특별기고-정비사업·도시개발사업 Q&A

01 정비사업

Q1.「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제28조제1항제1호 나목 (토지등소유자의 동의자수 산정방법) 관련 해석

1. 질의요지

주택재개발예정구역 내의 토지 위에 위치한 무허가 건축물의 소유자 및 지상권자가 당해 토지소유자와의 사전 협의 또는 승낙 없이「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제28조제4항의 규정에 따라 동의서를 제출한 경우 당해 동의서가 효력이 있는지 여부

2. 회답

주택재개발예정구역 내의 토지 위에 위치한 무허가건축물의 소유자중 법령이나 조례 등에 의하여 토지등소유자와 동일하게 취급받고 있는 경우에 한하여 그 무허가건축물의 소유자가 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제28조제4항의 규정에 따라 제출한 동의서는 적법한 동의서로서 효력이 있다고 할 것이며, 주택재개발예정구역내의 토지에 지상권이 설정되어 있는 경우 그 지상권자가 당해 토지소유자와의 사전 협의 또는 승낙 없이 제출한 동의서는 토지등소유자의 동의자수로 산정될 수 없음(법제처 법령해석지원팀 2006. 8. 11).

3. 이유

○ 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제9호 가목에 의하면, 주택재개발사업의 경우에는 동호나목에 규정된 주택재건축사업과는 달리 토지만의 소유자, 건축물만의 소유자도 각각 토지등소유자가 되도록 규정하고 있어 건축물 소유자는 독립된 토지등소유자로서 토지소유자와는 상관없이 동의서를 제출할 수 있다고 할 것인바, 무허가건축물이란 「도시 및 주거환경정비법」이 아니라 「건축법」에 의한 허가를 받지 아니한 건축물로서 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제9호 가목에 규정된 “건축물”의 범위에서 무허가건축물을 배제하지 않고 있는 점, 동법에서의 분양은 적법여부에 앞서 토지등소유자의 기존 물권 및 거주 장소를 대체하는 것에 주된 목적이 있는 점, 동법 제19조에서 조합원은 토지등소유자로 하도록 규정하고 동법 제20조에서는 정관으로 조합원의 자격을 정하되, 이러한 정관은 동법 제16조·제20조제1항제17호 및 동법 시행령 제31조제17호의 규정에 의하여 조례의 범위 안에서 정해지는 점, 동법 제46조 및 동법 제50조의 규정에서 분양 및 주택공급대상을 토지등소유자로 하고 있는 점, 조례(서울특별시 도시 및 주거환경정비조례 제2조제1호 및 제24조제1항제1호 등)에서 일정한 범위의 무허가건축물의 소유자도 토지등소유자로서 주택재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자로 인정하고 있는 점 등을 고려하여 볼 때, 무허가 건축물의 소유자중 법령이나 조례 등에 의하여 토지등소유자와 동일하게 취급되고 있는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」상의 토지등소유자 범위에 포함된다고 할 것이어서 이러한 무허가건축물의 소유자가 제출한 동의서에 한하여 토지등소유자의 동의자수에 포함할 수 있을 것임.

○ 다음으로 주택재개발예정구역내의 토지에 지상권이 설정되는 경우에 대하여 살펴보면, 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제28조제1항제1호 나목에는 토지등소유자의 동의자수를 산정함에 있어서 토지에 지상권이 설정되어 있는 경우에는 토지소유자와 해당 토지의 지상권자를 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정하도록 하고 있으므로, 주택재개발예정구역내의 토지 위에 지상권이 설정되어 있는 경우 추진위원회설립동의서 등을 제출하기 위해서는 당해 토지의 소유자 및 지상권자가 사전 협의 등을 통하여 대표자를 선출하여야 할 것임.

○ 특히, 「도시 및 주거환경정비법」 제13조제2항의 조합설립추진위원회(이하 “추진위원회”라 한다)는 조합을 설립하고자 일부 토지등소유자가 결성하는 집합체로 주택재개발사업에 있어서 조합이 설립될 경우 동법 제19조에 의하여 토지등소유자는 동의 여부와 관계없이 조합원이 되므로 주택재개발과 직접 이해관계가 있는 토지등소유자의 의견이 제대로 반영되어야 하며, 동법 시행령 제28조제1항 각호는 동법 제17조의 위임을 받아 동법 제13조 내지 제16조에 규정된 추진위원회의 구성, 추진위원회의 업무 및 비용부담, 조합의 설립인가 등에 대한 토지소유자 등의 동의자수를 산정하는 방법을 규정한 것으로서 이에 따라 토지등소유자에게 재개발과 관련된 권리·의무 및 비용이 귀속되도록 하고 있으므로, 당해 토지에 지상권이 설정되어 있는 경우에는 조합설립추진위원회 또는 조합 설립 등에 대한 토지소유자와 지상권자의 의견이 모두 반영되어야 할 것이어서 지상권자가 당해 토지소유자와 사전 협의 또는 승낙을 받지 않아 대표자가 아님에도 동의서를 제출한 경우 당해 동의서는 토지등소유자의 동의자수로 산정될 수 없음.

[관계법령]
「도시 및 주거환경정비법」 제2조제9호 가목·제13조 내지 제17조·제19조·제20조·제46조·제48조
「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제28조제1항제1호·제4항, 제31조제17호, 제52조제1항제3호
「서울특별시 도시 및 주거환경정비조례」 제2조제1호·제24조

[관련판례]
【대법원 1988.4.12. 선고 87다카2404 판결 : 건물철거】
【대법원 1999. 7. 27. 선고 97누4975 판결 : 재개발조합원지위확인】
【대법원 1997. 11. 28. 선고 95다43594 판결 : 명의변경이행】

 Q2. 주거이전비 지급에 관한 질의  

[질의요지: 질의 1]

○ 사업인정고시일 현재 공익사업지구 내에 3월 이상 거주한 당초 주거용 건축물 소유자가 동 고시일 2개월 전에 그 건물을 제3자에게 매도하고, 동 건축물의 세입자로 전환되었을 경우(세입자 기간 2월) 3월분의 주거이전비를 지급할 수 있는지?

[질의요지: 질의2]

○ 공익사업지구 내에 거주하지 아니한 경우 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률(이하 ‘토지보상법’이라 함) 시행규칙 제54조제2항의 규정에 의한 영업보상대상에 해당되는지 여부와 무허가 영업에 대하여 보상한 경우 같은 규칙 제55조제1항에 따른 시설이전비도 보상이 가능한지 여부

질의 1)에 대하여
○ 토지보상법 시행규칙 제54조제2항의 규정에 의하면, 공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자로서 사업인정고시일등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 당해 공익사업시행지구 안에서 3월 이상 거주한 자에 대하여는 가구원수에 따라 3월분의 주거이전비를 보상하도록 되어 있으므로, 사업지구 내에서 자기소유 주택을 팔고 세입자로 거주한 경우 고시 등이 있은 당시 자기주택거주기간을 포함하여 당해 사업지구 내에서 3월 이상 거주한 경우에는 주거이전비 보상대상에 해당된다고 봅니다.

질의 2)에 대하여
○ 같은 법 시행규칙 제52조 제1항의 규정에 의하면 사업인정고시일등 전부터 허가 등을 받아야 행할 수 있는 영업을 허가 등이 없이 행하여 온 자가 공익사업의 시행으로 인하여 당해 장소에서 영업을 계속할 수 없게 된 경우에는 위 규칙 제45조제2항의 규정에 불구하고 제54조제2항 본문의 규정에 의하여 산정한 금액을 영업 손실에 대한 보상금으로 지급하도록 되어 있고, 다만 본인 또는 생계를 같이 하는 동일 세대안의 직계존속·비속 및 배우자가 당해 공익사업으로 다른 영업에 대한 보상을 받은 경우에는 그러하지 아니하다고 되어 있으며, 같은 조 제2항의 규정에 의하면 제1항 본문의 규정에 의한 보상금은 제47조의 규정에 의하여 평가한 금액을 초과하지 못하도록 되어 있는바 위 규정에 의한 영업보상 대상은 당해 사업지구 내에 거주사실 여부가 보상의 조건은 아니라고 보며, 또한 적법한 건축물 내에 소재하는 무허가영업의 경우에도 이전하여야 할 시설물, 동산 등이 있는 경우에는 이전비를 보상하여야 한다고 보며, 개별적인 사례에 대하여는 사실관계를 잘 알고 있는 사업시행자가 개별사례 등을 조사하여 판단·결정할 사항이라고 봄(2005.4.28 건설행정과-6251).

02 시장정비사업

Q1. 재래시장 정비사업에도 기반시설부담금 적용 여부
재래시장 정비사업 시행구역내의 재래시장인데, 우리경우도 기반시설 부담금이 적용되는지?

 재래시장육성을 위한 특별법에 따라 시장정비사업을 추진 중인 시장은 기반시설부담금 적용대상임. 기타 자세한 사항은 기반시설부담금에 관한 법률 법률소관부처인 건설교통부 도시정책팀(02-2110-8851)에 문의하시기 바람(중소기업청 시장지원팀 2006.7.24).

Q2. 재래시장 재개발정비사업조합(장) 및 추진위원회(위원장) 임원자격에 대한 질의
본인이 거주하고 있는 곳은 약 35여 년 전에 주상복합 형태로 건축된 50여년이 된 재래시장으로, 금번에 인근상가를 포함하여 재래시장 재개발 정비사업을 하려고 함. 건교부 “표준정관” 제15조에 조합임원은 조합설립 인가일 현재 사업시행구역 안에 1년 이상 거주하고 있는 자에 한 한다. 라고 규정되어 있어 아래 각 항 목에 대하여 자격 유무를 조속히 답변해 주시기 바람.

질의1 : 조합장 그 외의 임원의 자격

①사업 시행구역 내에 1년 이상 거주 하면서 영업활동을 하고 있는 자.
②사업 시행구역 내에 1년 이상 거주 하면서 점포를 소유하고 있으나 임대만 하고 있는 자.
③사업 시행구역 내에 점포만 1년 이상 소유 (임대)하고 타 지역에 거주하고 있는 자
④사업구역 내에 1년 이상 거주하고 있으면서 주택이나 아파트만 소유하고
있는 자.

질의2 : 추진위원장 그 외의 임원의 자격

○ 추진위원. 임원 자격도 조합 임원 자격과 동일한지?
○추진위원장 및 임원 몇몇 사람의 봉급을 지급할 수도 있는지?
임원은 사업시행구역 안에서 1년 이상 점포의 소유자로 영업활동을 한자이어야 하며, 추진위원 임원자격도 조합임원 자격과 동일할 것으로 판단됨(중소기업청 시장지원팀 2006.6.19).

Q3. 시장정비사업 사업시행 관련

[현황]

2004.1 : 추진위원회 설립 (사업부담 경감을 위해 공동시행방식 추진)
2005.1 : 공동시행사 선정
2005.6 : 구역선정
2005.8 : 조합설립(법인)
2006.1-4 : 건축심의 등 완료
2006.6 : 건축허가
2006.7월부터 관리처분
2005~ 06년도에 수차에 걸쳐 중기청에 공동시행 질의 → 가능 답변

[질의사항]

1. 재래시장의 사업추진 어려움을 감안하여 특별법으로 특별지원하고 있고,
공동시행도 사업추진 부담 경감을 위한 특별한 지원 사항인바, 2005년 법 개정에서 공동시행규정 없어진 것이 공동시행을 금지한 것인지 또는 도시정비법 포괄준용규정 신설에 의해 별도규정을 생략한 것인지?

2. 2005년 법 개정으로 공동시행이 금지된 것이라면, 법적안정성을 위해 이미 개정 전 법령에 의해 공동시행을 진행한 것에 대한 경과규정이 있는 것이 법 상식에 맞는바, 이에 대한 경과규정 또는 지침이 있는지, 만약 없다
면 이것은 공동시행을 금지한 것이 아님을 반증하는 것이 아닌지?

3. 2005.3 개정법률 제2조는 시장정비사업의 주체를 토지등소유자, 조합, 지자체로 정하고 있고, 제18조2항에 사업시행자를 토지등소유자, 조합으로 규정하고 있는 바, 이것을 공동시행이 불가한 근거라는 의견도 있으나, 이것은 “사업시행자”와 “공동시행”을 혼동한 법해석상의 오류로, 이것은 금번 2006.4 전면개정 법률의 내용을 보면 알 수 있다고 사료됨.
개정법 제41조제1항은 공동시행과는 관계없이 사업시행자를 명확히 규정하고 있으며, 제2항에서는 제1항의 사업시행자가 필요한 경우 공동시행을 할 수 있다고 규정하고 있음. 즉, 사업시행자에 대한 정의 규정이 공동시행을 금지한 근거는 아니라 사료되는바, 이에 대한 귀청의 의견은?

4. 종전 법령에 의해 진행되었던 것은 특별한 사유, 목적이 없는 한 인정함
이 법상식이고, 또한 수차 유권해석기관의 가능하다는 질의 답변을 받고 진행한 일에 대해서는 보호받음이 당연하다고 사료되며, 만약 이것이 변경된다면 그동안 진행하여 발생된 일들에 대한 많은 문제가 발생될 것인바, 이에 대한 귀청의 의견과 귀청 답변에 대한 책임 범위는?
「재래시장육성을 위한 특별법」 제22조제6항은 시장정비사업과 관련하여 이 법에서 정하지 아니한 사항은 「도시 및 주거환경정비법」을 준용한다고 규정하고 있으므로 「도시 및 주거환경정비법」 제8조의 규정에 따라 공동시행이 가능할 것으로 판단됨(중소기업청 시장지원팀 2006.6.16).

Q4. 「재래시장 육성을 위한 특별법(이하 특별법)」사업시행구역에 대한 질의  

[질의요지]

○ 특별법 제18조 제3항 및 동시행령 제14조에 의한 사업시행구역의 변경은 시장정비사업계획(시행령 제10조 제1항 5호)의 변경을 포함 하는지와 관련하여, 시행령 제14조 제1항 1호의 사업시행구역 면적의 10퍼센트는 시장정비사업 대상지(대지면적)의 면적인지 아니면 사업계획의 면적(연면적)인지 여부?

[대립되는 의견]

○ 갑설
- 시장정비사업 시행구역은 사업시행자로부터 시장정비사업계획을 제출받아 시장·군수·구청장의 검토 및 추천을 통해 정비사업을 통한 상권의 활성화와 경쟁력 확보가 가능한 시장을 선정하는 것으로 시장정비사업계획이 변경될 경우 변경승인을 받아야 하며, 이 경우 시행령 제14조제1항제1호의 사업시행구역 면적의 10퍼센트는 사업대상지 또는 정비사업계획 면적을 모두 의미하는 것임.

○ 을설
- 시장정비사업계획은 시장정비사업 시행구역 선정 후 일반 개별법에 의한 인·허가 절차 이행 시 검토되는 것임. 따라서 시행령 제14조 제1항 1호의 사업시행구역 면적의 10퍼센트는 사업대상지의 면적을 의미함.

[우리시 의견] : “갑”설

『재래시장육성을 위한 특별법』(이하 “법”이라고만 함) 제18조제1항의 규정에 의하여 선정하는 시장정비사업 시행구역에는 법 시행령 제10조제1항제5호 가목의 규정에 의하여 시장정비사업으로 건축할 건축물의 설계 개요가 포함되어 있고, 법 시행령 제11조제1항제1호의 규정에 의하여 시장·군수·구청장은 시장정비사업계획이 도시계획 및 건축 관련 법령에 적합한 지 여부를 검토하도록 하고 있으므로, 법 시행령 제14조제1항제1호에서 규정하고 있는“사업시행구역 면적”은 사업시행구역의 대지면적과 건축물연면적을 모두 의미한다고 판단됨(서울특별시 재래시장대책반-1198, 2005.3.11).

Q5. 시장재개발조합 임원 자격에 관한 질의

 [질의요지]

1. ㅇㅇㅇㅇ(주)가 1995.12.4 해산되어 2003.7.23 법인회복 등기를 하였는바, 법인이 해산된 상태인 2003.4.26 총회결의로 조합장으로 선정된 ㅇㅇㅇㅇ(주) 대표청산인(ㅇㅇㅇ)의 조합장 선정에 하자가 없는지 여부 및 대표청산인이 시장재개발 조합장으로 선정될 수 있는지 여부?

2. 토지, 건축물 소유자인 일반법인의 대표자가 시장재개발·재건축조합 임원으로 선정될 수 있는지 여부?
 질의1에 대해서는
- ㅇㅇㅇㅇ(주)가 해산된 상태였다고 하더라도 어떠한 권리관계가 남아 있어 청산중이라면 아직 완전히 권리관계가 소멸된 것이 아니어서 해산 당시의 대표이사가 청산인이 되는 것이므로 해산 법인의 대표청산인은 청산업무를 수행할 수 있을 것으로 사료되고, 아래 질의2에 대한 회신내용에서 적시한 바와 같이 법인의 대표이사도 조합장 피선이 가능하다는 조합 정관 규정 등이 있다면 대표청산인도 조합장 자격이 있는 것으로 사료됨.

질의2에 대해서는
-『중소기업의 구조개선과 재래시장활성화를 위한 특별조치법』제2조제5호에서는 “시장재개발조합이라 함은 시장재개발을 위하여 시장재개발사업 시행구역의 토지등소유자들이 설립한 조합”이라고 규정하고 있으므로 조합장도 토지등소유자 중에서 선정되어야 할 것으로 사료되는바, 토지등소유자가 일반법인인 경우 그 법인이 조합원이 될 수 있는 것은 분명하고 그 대표이사가 법인의 조합원 자격을 수행하는 것은 가능하나(예, 의결권 행사 등), 나아가 그 대표이사가 조합장으로까지 선출될 수 있는가 하는 점은 조합의 정관 등에 조합장 자격, 특히 법인인 조합원의 대표이사도 조합장 자격이 있느냐에 관하여 명백한 규정이 있어야 할 것임. 만일 조합 정관에 조합장은 조합원 중에서 선출한다고 규정되어 있고, 조합장은 법인이 아닌 자연인만이 가능하다면 법인의 대표이사는 토지등소유자가 아니어서 조합원이 아니므로 조합장 피선 자격이 없을 수도 있음(서울특별시 재래시장대책반-3258, 2004.9.16).

Q6. 중소기업의구조개선과재래시장활성화를위한특별조치법에 대한 질의

[질의요지]

○ 「중소기업의 구조개선과 재래시장활성화를 위한 특별조치법」에 의하여 시장 재개발·재건축사업으로 선정(또는 변경)된 사업구역에서 이미 결정되어 있는 지구단위계획 내용과 시장 재개발·재건축사업계획이 상이한 경우

① 이미 결정된 지구단위계획 내용에 따라야 하는지?
- 만약, 지구단위계획 내용을 준수해야 한다면 용적률을 포함하여 주거지역, 상업지역의 구분 없이 지구단위계획 내용 모두를 따라야 하는지?

② 지구단위계획 등에 관한 특례(특별법 제19조제1항)에 의하여 기 결정된 지구단위계획 내용에 관계없이 당해 시장의 재개발·재건축사업계획에 의하여 사업을 시행할 수 있는지?
『중소기업의 구조개선과 재래시장활성화를 위한 특별조치법』(이하 “특별조치법”이라 함) 제19조제1항에서는 “사업시행자는 사업시행구역으로 선정·공고되었거나 제18조의 규정에 의하여 도시관리계획이 결정된 경우에 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제51조의 지구단위구역의 지정에 관한 도시관리계획 및 건축법 제12조제2항의 시장·군수·구청장의 건축허가의 제한규정에 불구하고 시장·군수·구청장의 시업시행인가 또는 건축허가를 받아 시장재개발·재건축사업을 시행할 수 있다”라고 규정하고 있고,
특별조치법시행령 제15조제1항에서는 시장·군수·구청장은 시장재개발·재건축사업계획이 도시관리계획 및 건축 관련 법령에 적합한지의 여부 또는 사업계획에 따른 도시관리계획 변경이 가능한지의 여부를 검토하여 사업시행구역 선정 추천토록 규정하고 있으므로,

○ 시장·군수·구청장은 특별조치법 제19조제1항의 규정에 의거, 특별조치법 제18조제1항 및 동조 제2항의 규정에 의한 도시관리계획시설의 결정, 도시관리계획의 결정 등의 절차가 필요한 경우 이를 거쳐 시장재개발·재건축사업시행구역 선정·공고된 내용으로 사업시행인가 또는 건축허가를 할 수 있는 것으로 판단됨(서울특별시 재래시장대책반-4099, 2004.11.3).

 03 도시개발사업 및 기타

Q1 계획관리지역의 용적률 완화 관계

계획관리지역에 도시개발법에 의한 사업을 추진 중에 있는데, 이 법에 의한 계획관리지역의 용적률은 100% 인데, 도시개발법에 따라 지구단위를 하여 토지이용계획에 아파트 부지를 적용하였을 경우, 당 아파트부지의 용적률은 몇 % 까지 가능한지요?
계획관리지역의 도시개발법에 따른 지구단위를 하였을 경우 150% 이하 허용한다는데 맞는 것인가요?

 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 부칙 제13조제2항에 의하여 관리지역 중 제2종 지구단위계획구역에 대한 건폐율 및 용적률은 각각 60퍼센트 및 150퍼센트 이하의 범위 안에서 특별시·광역시·시 또는 군의 도시계획조례로 정할 수 있도록 하고 있으나, 질의와 같이 도시개발사업을 하는 경우 도시관리계획의 의제가 가능하므로 관리지역이 주거지역 등으로 용도지역이 변경되는 경우 건폐율 등의 기준이 달라질 수 있으니, 보다 구체적인 사항은 당해 도시관리계획 입안·결정권자인 해당지자체에 문의하시기 바람(건교부 도시환경팀 2006.9.22). 

Q2 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제65조(공공시설의 무상귀속) 관련 해석

1. 질의요지

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제99조 및 제65조에 따라 행정청이 아닌 도시계획시설사업의 시행자가 새로이 공공시설을 설치한 경우에는 새로이 설치한 공공시설은 그 시설을 관리할 관리청에 무상으로 귀속되고, 도시계획시설사업이 완료되어 준공검사를 마친 때에는 당해 시설을 관리할 관리청에 귀속된 것으로 본다고 되어 있는바, 도시계획시설(도로)사업의 준공검사가 완료될 때까지 도시계획시설사업의 시행자가 그 공공시설을 구성하는 토지의 소유권을 취득하지 못한 경우에도 그 공공시설이 관리청에 무상귀속 될 수 있는지 여부

2. 회답

도시계획시설사업의 준공검사가 완료될 때까지 도시계획시설사업 의 시행자가 공공시설을 구성하는 토지의 소유권을 취득하지 못한 경우 그 공공시설은 그 시설을 관리할 관리청에 무상 귀속되지 않음(법제처 법령해석지원팀 2006. 8. 11).

3. 이유

○ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제99조는 도시계획시설사업에 따라 새로이 공공시설을 설치한 경우에 그 시설의 귀속에 관하여 동법 제65조를 준용한다고 규정하고 있고, 동법 제65조제2항은 개발행위허가를 받은 자로서 행정청이 아닌 자가 새로이 공공시설을 설치한 때에는 새로이 설치된 공공시설은 그 시설을 관리할 관리청에 무상으로 귀속된다고 하고 있으며, 동조 제6항은 개발행위허가를 받은 자가 준공검사를 받음으로써 그 공공시설은 그 시설을 관리할 관리청에 귀속된다고 규정하고 있음.

○ 따라서, 도시계획시설사업에 따라 새로이 설치하는 공공시설은 그 설치가 완료되어 준공검사를 마친 날에 당연히 그 시설을 관리할 관리청에 무상으로 귀속되는 것이고, 이는 법률의 규정에 따른 부동산물권 취득으로서 「민법」 제187조에 따라 그 취득에 있어서 등기를 요하지 아니함.

○ 그러나, 도시계획시설사업의 시행자가 준공검사 완료 당시 그 공공시설이 위치한 토지의 소유권을 취득하지 못한 경우에도 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제99조, 제65조제2항 및 제6항에 따라 그 소유권이 당연히 관리청에 무상으로 귀속되는 것으로 본다면 토지소유자는 보상 없이 토지 소유권을 상실하게 될 우려가 있으므로 동법 제65조제2항 및 제6항은 사업시행자가 그 공공시설에 필요한 토지를 사법상의 계약이나 공법상의 절차에 따르는 방법 등으로 취득하여 당해 공공시설을 설치하고 사업을 완료한 경우에 한하여 적용되는 것이지, 사업시행자가 공공시설에 필요한 토지를 적법하게 취득하지 아니한 채 당해 공공시설을 설치한 경우에까지 적용되는 것은 아니라고 보아야 함(대법원 2000. 8. 22. 선고 98다55161 판결 참조).

[관계법령]

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제65조 및 제99조

Q3. 학교용지부담금 부과관련 질의

[질의요지: 질의1]

○「학교용지확보에 관한 특례법」제5조 규정에 의거 부과대상자는「개발사업지역에서 단독주택 건축을 위한 토지 및 공동주택 등을 분양받는 자」로 규정하고 있는 바, 최초분양계약자(甲)가 학교용지부담금 납부 이후 계약 해지하여 사업시행자(사업주체)와 제3자가(乙) 재계약하였을 경우 기 납부한 동 부담금의 처리방법은？

[질의요지: 질의 2]

○ 이 경우 갑이 제출한 감사원심사청구서에 대한 결과가 을에게도 미치는지 여부와 미치지 않을 경우 을의 감사원심사청구서 제출여부 및 제출기간의 기산일은?

질의 1)에 대하여
- 학교용지부담금 부과당시 부과대상자인 갑에게 부과한 것이나, 계약해지로 인하여 부과 원인이 소멸(해당 세대에 대하여 미분양분으로 간주)되었다 할 것이므로, 갑이 납부한 학교용지부담금은 갑에게 환급되어야 하며, 재 계약자인 을에게 학교용지부담금을 부과하여야 함.

질의 2)에 대하여
- 갑이 제출한 심사청구서는 을에게 영향을 미칠 수 없으며(갑은 원인무효로 환급), 을은 감사원법 제44조 의거 심사청구의 원인이 되는 행위를 안 날로 부터 90일, 그 행위가 있은 날부터 180일 이내에 심사청구 하여야 함(서울특별시 주택기획과-15045, 2004.11.4).

자료제공=사단법인 한국도시개발연구포럼