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경매와 제3자의 변제

이상진 박사의 법무이야기

2006년 11월 15일 (수) 00:00:00

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경매에서 주의해야 할 사항 중 하나는 이해관계가 있는 제3자가 변제하는 경우이다. 경매물건을 사기 위해 현장조사, 권리분석 등 많은 노력과 시간을 투자하여 낙찰을 받았는데 갑자기 제3자가 변제를 하여 경매절차가 취소될 경우 모든 노력이 허사가 될 수 있다.
또한 임차인 등이 1순위 근저당권의 피담보채무가 크지 않아 이를 대위변제 할 경우 당초에 대항력이 없던 임차인이 대항력이 생겨 그 임차보증금을 매수자가 부담할 수 있다. 따라서 경매하기 전에 제3자가 변제할 가능성이 있는 지 여부를 잘 살펴보아야 할 것이다. 제3자의 변제를 구체적으로 살펴보면 제3자의 변제는 이해관계 없는 자의 변제와 이해관계 있는 자의 변제로 나눌 수 있는 데 전자는 법적 또는 물건상 전혀 이해관계가 없는 자로서 채무자의 의사에 반하여 변제할 수 없다. 즉 채무자의 동의가 있어야 채무를 변제 할 수 있는 것이다.
다음으로 이해관계가 있는 제3자의 변제 즉 연대보증인, 후순위저당권자, 가등기권자, 임차인 등은 이해관계 있는 제3자로서 변제할 정당한 이익이 있기 때문에 민법 제481조에 의거 법정대위 변제자에 해당되므로 채무자의 동의 없이 채무를 변제할 수 있다.
예를 들면 1순위저당권이 500만원, 2순위 임차인이 4,000만원, 3순위 저당권이 9,000만원이 설정된 부동산이 경매진행중이고 낙찰금액이 3,000만원이라고 가정할 때 2순위 임차인은 자기의 임차보증금을 다 확보하지 못하게 된다. 이 때 임차인은 선순위저당권을 대위변제 하여 동 저당권을 소멸시킬 경우 임차인이 1순위가 되어서 대항력을 확보하게 되므로 법원에서 배당 받지 못한 임차보증금을 매수자에게 요구할 수 있게 된다. 그럼 임차인은 언제까지 대위변제를 할 수 있는 가에 대해서는 경매기일공고 전까지, 입찰기일 전까지, 경락기일 전까지, 경락인이 소유권을 취득한 시점인 대금납부 전까지 등 여러 이론이 있다.
이에 대해 대법원 판례는 담보권의 실행을 위한 부동산의 입찰절차에 있어서, 주택임대차보호법 제3조에 정한 대항요건을 갖춘 임차권보다 선순위의 근저당권이 있는 경우에는, 낙찰로 인하여 선순위 근저당권이 소멸하면 그보다 후순위의 임차권도 선순위 근저당권이 확보한 담보가치의 보장을 위하여 그 대항력을 상실하는 것이지만, 낙찰로 인하여 근저당권이 소멸하고 낙찰인이 소유권을 취득하게 되는 시점인 낙찰대금 지급기일 이전에 선순위 근저당권이 다른 사유로 소멸한 경우에는 대항력 있는 임차권의 존재로 인하여 담보가치의 손상을 받을 선순위 근저당권이 없게 되므로 임차권의 대항력이 소멸하지 아니한다.
선순위 근저당권의 존재로 후순위 임차권의 대항력이 소멸하는 것으로 알고 부동산을 낙찰 받았으나, 그 이후 선순위 근저당권의 소멸로 인하여 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경됨으로써 낙찰부동산의 부담이 현저히 증가하는 경우에는, 낙찰인으로서는 민사소송법 제639조 제1항의 유추적용에 의하여 낙찰허가결정의 취소신청을 할 수 있다.
(1998. 8. 24. 98마1031 낙찰허가결정취소기각)라고 판시함으로써 대금을 납부하기 전까지 대위변제가 가능하다는 것이다. 따라서 입찰을 하기 전에 또는 낙찰을 받았다 하더라도 대항력을 확보하지 않은 임차인이 대위변제를 하여 대항력을 확보함으로써 뜻하지 않게 임차보증금을 부담할 수 있으니 이점 특히 유의하여야 할 것이다.
한편 채무를 대신 변제한 자는 경매부동산 소유자에게 구상권을 행사할 수 있다. 즉 경매부동산의 소유자를 대신하여 변제한 것이므로 소유자에게 대위변제한 금액을 청구할 수 있는 것이다. 그러나 실제에 있어서는 경매를 당한 부동산 소유자는 대부분 파산한 무자력자로서 구상권 행사가 어렵다. 그러나 경매부동산 소유자가 후일 재산을 가지게 되는 경우에 강제집행을 하기 위해 집행권원(확정판결 등)을 받아 두는 것이 좋을 것이다.
이상진 기업은행 부장/법학박사