소형 건설사들이 잇따라 파산하고 있다.
뿐만아니라 우리나라 가구당 평균 주택담보대출은 1400여만원이다. 그런데 최근 주택담보대출의 기준금리인 양도성예금증서(CD)금리가 6년 만에 최고치인 5.35%까지 상승함에 따라 은행들이 주택담보대출금리를 연 6.0~7.8%로 올렸다. 그렇게 되자 가계의 이자부담 증가에 대한 우려와 함께 CD금리에 연동시키는 현행 대출금리 조정 방식에 대한 의문이 제기되고 있다.
최근 CD금리가 급등한 데는 두가지 이유가 있다. 첫째, 한국은행이 정책금리를 인상한 데 따라 전반적으로 금리수준이 상승한 것이고 둘째, 은행들의 CD발행이 늘어난 데 기인한 다. 은행들은 현금관리계좌(CMA) 및 주식형 펀드로 자금이 빠져나가자 CD발행을 늘려 자금을 조달했기 때문이다.
국내 은행들이 CD금리를 주택담보대출의 기준금리로 삼게 된 주된 이유는 국내 채권시장이 발달하지 않은 데 있다. 미국은 만기 15년 이상 장기 고정금리 주택담보대출 비중이 우리나라보다 크고, 주택대출 기관들이 이 자금의 상당 부분을 장기채권을 발행해 조달하고 있다. 이때 대출금리는 장기채권 금리를 기준으로 결정된다.
하지만 우리나라는 20년 만기 국고채가 지난해 겨우 발행되기 시작했을 정도로 장기채권 시장이 아직 걸음마 단계에 있다. 그러다 보니 은행들이 장기로 고정금리부 대출을 하려 해도 여기에 맞는 장기 자금조달 수단이 없어 장기대출 재원을 만기가 짧은 CD나 은행채를 발행해 마련하는 실정이다. 국내 주택담보대출의 평균 만기가 9년에 이르는데도 불구하고 93% 이상이 CD 금리에 연동된 변동금리부 대출인 이유도 여기에 있다.
실제로 지난해까지만 해도 대부분의 주택담보대출자들이 변동금리를 선호했다. 이는 고정금리부 대출의 가산금리가 높았고, 주택가격 상승에 대한 대출자들의 기대가 컸기 때문이다. 금리가 오르면 조기상환하면 된다는 생각도 변동금리를 선호한 요인이었다. 장기채시장이 발달되지 않은 상황에서 은행들이 변동금리를 통해 금리 변동의 위험을 회피하려 했다는 점도 있다.
그러나 최근 CD금리가 급등하면서 사정이 달라졌다. CD금리에 연동된 대출금리가 오르면서 가계의 이자부담이 단기간에 크게 늘어난 것이다. 자칫하면 가계대출의 부실이 늘어날 것이란 우려도 나오고 있다. 그렇다고 CD금리를 인위적으로 낮출 수는 없는 노릇이다. 장기적으론 장기채권 시장을 육성해 대출과 조달재원의 만기 불일치를 해소하는 것이 정답이겠지만 당장 해결책은 되지 못한다. 이런 상황에서 주택담보대출의 이자부담이 급격히 늘지 않도록 할 수 있는 단기 처방이 필요하다.
우선 CD시장의 매수 기반을 넓혀 수급불균형에 따른 금리상승 요인을 해소해 주는 방안이다. 이를 위해선 현재 자산운용사의 머니마켓펀드(MMF)의 은행물 편입 한도를 늘려 주는 방안을 검토할 필요가 있다. 그리고 대출자들은 금리변동에 대한 위험부담 능력이 떨어지므로 다소 프리미엄을 주고라도 고정금리부 대출을 선택하는 방법도 있다. 고정금리 대출은 지난해까지는 높은 프리미엄이나 조기상환 시 부담금 등으로 인기가 없었으나 최근 변동금리부 대출과의 격차가 줄고 있으므로 향후 금리변동 위험이 부담스럽다면 갈아타는 것도 고려해 볼 수 있다.
끝으로 은행들은 최근 감독기관이 권고한 금리변동 폭 제한 상품을 생각해 볼 수 있다. 주택담보대출 금리에 상한선을 둬 금리 상승을 제한하는 것이다. 이 경우 은행의 입장에서는 금리하락 폭도 제한하는 방안을 동시에 검토해 봐야 한다. CD시장의 유통량이 적은 상황에서 특정 시점의 CD금리를 주택담보대출의 기준금리로 삼으면 대출자들은 금리변동 위험에 그대로 노출될 수밖에 없다. 따라서 일정 기간 동안의 금리를 평균해 기준금리로 사용하면 급격한 금리변동의 위험은 어느 정도 막을 수 있다.