개정세법에서 살피는 절세전략
올해부터 부동산 관련 세제가 크게 강화된다. 사례를 통해 종합부동산세와 양도소득세 절세전략을 살펴본다.

■종합부동산세

부모님과 합가를 고려하고 있다면 6월 2일 이 후에 해라
종합부동산세의 경우 노부모 봉양을 위해 세대를 합친 경우 2년간 세대별 합산을 유예한다. 반대로 해석하면 합가 한 지 2년이 경과하면, 부모님과 자녀의 주택을 합산해서 종합부동산세 과세 대상을 판정하는데, 판정기준일은 매년 6월 1일이므로 분가를 고려하고 있다면 그 이전에 분가를 해야 절세가 가능하고, 반대로 합가를 고려하고 있다면 판정기준일인 6월 1일이 지나서 하는 것이 유리하다.

결혼해서 분가한 자녀에게 증여를 하면 종합부동산세 과세대상에서 제외된다.
종합부동산세는 같은 주소지에서 거주하는 세대의 보유 주택을 합산하여 과세한다. 따라서, 다른 주소지에서 거주하는 독립된 세대로 볼 수 있는 자녀에게 증여를 하면 이 주택은 본인의 종부세 과세대상에서 제외된다.

* 1세대란
본인 및 배우자와 동일한 주소에서 생계를 같이 하는 직계존비속 및 형제자매는 1세대가 된다. 따라서, 부모와 자녀는 동일한 주소지에서 거주하면 1세대로 보지만, 혼인한 자녀, 30세 이상인 자녀, 소득이 있는 자녀가 분가를 해서 다른 주소지에서 거주를 하는 경우는 동일세대로 보지 않는다.

임대주택은 과세대상이 아니다.
임대사업자로 사업자등록을 하고 주택법에 의한 국민주택규모 이하의 5호 이상 주택(공시 가격 3억 이하)을 10년 이상 임대하는 경우 합산배제 신청을 하면 과세대상에서 제외된다. 단, 이 경우는 10년 미만 내에 양도를 하는 경우에는 미달하여 납부한 종합부동산세를 전액 추징하므로 장기적인 임대기간을 고려해서 결정해야 한다.

부동산 종류별로 골고루 소유한다.
주택, 나대지, 사업용 건물로 분산투자 시 과세 대상에서 제외됨을 활용하여 부동산의 포트폴리오를 구성한다. 나대지의 경우 3억 이상이 과세 대상이나 사업용 건물 부수토지는 40억 이상이 과세대상이다.

나대지에 건물을 신축하는 것도 절세 방법이 될 수 있다.
 나대지에 건물을 신축하면 토지에 대한 종합부동산세가 종합합산 3억 기준이 아닌 별도합산 40억 기준이 적용되므로, 건물 신축 시 절감되는 종부세와 건물에 대한 사용가치 및 임대료 증가액과 건물신축 비용을 고려하여 건물 신축 의사결정을 해야, 세 후 소득을 극대화 할 수 있다.

납세의무자는 6월 1일 현재 소유자이다.
매도는 6월 이전, 매수는 6월 이후가 유리하다.

보유세는 투자 수익에서 차감되는 비용임을 명심한다.
가격 상승에 대한 전망이 보유세에 미달하면 과감히 매도한다.

■양도소득세

2주택자의 경우 50%의 세율이 적용되는 2007년부터는 양도보다 증여가 유리할 수 있다.
1세대 2주택으로 양도소득세 중과대상인 아파트를 1억에 취득해서, 2억에 양도하는 경우 2007년 이후의 양도소득세는 4,900만원 정도가 되지만, 자녀에게 증여를 하면 증여세 2,400만원만 납부하면 된다. 증여 시 취득가액은 공제되지 않지만 더 낮은 세율이 적용되기 때문이다. 따라서, 취득가액이 작으면 작을수록 증여가 더 유리해 진다.

2주택자의 경우 기준시가 1억원 미만의 주택을 먼저 양도해라
수도권과 광역시에 소재하는 1억원 미만의 주택은 2주택 판정 시 주택의 수에는 가산이 되지만, 50%의 세율이 적용되는 중과대상에서는 제외된다. 따라서, 기준시가가 1억원 이상인 주택을 먼저 양도하면 50%의 세율이 적용 되지만, 1억 미만의 주택을 먼저 양도하면 중과대상에서 제외되므로 절세가 가능해 진다.

06.12.31 이전에 상속 받은 농지는 09.12.31까지 양도해라.
도시지역 안의 농지와 부재지주 농지는 2007년부터 양도소득세가 60%로 중과된다. 다만, 상속 받은 농지의 경우 상속일로 부터 5년 이내에 양도를 하면 중과되지 않는다. 또한, 06.12.31 이전에 상속 받은 농지는 09.12.31까지 양도소득세 중과에서 제외되므로, 이 기간을 고려해서 양도시기를 결정해야만 한다.

조세특레제한법상 감면대상 주택과 일반주택을 각각 1채씩 보유한 경우 감면대상주택을 먼저 양도하라
감면대상 주택은 다른 주택의 보유 여부와 관계없이 감면이 적용되지만, 일반 주택을 먼저 양도할 경우 2주택자의 양도가 되어 50% 세율 중과가 적용된다. 그러나, 감면주택을 먼저 양도해면 2주택자의 양도소득세 중과를 피할 수 있고, 또한, 일반주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 경우 감면 주택을 먼저 양도해야 1세대 비과세 적용되므로, 양도순서에 주의를 하여야 한다.

RETA부동산세무전략연구소장 박정현