부동산신문

편집 : 2024.5.23 목 13:31

홈 > 뉴스 > 투자리포트 > 재테크

다주택소유자 양도세 적은 것부터 처분하라

채상병의 부동산세금

2007년 03월 14일 (수) 00:00:00

부동산신문

renews@renews

앞으로는 재산관리를 과거보다 훨씬 더 정교하게 해야 할 것 같다. 직감으로만 결정하기에는 곳곳에 위험요소가 널려있다. 주어진 정보를 분석가공하여 내 것으로 만드는 작업이 필요하다. 달라진 제도 등에 관한 면밀한 검토도 요구된다.
재산증식도 중요하지만 이를 어떻게 관리하느냐가 관건(關鍵)이라는 설명이다. 남보다 한걸음 앞서나갈 수 있는 방법이 되겠다.
정부의 8.31부동산 대책과 그 후 부동산에 대한 각종 후속정책 때문에 부동산 투자에서 높은 투자수익률을 기대하기 어렵게 됐다. 또 가지고 있는 재산에 과실이 맺히기도 전에 손실을 감수하며 처분해야 하는 일도 흔히 발생하게 되었다.
투자자들이 투자수익률을 극대화시키고자 하는 의사결정을 하기 위해서는 변화된 투자환경의 충분한 이해와 주어진 환경에서의 적합한 절세전략이 요구된다. 특히 올 1월 1일부터는 2주택 이상의 다주택소유자들에 대한 중과세규정이 작년의 유예기간을 거쳐 실질적으로 적용됐다. 이 내용들과 개별 절세전략을 살펴본다.

1가구 2주택인 경우 - 장기보유특별공제 배제·50% 세율로 과세
1세대 2주택자의 경우에는 올해부터 장기보유특별공제(물가상승공제)가 배제되고 50%의 세율로 중과세된다.
물론 모든 주택에 대해 중과세를 적용하는 것은 아닌 만큼 2주택 중과세 제외 요건을 챙겨볼 필요가 있다. 다음은 중과세에서 제외되는 주택 중 일부이다.
△주택의 양도 당시 기준시가가 1억 원 이하인 주택 △상속주택으로서 상속일로부터 5년 경과하지 아니한 주택 △감면대상 장기임대주택 및 감면대상 신축임대주택 △저당권의 실행으로 인하여 취득하거나 채권변제를 대신하여 취득한 주택으로 취득일로부터 3년 이내에 양도하는 주택 △장기(5년 이상) 가정보육시설로 사용하는 주택 등 이다.
여기서 주의해야 하는 것은 위의 주택에 대해서는 중과세 대상에서 제외하지만 위 주택을 보유한 채 일반주택을 양도하는 경우 일반주택에 대해서는 중과세(50% 세율적용)가 된다는 것이다.
그러므로 위의 주택을 반드시 먼저 양도해야 중과를 피할 수 있으며 그 이후 남아있는 일반주택을 양도할 때 1가구 1주택으로 비과세(3년 보유 등 일정 요건 충족 시)를 받을 수 있는 것이다.

1가구 3주택 이상인 경우 - 장기보유특별공제 배제·60% 세율로 과세
1세대 3주택이상을 소유한 자가 양도하는 주택에 대해서는 장기보유특별공제 배제와 더불어 60%의 고율로 과세된다. 주민세를 포함하면 양도차익의 66%를 세금으로 내게 되는 것이다.
양도차익의 2/3에 해당하는 66%를 소득세로 납부하여야 한다는 것은 상식을 뛰어 넘는 것이다.
이는 세금이라기보다는 벌금에 가깝게 여겨진다. 이 때문에 지난해 연말에는 많은 이들이 부동산을 급히 처분하는 사례가 발생하였다.
그러므로 다음의 사항을 고려하여 재산의 일부를 리모델링할 필요가 있다.
△3주택자의 경우 2주택자의 중과세 배제 주택 중 기준시가 1억원 이하의 소형주택을 제 외한 대부분의 경우는 3주택 중과에서도 배제되므로 본인이 소유한 주택이 중과세대상인지를 파악하고 보유세 등과 보유능력을 가늠해 최종 결정을 해야 한다.
△자녀에게 증여를 하여 재산을 슬림화시킬 것인가를 고려할 필요가 있다. 다만 이 경우에는 반드시 자녀가 세대독립요건을 갖춘 상태에서 증여를 하여야 하며 증여 후에도 동일세대로 남아있으면 보유세와 양도소득세 모두에 대한 절세효과가 없다.
△재산의 현금화를 위해 처분이 필요하다면 처분순서를 신중하게 결정해야한다.
먼저 중과세가 배제되는 주택이 있으면 그 주택부터 먼저 양도해야 하고, 그 다음엔 양도차익이 적은 주택부터 차례로 양도해야 한다.
△만일 주택수가 5채 이상이라면 주택임대사업도 생각해볼 수 있을 것이다.
하지만 임대주택사업은 임대기간(일반임대의 경우 10년 이상)을 충족해야 중과세를 피할 수 있으므로 신중하게 결정해야 한다.
www.tax-korea.co.kr(참세무법인)