부동산신문

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휴가철 해외부동산 투어 어때?

카지노리조트·도심재개발 등 잇단 호재 싱가포르 지난 2년간 年 25%나 올라 양도세 폐지·외국인 무제한 투자허용 등

2007년 07월 30일 (월) 00:00:00

문윤홍

이번 여름 휴가철에는 해외부동산 시장을 둘러보면 어떨까? 국내 부동산시장의 침체가 지속되고 있는 가운데 싱가포르, 말레이시아, 태국, 필리핀, 홍콩 등 동남아 국가들과 미국, 캐나다, 호주, 뉴질랜드 등 영어권 국가들에 요즘 국내 투자자들의 발길이 이어지고 있다.
신용평가회사 스탠더드 앤드 푸어스(Standard & Poors)는 2006년에 내놓은 ‘아시아 부동산 -리스크와 수익’이라는 2007년 부동산 전망보고서에서 아시아 부동산은 여전히 국제 투자자들의 각광을 받을 것이라고 지적했다. 지금까지는 아시아 대다수 국가들이 안정적 경제발전의 토대를 마련해온 것으로 평가된다.
그동안 아시아 국가들은 많은 변화와 전통을 경험했지만 2007년 들어 이전에 없던 부동산 투자신탁(리츠: REITs)의 도입은 부동산시장 발전에 지대한 영향을 미쳤고, 개발도상국들의 신속한 도시화, 국제적 투자 자본들의 적극적 참여의지 그리고 중국 본토 부동산시장의 개방에 따라 아시아 부동산시장은 향후 몇 년간 여전히 지속적으로 성장하는 추세를 유지할 것으로 전망된다. 아시아 인구는 전세계 인구에서 절반 이상을 차지하고 있지만 주택보유율은 여전히 낮으므로 부동산시장은 이 지역 경제의 안정적 발전을 견인하는 중요한 동력(動力)으로 작용할 것으로 예상된다. 따라서 아시아 부동산시장은 전망이 밝다고 할 수 있다.
◆영어권 국가 부동산 ‘인기’= ‘유학 부동산 투자’와 관련해 미국은 물론 캐나다, 호주, 뉴질랜드, 싱가포르, 필리핀, 말레이시아 등 영어권 국가의 부동산에 관심이 높다. 이들 국가는 거주 목적의 부동산을 취득하면 양도세를 내지 않을 뿐 아니라, 주택가격의 최고 80%까지 현지 금융기관에서 2～5% 저리(低利)로 대출받을 수 있어 초기 구입비용이 부담스럽지 않다. 특히 이들 지역은 우리나라 뿐 아니라 일본, 중국 등 비영어권 국가의 유학생들이 선호하는 지역이라서 임대수익을 물론 구입한 부동산을 되팔기 수월하다는 게 장점이다.
이러한 투자매력으로 영어권 국가의 부동산 정보·개발업체가 개최하는 투자설명회는 연일 만원을 이룬다. 최근 싱가포르 부동산개발업체인 파이스크 그룹이 서울 삼성동 그랜드인터콘티넨털호텔에서 개최한 투자설명회장은 수천 명이 몰려들어 북새통을 이뤘다.
해외여행과 부동산 투자를 겸하는 투자여행도 인기다. 수억 원하는 부동산을 사는 데 현지에서 발품을 팔지 않을 수 없기 때문이다. 롯데관광 P팀장은 “최근 외환은행과 제휴해 말레이시아 투자설명회를 갔는데 반응이 아주 좋았다”면서 “4개 현지 업체와 제휴해 매주 5명 안팎으로 아파트나 골프장, 콘도를 소개하고 현지에서 계약도 하는 투자여행상품을 개발했다”고 말했다. 롯데관광은 앞으로 말레이시아 뿐 아니라 싱가포르, 필리핀 등 동남아 각국으로 관련 상품을 늘릴 계획이다.
이와 관련, CBRE와 루티즈코리아 등 해외 부동산투자서비스업체들은 “정부도 해외투자를 장려하고 있고 외국에 투자하면 1가구2주택에도 해당되지 않는 상황에서 가까운 동남아지역에 대한 분산투자도 검토 할만하다”며 “다만 외국에 투자하는 만큼 향후 부동산 시장 전망과 명의, 세금, 임대, 추후 유동성 문제 등을 꼼꼼히 살펴야한다”고 조언한다.
◆싱가포르, 부동산시장 상승세 이어질 듯= 싱가포르 주거용 부동산시장은 2004년 말부터 상승세로 돌아서 지난 2년간 연 25%씩 오르는 등 호황을 맞고 있다.
개방적이면서도 투명한 사회, 금융시스템으로 외국인 자본이 지속적으로 유입되고 있기 때문이다. 카지노리조트 개발 확대, 마리나 베이 프로젝트(2010년까지 110만평 규모의 비즈니스리조트단지 조성), 도심 재개발 등 호재도 적지 않다. 따라서 현재 싱가포르 프라이빗뱅킹(PB) 시장규모(243조원선)의 70%가량을 외국인이 차지하고 있다. 고급 아파트 시장의 45%가량은 외국인들에게 판매되고 있는데, 국적별로는 인도네시아, 말레이시아, 영국, 중국, 인도 순으로 아직까지는 인근 아시아 부호들의 자금 비중이 높은 편이다.
싱가포르는 외국인의 부동산 소유에 제한이 없다. 다만 주택의 80%가량은 임대주택이어서 투자하려면 대체로 고급 아파트나 리조트 쪽이 대상이 된다. 국내에서의 대출규제와 달리 싱가포르에선 외국인도 집값의 80%까지 3.5%안팎의 저금리로 담보대출을 해 준다. 2005년에는 부동산 양도세도 폐지됐다. 다만 민간 아파트들은 대부분 수영장, 헬스장 등 공용시설을 갖추고 있어 세를 내주더라도 집 주인이 월 15~20만 원선의 관리비를 부담해야 한다.
임대는 부동산전문회사를 통하면 한달치 임대료 정도를 지급하고 맡길 수 있다. 한국인들의 현지 부동산투자는 지난해 163명에 불과했으나 올해부터 꽤 늘고 있다. 현지에서는 싱가포르 부동산 시장이 꾸준한 경제성장률에도 불구하고 아직 IMF 이전 수준을 회복하지 못하고 있고 런던, 뉴욕, 도쿄, 홍콩 등과 비교할 때 상승여력이 충분한 것으로 보고 있다. 현지에서 자재ㆍ인건비 급등으로 인해 건설사들의 원가부담이 가중되는 것도 분양가 상승으로 이어지고 있다는 지적이다.
◆말레이시아, 부동산 수요창출 나서= 말레이시아는 부동산시장을 부흥시키고자 정부 차원에서 외국인 수요 창출에 나서고 있다. 이를 위해 지난 4월 부동산 양도소득세를 폐지했고 앞서 2006년 말에는 외국인들에게 무제한적인 주택 투자를 허용했고 절차도 간소화했다. 말레이시아에 집을 사는 외국인들에게 세제(稅制)혜택 등을 제공하는 MMSH(Malaysia My Second Home)라는 은퇴이민 프로그램도 가동하고 있다.
‘이슬람 금융 허브’를 꿈꾸는 말레이시아 정부의 노력에 따라 중동계 자금이 주로 상업용 부동산에서 고급 콘도(우리나라의 주상복합 아파트에 해당) 시장으로까지 유입이 확대되고 있다. 따라서 앞으로 2~3년 뒤에는 의미있는 수준의 투자수익 실현도 가능할 것이라는 게 해외 부동산업체들의 전망이다. 물론 투자 목적으로 현지에 부동산을 구입할 경우에는 최근 1~2년 사이에 늘어난 공급물량을 고려해 여유자금을 5년 정도 묻어둔다는 생각으로 투자하는 것이 좋다.
CBRE의 경우 KLCC(Kuala Lumpur City Center)에서 동쪽으로 10분 거리에 있는 앙팡(Ampang) 지역에서 고급 아파트를 분양할 예정이다. 분양가는 m²당 200만~250 만원(평당 700만~800만원)선이다. 전용면적 152m²(46평)을 구입할 경우 계약 시 분양가의 20%인 8000만 원 정도의 계약금만 지불하고 나머지 80%는 현지 은행을 통한 모기지 대출이 가능하다. 김한석 CBRE 차장은 “외국인들에 대한 부동산 지원책은 고급 아파트시장에 대한 수요를 증가시킬 수 있다는 점에서 전망이 괜찮다”고 말했다.
◆필리핀, 태국, 캄보디아 등도 고려 할만= 그밖에 필리핀은 해외에 나간 근로자들의 송금 증가에 따른 주택수요 증가와 인도의 콜센터 이전 확대에 따른 오피스의 수요 확대로 인해 부동산 가격이 상승세를 보이고 있다. 이곳에는 영어가 공용어이고 도우미를 저렴하게 활용할 수 있어 조기유학생을 둔 부모나 은퇴이민자들이 투자를 검토할 만하다. 또한 개발을 활발히 하고 있는 태국이나 두 자릿수의 경제성장률을 보이는 캄보디아 부동산시장도 관심을 둘 필요가 있다고 해외부동산 투자업체들은 지적하고 있다.
◆전문가가 보는 아시아의 부동산= 아시아 부동산의 권위자인 허쯔룽(何志榮: 홍콩대학 부동산-건설학과 학과장)교수는 “중국대륙의 부동산 시장이 급속히 발전하고 더불어 시장 환경이 성숙해 짐에 따라 시장 환경이 악화된 홍콩의 많은 부동산 개발회사들이 중국시장에 뛰어들고 있고 이러한 현상은 대세로 굳어지고 있다”고 밝혔다. 그는 또 “중국의 부동산 개발 프로젝트의 지속적 증가로 인하여 2004년 중국의 부동산 개발 면적은 9860만㎡에서 10억1030만㎡로 급격히 증가했고, 총 투자액은 1660억 달러를 상회하였지만 여전히 시장의 성장잠재력은 매우 크다”고 지적하였다.
중국과 홍콩 부동산시장의 급격한 성장은 대륙시장에 진입하려는 홍콩의 많은 부동산 개발회사에 통합전략으로 지칭되는 체계적인 사고 정립의 필요성이 대두됐다. 통합전략은 투자경험의 공유, 미비점에 대한 보완, 구체적인 기준의 정립, 투자방향에 관한 감각, 종합적인 실행과정 단계로 이루어지는데, 이러한 목적은 확실감과 주력 사업에 대한 전략연구를 내포하고 있으며 중국과 홍콩에 기반을 둔 기업들이 직면하게 될 상이한 사업 환경으로 설명될 수 있다.
허 교수에 따르면 홍콩 부동산 시장은 이미 성숙기에 접어들었고 포화상태( 2004년 기준 8.3% 성장)인 반면 중국 부동산 시장은 급속한 고도성장( 2004년 기준 29.6% 성장 )이 이루어지고 있다. 홍콩과 중국 양국의 부동산시장에는 이렇게 확연하게 나타나는 차이점이 존재하는데 일반적 기업전략은 개별 사업 환경을 개척하는데 도움을 주고 가장 핵심적인 통합전략은 사업 환경의 변화에 능동적으로 대처할 수 있는 능력을 배양시키는데 특히 중국같이 변화되는 시장에서 그 중요성이 강조된다. 따라서 부동산 개발상의 통합전략은 다음의 요인들로 구성된다.
* 시장의 관점- 홍콩의 개발상들이 일찍부터 소매상가, 호텔, 물류시설과 같은 여러 부동산 형태 및 주택, 오피스분야에 중점투자를 하는 동안 내륙의 부동산 개발상들은 상업성 건물 대신 주택분야의 개발에만 집중했다. 홍콩의 개발상들은 대륙시장으로 진입하는데 있어 주택과 소매상가, 오피스, 호텔 분야에 집중 투자할 것으로 예상된다.
* 조직적 관리- 대륙 개발상들은 고객 또는 대중매체와 수시로 교류하는 개방적 관리시스템을 가지고 있는데, 앞으로 대륙진출을 시도하는 홍콩 개발상들은 그동안 가지고 있던 폐쇄적 관리시스템에서 탈피하여 대륙의 개발상들과 같은 관리시스템을 갖추어야 할 것이다.
* 차별화 전략- 중국의 부동산 개발상들은 ‘풍요로운 삶’을 연상시키는 Vanke City Garden 처럼 상품의 이미지 선점을 위한 전략 고안에 관심을 기울이고 있는데 반해 일부 홍콩 개발상들은 아직까지 안일하고 구태의연한 광고 전략을 버리지 못하고 있다. 최근 들어 많은 홍콩 개발상들은 상품의 이미지 재고를 위한 품질관리를 강화하는 추세에 있다.
* 부동산 저당은행- 일부의 대개발상을 제외하고 대부분의 홍콩 개발상들은 중국에서 부동산 저당은행을 설립하는데 어려움이 있다
* 판매전략- 대륙의 개발상들은 최근에 개발된 부동산의 판매를 선호하는 편이며, 홍콩 개발상들은 투자 목적으로 부동산을 보유하고, 판매하려는 부동산의 현금유동성을 고려하며 REITs(Real Estate Investment Trusts 리츠: 부동산투자신탁)방식으로 이러한 부동산을 처리하는 것을 선호한다.
중국 속담에 “뜻을 세우는 자가 결국 성공을 한다”는 말이 있다. 결국 아시아 부동산시장은 전세계 자본의 ‘결전장’이기 때문에 오히려 피해 갈 수 없는 시장이다.

◆ 해외부동산 투자시 주의사항
1. 투자 목적을 분명히 하라= 부동산은 투자 목적에 따라 그 가치가 달라진다. 단기인지, 장기인지, 교육 목적인지, 실거주 목적인지, 은퇴 목적인지를 명확히 한 후에 물건이나 지역에 대해 접근하는 것이 바람직하다.
2. 현지정보를 부지런히 수집해야= 정부 주도의 개발 계획이 있는지, 부동산 정책을 포함한 그 나라의 정책이 일관성 있는지 살펴봐야 한다. 투자를 원하는 지역의 임대료와 매매가, 대출이자율 추이, 매매 성사율, 교육 여건, 도심 근접성 등을 파악해야 한다.
3. 현지의 제도와 세법 등을 살펴라= 해외 주택은 국내 다주택으로 인정되지 않기 때문에 양도세 중과 대상에서는 제외되고 종합부동산세와도 무관하다. 하지만 해당 국가별로 취득세, 보유세, 양도세, 소득세 등 세제와 제도가 달라 예상 투자 수익이 달라질 수 있다.
4. 신뢰할 만한 전문가를 찾아라= 부동산의 특성상 길 하나를 두고도 시세 차이가 크게 날 수 있다. 부동산전문가들과 상담을 받고 현지답사를 꼼꼼하게 하는 것이 필수적이다.
5. 구입 이후를 생각하라= 실거주 목적이 아니라면 구입 후 임대문제나 언제, 어떻게 매도할 수 있을 지 조언할 수 있는 업체를 활용할 필요가 있다.
6. 높은 수익률에 현혹되지 마라= 위험성은 알리지 않고 고수익만 강조하거나 토지 소유권 주체가 불분명한 경우는 의심해봐야 한다. 또한 중국, 베트남, 라오스, 카자흐스탄, 우즈베키스탄 등은 외국인이 개인 명의로 주택을 구입하는 것에 제약이 많다. 2002년 들어 급등하기 시작한 베트남 부동산 시장의 경우 한국 사람들이 대거 현지인 명의를 빌려서 주택을 구입했으나 동시에 리스크도 적지 않다는 점을 염두에 둬야 한다.
7.현지인의 입장에서 생각하라= 현지에서 인기없는 상품을 가져다가 국내 투자자들에게 최고급 상품으로 둔갑시켜 턱없이 높은 분양가로 판매하는 경우가 있어 조심해야 된다.