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재개발 분양가 낮아지는 만큼 조합원 부담 증가

2007년 03월 14일 (수) 00:00:00

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수도권 민간택지에 대한 분양가 상한제와 분양원가 공개가 2007년 9월 이후 전면적으로 시행될 예정이다.
3월 2일 국회 건교위를 통과한 법안 내용에 따르면 모든 민간택지에 대해서 분양가 상한제를 적용하고, ‘수도권 등 분양가 상승 우려가 있는 가운데 대통령령이 정하는 지역’에서는 분양원가 공개를 도입하게 되었다.
민간택지의 분양가 상한제는 1998년 분양가 자율화 도입으로 폐지되었던 제도이나 아파트 가격 상승의 후폭풍으로 폐지된 지 10년 만에 부활하게 되었다. 이번 조치에 따라 오는 9월 1일 이후 수도권 재개발 사업구역 내 분양가(일반분양가)는 공개가 의무화된(택지비 + 기본형건축비 + 가산비) 항목에 따라 분양가 심의위원회의 심의를 통과한 분양가로 결정된다. 또한 국민주택 규모 (전용면적 25.7평) 이상의 주택은 분양가 상한제 적용과 더불어 채권입찰제가 적용되어 주변 시세의 80%선에 결정되는 채권을 매입하여야 우선 분양 대상이 된다.
이러한 제도의 변화에 따라 그간 주변시세를 기준으로 책정되던 일반 분양가는 상당 정도 낮아지는 결과가 기대되지만 반면 낮아지는 일반분양가 만큼 기존 조합원의 부담은 높아질 것으로 예상된다. 즉, 그간의 재건축·재개발 사업은 전체 사업비에서 일반 분양수익을 제외한 나머지 비용을 조합원들이 안분하는 방식으로 사업이 진행되어 왔기 때문에 분양가 상한제와 채권입찰제의 적용으로 일반 분양 수익이 줄어들게 되면 전체 사업비에서 조합원이 부담해야 할 사업비의 크기도 증가하기 때문이다.
이러한 이유에서 민간택지에 대한 분양가 상한제와 분양원가 공개 제도의 확대도입으로 큰 타격이 예상되는 사업대상은 일반분양 물량이 많을 것으로 예측되는 강북의 재개발 사업 구역이다.
재건축 사업의 경우 이미 정부의 각종 규제로 인하여 일반 분양 물량이 없기 때문에 분양가 상한제가 적용된다하여도 상대적으로 타격이 적을 것으로 예상되지만, 뉴타운 사업과 재정비 촉진지구 지정 등으로 상대적으로 일반 분양 물량이 많을 것으로 예상되는 강북의 재개발 구역은 분양가 상한제가 적용된다면 조합원들의 개발이익이 크게 줄어 향후 사업진행의 어려움이 예상된다.
분양가 상한제와 분양원가 공개는 재개발 투자에서도 조합원 부담의 증가라는 측면이외에도 투자 환경에서도 커다란 변화를 예상할 수 있다. 우선 분양가 상한제와 분양원가 공개 경과 규정의 적용에 따른 단지별 차별화가 진행될 것이다.
이번 상한제와 분양원가 공개 규정은 오는 9월 1일 이전에 사업시행인가를 받은 재개발 구역은 위 조치의 영향을 받지 않게 된다. 하지만 오는 9월 1일 사업시행인가를 받았다 하여도 사업시행인가 후 3개월 이내 분양승인 신청(관리처분 이후 가능)을 하지 않은 경우는 분양가 상한제와 분양원가 공개 대상이 된다. 재개발사업의 경우 사업시행인가 이후 분양승인까지 대략 1년 이상의 시간이 소요된다는 점을 고려하면 9월까지 사업시행인가를 신청하였다 하여도 대부분 재개발 사업현장이 분양가 상한제의 영향을 피하기는 어려울 것으로 예측된다. 따라서 재개발 사업에서 경과규정의 완화가 확정되어 분양가 상한제가 적용되지 않는 구역은 높은 인기를 기대할 수 있으나, 사업진행이 늦은 재개발 구역은 투자 수익의 하향이 불가피할 것이다.
다음으로 분양가 상한제가 적용되면 조합원 종전자산의 평가금액의 변화를 가져오게 된다.
분양가 상한제와 분양원가 공개가 실시되면 재개발 구역에서 분양원가를 산정하는 기준은 (택지비 + 기본 공사비 + 가산비)로 구성되며 이중 택지비는 공신력이 있는 감정평가액을 통하여 결정된다. 이러한 분양원가 산출 근거는 재개발 사업에서 원가를 산출하는 내역과 유사한 기준을 가지게 된다. 종전 재개발 사업에서 분양원가는 (토지부분 + 건물부분 + 공통부분)으로 구성되며 토지부분의 내역에는 조합원의 종전자산가액과 기타 대지 조성비 등을 포함하게 된다. 따라서 분양가 상한제가 실시되면 재개발 사업에서 분양가를 결정하는 가장 중요한 요인은 토지부분의 감정가액이 되며, 세부 내역에서는 조합원들의 종전자산가액이 가장 큰 변수가 될 것으로 예상할 수 있다. 결국 오는 9월부터 재개발 사업에 분양가 상한제와 분양원가 공개가 적용되면 재개발 조합은 조합원의 종전자산 평가금액을 높여 분양원가를 높이는 것으로 사업 구조를 정리할 가능성이 높아진다. 조합원 종전 자산 평가금액을 높이게 되면 택지비가 올라가게 되어 일반 분양가와 조합원 분양가 모두 올라가게 되지만, 조합원은 자신이 보유하고 있는 종전 자산의 권리가액이 동시에 올라가게 되므로 분양가 상한제가 적용되어도 개발이익을 보존할 수 있는 방안을 만들 수 있게 된다.
한편 재개발 사업에서 조합원의 종전자산가액이 높아지면 종래의 재개발 투자와는 다른 패턴이 형성될 것으로 예상된다. 즉, 종전 재개발 사업에서는 작은 지분으로 조합원 분양자격을 획득하는 것이 중요한 투자 포인트였지만 분양가 상한제의 실시로 인하여 조합원 지위를 획득하는 것과 더불어 종전권리가액이 높은 지분의 가치가 상대적으로 더 높아질 것으로 예상할 수 있다.
마지막으로 재개발 사업에서 사업조건에 따른 투자가치는 감소하고 입지조건에 따른 투자가치는 더 증대할 것이다. 기존 재건축·재개발 사업의 수익성을 결정하는 중요한 요인 중 하나는 사업구역에서 일반 분양물량이 많은 것이다. 재개발 구역에서 조합원의 비중이 작고 일반 분양물량이 많으면 일반 분양수익이 많아지고 그 수익만큼 조합원의 부담이 경감되기 때문이다. 하지만 재개발 사업에서 분양가 상한제와 채권입찰제가 시행되면 일반분양 가격에 상한선이 적용되어 종전과 같이 일반 분양수익을 확대하여 그 수익만큼 조합원의 부담을 줄이는 것은 어려워진다. 즉, 재개발 사업에서 일반 분양 물량이 많아도 분양가 상한제의 적용으로 이전과 같은 개발이익을 가질 수 없기 때문에 일반 분양 물량의 크기에 따라서 결정되는 사업성의 차이는 점점 줄어들게 될 것이다. 반면 재개발 사업에서 입지조건의 중요성은 더욱 강조될 것이다. 특히 분양가 상한제와 분양원가 공개제도의 도입으로 도시 지역 내 아파트의 신규공급이 감소할 경우 입지조건이 우수한 기존 아파트와 재개발 구역의 가치는 상대적으로 높아질 것으로 예상된다.
권 순 형 본지 전문위원
J&K투자연구소 대표