종부세와 양도세 문제로 토지 시장과 주택 시장이 아우성이고 정부의 주택정책과 토지 정책이 본격 시행이 가시화 되자 상가 시장으로의 투자자들의 관심이 점차 고조되고 있다.

그러나 어떤 상가를 사야 할지 쉽게 결정을 하지 못하는게 투자자들의 현실이고 고민이다. 상가는 상권 형성이 제대로 안되면 임대료는 고사하고 자칫 투자한 원금 조차도 회수 불능에 빠질 수 있는 리스크가 있기 때문이다.

그런데 주변을 둘러 보면 의외로 고율의 수익을 내는 상가들이 많다. 이런 상가들을 볼때마다 나도 하나쯤 목좋고 수익율 좋은 상가를 갖고 싶어 하는게 투자자들의 당연한 생각이고 또한 대부분의 재력가들은 매월 발생하는 임대수익이 금리의 몇배씩 되기도 하는 상가건물 하나 정도는 소유하고 있는게 현실이다.

그렇다면 상가는 어떻게, 어떤 방식으로 투자를 해야 실패하지 않을까.
기본적으로 부동산 투자는 개발 호재와 재료에 따라 투자의 성패가 달라진다고 할 수 있다.

상가 역시 개발 여건에 따른 상권의 확장과 활성도가 예견되는 곳이 투자의 적격지이며 신설되는 도심의 업무시설이 밀집되어 있는 지역의 지하철 역세권이나 재개발, 재건축으로 인한 신흥 소비층이 유입되는 지역의 역세권등이 도심 상가 투자의 핵심이라 할 수 있다.

도심지 상권은 신설 지하철 역세권등 이 들어서면 기존 상권의 틀이 급변하는 경향을 보이고 신흥 상권이 활성화 되면 주변 상권을 장악하는 특성이 있어 가급적 새롭게 개발 되는 곳을 노리는 것이 좋다.

최근 도심에는 재개발, 재건축이 진행되고 있는 곳이 많고 신설 지하철 노선 공사가 한창 진행 되고 있다 따라서 새롭게 형성되거나 상권의 확장 및 활성도가 좋아질 곳이 곳곳에 산재되어 있다.

2007년말부터 2012년 말까지 완공되는 지하철 9호선 1,2,3 단계 구간으로 나누어 공사가 진행중인 신흥 역세권이나 환승역으로 부각되고 있어 관심을 요하는 사항이다.

유망 역세권으로는 노량진, 제일생명 사거리, 흑석, 당산역세권이 상권의 활성도가 매우 좋아질 수 가능성이 높고 송파의 삼전 사거리 일대도 신흥 상권으로 부상할 가능성이 많다. 이는 인근에 대단지로 조성되는 잠실 재건축 단지가 입주가 완료되어 풍부한 유동인구를 확보하고 있기 때문이다.

참고로 지하철 9호선의 경우 서울 동서를 가로지르는 장거리 노선으로, 김포 차량기지로부터  강동의 배다리 역까지 서울 의 주요 접근로를 경유하는 수송량이 매우 많은 황금 노선이 될 가능성이 많다. 주거단지와 업무시설, 교육시설,등이 골고루 갖추어져 있는 지역의 역세권에 미리 선점, 창업 및 투자를 고려해 보는 것도 상가 투자의 방법이다.

도심의 재개발이나 재건축, 새로운 개발 재료에 의한 신흥 상권이 형성될 수 있는 곳은 동부 지원과 청계천 공구 상가들이 이주가 예정되어 있는 문정역일대와 장지역 일대가 신흥 상권으로의 가능성이 높다. 법조단지가 이주하게 되면 법무사등 유관 업종이 함께 들어서기 때문에 사무실 임대 수요 및 먹거리등 의 상권으로 급부상 할 가능성이 매우 높다.

법조단지의 경우 상업시설뿐만 아니라 오피스 수요도 많아 상층부를 노려보면 안정적인 월세소득을 얻기가 용이할 것으로 예상된다.

재개발 재건축에 따른 지역은 재개발이 예정되어 있는 거여역일대와 마천역 일대. 잠실1·2·3·4 단지가 재건축중인 잠실의 신천역 일대가 유망 투자처로 꼽을 수 있다. 또한 상가를 개발해 개발 이익을 추구하기에도 용이한 지역이다.

분당의 정자지구 역시 인근에 판교가 들어서고 신분당선이 강남으로 이어지게 되면 상당한 세력을 지닌 환승역으로 탈바꿈할 가능성이 많아 유망 투자처로 분류 할 수 있다.

신흥 택지 개발 지구는 분양가를 고려해 초기 투자 보다는 분양가 조정기를 판단해서 접근해야 한다. 최근 상가 시장에 기대치가 높아짐에 따라 분양가에 거품이 상당부분 얹혀져 있어 거품제거 시기를 저울질 해야한다.

저금리와 함께 과열된 주택시장과 토지 시장에서 상가시장으로 갈아타려는 수요가 급증 하면서 상가를 지을 수 있는 상업용지 가격이 급등하면서 고분양가가 형성되고 있기 때문이다.  즉 상권이 형성되려면 공급시기와 지역 특성에 맞는 업종 및 시세의 조정기를 거쳐 4,5년은 족히 걸리는 상가의 특성상 이탈 매물을 노려보는 것도 한 방법이라는 얘기다.

상가에 투자를 고려 할 때에는 자금 계획이 명확해야 한다. 금융권 대출을 이용해 주택처럼 지렛대 효과를 보기엔 상가가 안고 있는 변수가 많기 때문이다.

만약의 경우 공실에 대한 대비를 철저히 해야 한다는 얘기이다. 또한 대형 집합 상가들은 상권이 활성도가 좋다 하더라도 경쟁력을 이미 상실한 상태이므로 꼼꼼하게 상가의 향후 비젼을 여러 경로를 통해 알아보고 결정 해야 할 것이다.

유영상(상가 114 투자 전략 연구소장)