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부동산 투자의 꽃은 토지개발

성기호 우신공인컨설팅(주) 대표이사

2007년 03월 14일 (수) 00:00:00

부동산신문

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양평에서 부동산 개발까지 성공적으로 마친 성기호 우신공영컨설팅 대표를 만나보았다. 그는 단타에 의존하지 않고 장기적인 안목에서 투자를 하라고 조언한다. 20년간 그가 체험한 실전투자의 모든 것을 들어보았다.
그는 부동산중개업은 물론 부동산개발, 리모델링 등까지 운신의 폭을 넓히며 다양한 경험을 쌓아왔다. 감히 아파트시대는 끝나간다고 일침을 가하는 성사장의 눈에는 또 다른 세계가 열리는 듯 하였다. 그가 말하는 타운하우스의 새 시대가 온다는 것은 무슨 의미일까? 부동산 시장의 또 다른 한 시대가 막을 올리고 있는 것이다.
부동산 분야 중에서 어떤 일들을 주로 하십니까?
-이전엔 부동산 중개업 등을 하다가 이제는 부동산개발이나 타운하우스를 건설하는 쪽으로 사업방향을 바꾸고 있습니다. 이제 단순한 중개업 시장은 끝났다고 보시면 됩니다. 토지나 부동산을 개발하는 것이야 말로 부동산업무의 꽃이라 할 수 있습니다.
타운하우스 이야기는 조금 있다 들어보기로 하고요, 부동산 투자에서 제일 중요한 것은 무엇입니까?
-장기적인 투자를 하라는 것이죠. 증권처럼 단타에 의존하면 100% 실패합니다. 제가 부동산을 이야기할 때 ‘말똥구리론’을 이야기 합니다. 말똥구리가 끊임없이 자기 먹이를 굴려가며 덩치를 키우듯이 부동산은 장기적인 안목에서 부동산개발까지 생각하는 마라톤 같은 게임이지요. 부동산 정책이나 부동산 시장에서 문제점이 무엇인지, 그 사이클은 어떻게 굴러가는지, 끊임없이 연구하고 집중해야 합니다.
장기적인 포석이라는 것은 몇 년 정도를 이야기하시는 겁니까?
-보통 3개월, 6개월 1년 후를 이야기 하죠. 그리고 3년 정도는 최소한 집중해서 훈련해야 부동산을 어느 정도 아는 초보가 되는 것이죠. 그런데 누구나 부동산을 하면 돈을 번다고 하지만 중개사가 범람하여 오히려 역작용을 낳기도 합니다. 성공확률은 그만큼 줄어든 셈이죠. 남들은 보기에는 고부가가치를 낳는 편한 직업처럼 생각하지요. 그러나 이 업계에 발을 들여놓는 순간부터 지독한 자기와의 싸움을 해야 합니다. 3년 정도면 초보적인 부동산 컨설팅을 하는데 저는 이 한자리에서 20년을 봤습니다. 저처럼 이 일대에 20년 이상 되는 사람은 저 말고 딱 한 사람이 더 있지요. 그만큼 개업과 폐업을 하는 직종중의 하나입니다. 막연하게 생각하고 부동산에 뛰어들었다간 큰 수업료를 냅니다.
아까 말씀하신 타운하우스에 대해 말씀해 주시겠습니까? 타운하우스란 무엇이죠?
-저는 아파트가 새로운 아파트의 대거 입주로 인해 슬럼화 되는 것을 많이 봤습니다. 주택보급률이 늘어나고 아파트가 남으면 아파트 슬럼화시대가 다가옵니다. 경기도나 남양주 같은 곳은 집값 오르기가 쉽지는 않지요. 타운하우스란 아파트시대에 일탈해서 고급화된 단독주택이나 전원주택으로 부자들이 이동하는 것을 말합니다.
조금만 있으면 부자들은 아파트에 식상해할 것입니다. 외국에는 아파트에 산다고 하면 빈민으로 생각하는 경우도 있죠. 교통망이 좋아지고 도로망이 발달하여 이동하는 시간들이 줄어들었죠. 여유 있는 사람들은 당연히 공기 좋고 맑은 전원주택이나 여유로운 고급 단독주택을 선호하게 되죠. 곧 이런 시대가 다가옵니다. 전원주택이나 펜션의 수요가 증가한 것도 이런 이유에서 입니다.
장기적인 안목에서 부동산투자를 하라는 말씀은 만고의 진리 같은데 쉽지는 않을 것 같습니다. 어떻게 부동산업을 해야 합니까?
-부동산업을 하려면 부동산 중계, 리모델링, 분양, 투자분석, 등 부동산에 관한 종합서비스가 가능해야죠. IMF를 전후하여 많은 건설사즐이 부도를 낸 것은 부동산 정책과 경험이 적어서 그런 겁니다.
제가 이런 말씀을 드리면 부동산 중개업 하는 사람이 뭐 안다고 그러냐고 폄하하는 사람이 있습니다. 그러나 그 사람들은 부동산의 생리를 모르는 것이죠. 그 사람들은 부동산 사이클이 최저점에 도달했을 때 대책이 없는 거죠. 86년까지 미분양된 지역이 많았죠. 그러다가 88년 이후로 호황이었죠.
부동산은 기획부동산이나 토지를 움직여야 하는데 땅을 움직이면 그만큼 수익이 증가하죠. 한참 호황일 때는 더블, 따따블이라며 부동산투자의 수익률을 이야기했죠. 그러나 지금은 어림없는 소리죠. 펀드 수익률도 5%가 안 될 것입니다. 그만큼 벼락부자가 되겠다는 마음을 버리고 끝까지 전력 질주하는 사람들이 성공하죠. 지금은 조금 틀리지만 얼마 전까지만 해도 전 집을 전세 오는 신혼부부들에게 집을 먼저 사라고 했죠. 어떤 이는 지하방에서 30평형대까지 늘려간 사람들도 있죠.
재테크야말로 이 시대의 화두인데요, 부동산 쪽에서 보면 어떤 현명한 방법이 있을까요?
-상품 즉, 물건을 잘 갈아타서 수십억 원을 번 사람들이 많지요. 그러나 이제는 거의 불가능해졌습니다. 그러나 아파트 같은 경우엔 비과세 요건을 노리고, 토지는 매매개념이 아니라 개발까지 생각해야 합니다. 일반 사람들도 천 평 정도는 전문가의 조언 없이도 가능할 것입니다. 매입자료 등을 잘 만들어서 양도소득세를 절세할 수 있지요. 제가 아는 분 중에 직장에 다니면서도 개인적으로 대단한 수익을 창출하신 분을 알고 있습니다. 다 자기하기 나름이지요.
향후에 타운하우스가 뜰 거라고 그러셨는데 실제로 해보셨나요?
-네, 양평에 만 3,000평에 골프장 9홀과 19채의 펜션과 전원주택을 판매, 완료했지요. The Filan(더 필란, http://filan.hipension.com)이라는 곳인데 펜션과 전원주택, 골프장이 한데 어우러진 곳이죠. 이번 물건 같은 경우엔 제가 친척이나 친구들에게 “내가 쉴 수 있는 곳은 먼저 준비해놓겠다”라는 운을 뗀 후 성공리에 끝났죠. 이 사업을 할 동안 5년이 걸렸는데 상대적으로 굉장히 빠른 성공이지요.
늦었지만 축하드립니다. 어떤 점이 어려우셨나요?
-1급지라 각종 인·허가 내기가 제일 어려웠죠. 일반 사람들도 저처럼 하려면 실제로 와보고 자기가 직접 시장을 예측해야죠. 양평은 아시다시피 각종 규제가 심하지요. 몇 번이나 포기할까 망설였지만, 저와의 싸움이라 끝까지 포기하지 않고 전력을 다했죠. 이곳은 청정지역으로 천혜의 자연 속에서 골프장과 함께 전원주택이 어우러진 골프테마타운입니다. 집 앞에 바로 골프장이 펼쳐져 있어 그림 같은 풍경을 연출하게 해 놨죠. 서울 강남에서 40분 거리이기 때문에 주말에 다녀가는 곳이 아닌 주거공간으로 자리 잡을 수 있도록 하였습니다. 중미산 주위에는 많은 위락시설들이 들어서 있어 부가가치가 높은 곳이죠.
고생이 많으셨겠네요? 일을 추진할 때의 좌우명이 있다면 들려주시죠.
-군대 용어로 “안 되면 되게 하라”죠. 풍요로운 마음으로 끊임없이 노력하고 넓게 생각하는 것이지요. 끝까지 포기하지 않고 질주하는 것이 승부의 관건이죠. 양평 같은 물건은 워낙 고생을 심하게 해서인지 무척 애정이 갑니다.
앞으로의 꿈이 있으시다면?
-타운하우스에 집중하는 것입니다. 이젠 양평 같은 1급지 선택은 안할 겁니다. 무지 고생을 했거던요. 기획부동산 같은 경우엔 과정이 워낙 힘들기엔 조심해야할 부분이 너무 많지요. 리스크를 알고 수익도 생각하는 지피지기가 필요하죠. 돈만 벌겠다고 덤벼들었다간 큰 낭패를 보지요. 행정, 법률, 금융비용 등 모든 전략과 스케줄이 맞아들어 가야겠지요.
앞으로는 타운하우스를 승마, 골프와 연계하여 종합적인 패밀리타운을 만드는 것이지요. 아이들은 청학동에서 예절을 배우듯 타운하우스에서 예절도 배우고 영어마을도 유치하여 아이들의 놀이터요 학습장이 될 것입니다.
부모들은 아이들과 함께 승마나 골프를 배우며 문화까지 연계된 타운하우스를 만들 계획입니다. 회사원들도 워크숍을 와서 이런 레저도 함께 할 수 있겠죠. 약 10만평 이상 되어야하는 어마어마한 프로젝트가 될 것입니다.
부동산으로 돈을 버셨는데 일반 투자자들에게 한 말씀 해주시죠.
-첫째는 공인중개사정도의 실력은 기본적으로 쌓아야겠지요. 이런 이론적인 바탕 위에 발로 뛰어 감각을 넓혀야죠. 많은 경험과 사례를 직접 방문하여 체크하거나 답사하고 전문가의 의견을 들어보아야죠.
견문을 넓히고 실전사례와 생생한 경험들이 살아서 축적되어야지요. 대학생들이 졸업하고도 실무는 하나도 모르는 것처럼 실제로 뛰고 감각을 익혀야죠. 그런 자기와의 싸움에서 이길 때 부자가 되는 것입니다. 부자들은 거의 다 이런 과정을 거쳤습니다. 다 자기가 한만큼 대가를 받는 것입니다.
정진하 기자

■타운하우스란?
일반적으로 이야기하는 전원주택이나 펜션과 달리 더욱 발전된 테마형 고급 복합주택단지를 말한다. 대다수 수도권 인근에 자리 잡은 청청지역에 위치한다. 주거를 하거나 레포츠를 즐기면서도 대자연을 마음껏 호흡할 수 있다. 살고 있는 곳에서 테마가 있는 생활을 영위하는 것이다. 전원주택이 주거용이나 레저용을 위한 시설이고, 펜션이 레저를 위한 시설이라면 타운하우스는 용인 에버랜드 같은 놀이시설에다가 승마, 골프 같은 테마를 복합시켜 각종 주거, 레저, 문화까지 복합시켜 고급 타운을 형성시켜나가는 것을 말한다.