사단법인 대한부동산학회(회장 김정호)와 평택대학교(총장 조기흥)가 공동주최하고 부동산신문이 후원한 ‘부동산관련 세제강화와 하반기 부동산경기 전망’세미나가 9월 22일 오후 평택대 대학원동 1층 강당에서 250여명이 참석한 가운데 열렸다. 오진모 관광개발연구원장(법학박사/대한부동산학회 명예회장) 사회로 진행된 세미나에서 △1주제(부동산 경기전망과 향후 부동산정책)=이용만 한성대학교 부동산학과 교수 △2주제(부동산관련 세제평가 및 개선방향)=노태욱 강남대학교 부동산학과 교수 △3주제(BTL사업의 위험성 분석을 통한 효율적 사업전략-학교시설사업을 중심으로)=민창기 평택대학교 도시 및 부동산개발학과 교수가 주제발표를 했다. 또 엄길청 경기대 서비스경영전문대학원 교수 등 7명의 관계전문가들이 참여하는 열띤 토론도 펼쳐졌다. 발표에 앞서 있은 개회식에서 김정호 회장과 조기흥 총장(유정우 부총장 대리참석)은 개회사 및 인사말을 통해 “글로벌시대의 부동산학은 새로운 패러다임을 요구하고 있다”면서 “세제 강화, 부동산경기 하락, 민자사업유치 증가는 부동산분야 초미의 관심사로 새 의미설정이 필요하다”고 강조했다. 이어 “부동산학은 세계화에 걸맞는 부동산관계인의 인적·학문적 네트워크형성과 함께 전문인력 양성도 요구하고 있다”고 덧붙였다. 1주제와 3주제 발표내용, 토론 지상중계를 요약정리해 싣는다.

정리=왕성상 대기자(wss4044@hanmail.net)

민창기 교수(평택대학교 도시 및 부동산개발학과)

  교육시설에 BTL(Built Transfer Lease)시스템적용은 위험이자 기회다. BTL시스템적용으로 교육시설을 제때 공급, 보다 풍부한 교육시설에서의 수업활동으로 학습의 질이 향상될 수 있다. 또 지역사회주민의 학교시설이용율을 높이고 국가뉴딜정책의 하나로 일터를 창출할 수 있는 기회요인이 되는 반면 졸속건설로 교육시설질은 떨어지고 사업비도 높아지는 문제가 생겨 BTL시스템취지를 훼손하는 결과를 가져오는 위험도 있다.

  BTL시스템으로 유지관리차원까지 진행된 교육시설이 없어 선진국의 유사사업을 파악, 예상문제점을 알아볼 필요가 있다. 영국은 1990년대 중반부터 BTL사업을 PFI(Private Finance Initiative)란 이름으로 민간자본 유치목적의 사업을 교육시설에 적용해오고 있다. 우리도 교육시설 BTL사업에 가장 많은 예산을 할애하고 있어 두 나라가 비슷함을 알 수 있다.

  교육인적자원부는 초·중등학교 신설, 노후교사개축, 체육관, 국립대기숙사사업을 BTL대상사업으로 정해 2005~2007년 13조5,476억원을 투입키로 했다. 2005년엔 초·중교 62건, 2조 6,462억원(평균 430억원), 국립대기숙사 10건 4,565억원(평균 460억원)을 집행했다. 2006년엔 소규모공사도 BTL로 집행할 교육인적자원부 방침이고 보면 BTL사업폭은 더 넓어진다.

  영국은 1996년부터 PFI시스템으로 학교건축에 투자하기 시작, 2003/2004년 1년간 학교건설예산전체의 28%에 이르기까지 확대됐다. 우리는 2006~2007년에 20여년간 건설할 물량을 한꺼번에 건설하려고 해 소화불량에 걸리지 않을까 염려된다.

I.교육시설 BTL사업 추진에 관한 위험성 분석

1. 위험성의 정의

 교육시설사업에 민자유치사업은 아직 초보단계다. 유지관리에 대한 구체적 사업경험이 없어서 BTL적용과정에 발생가능한 위험요인과 이를 타결하기 위한 제도적 장치가 마련되지 못하고 있다. 요즘처럼 부동산사업이 위축돼 있을 땐 사업자에게 위험성을 감수하고 국가사업을 하라고 하는 건 문제가 아닐 수 없다.

  교육시설사업에 민간자본의 효율적 유치를 위해선 위험종류, 발생요인을 살피고 교육청과 민간부분이 분담해야할 위험을 명확히 알려줌으로써 사업추진 타당성을 보장하고 공정한 경쟁이 되어 합당한 사업자가 선정돼야 하며 사업자투자수익률도 보장해줘야 한다,

2. 교육청측에서 본 BTL사업의 위험성

◇학교시설사업의 부적절한 계획
  학교시설이 있는 학구를 명확히 분석, 학교시설사업 위치, 규모에 대한 적절한 계획이 수립돼야 한다. 학생증가나 이동으로 학교건물의 추가 증축요인 정도와 인근 다른 학교에 미치는 영향 정도를 적절히 가늠해야할 것이다. 도시 또는 학구안에서 이 분석이 이뤄지지 않고 BTL로 교육시설사업을 20년간 시행한다는 건 위험한 일이다. 학생이 없는 텅빈교실을 유지관리하기 위해 매달 일정액을 10여년 지출해야 한다면 이는 재무관에게 위험으로 다가올 것이다. 사업이 끝난 뒤에도 학생수요예측, 통학거리를 고려하지 못한 학교계획으로 학생들의 학교이용에 불편이 있다면 이는 심각한 위험이 아닐 수 없다.

◇학교부지취득의 민원과 지가상승 위험
  교육청은 학교신축에 필요한 학교부지를 제때 확보해야한다. 도시지역 대지는 대체로 오름세에 있음을 감안, 확보해 놓는 게 바람직하다. 그러나 국가예산 투여시기가 적절하지 못한 경우가 많아 이미 오른 금액으로 땅을 사는 경우가 많다.‘학교용지확보에 관한 특례법’에 따라 개발사업시행자는 땅을 확보하고 추후 국가로부터 부지확보비용을 받는다.

  그러나 사전 확보비용과 국가로부터 받는 부지확보비용은 가격면에서 큰 차이가 난다. 시가와 감정가 차이만큼 사업시행자에게 위험으로 다가온다. 지가상승이 이어지는 대도시 학교부지확보는 지가상승이 사업시행자에게 더 큰 위험으로 작용할 수 있다.

◇VFM 오류산정으로 BTL적용 오류
  사업시작전엔 재정사업방법보다 BTL방법이 사업비, 운영비가 PSC보다 낮아 BTL방식을 적용해야 한다고 판단하고 있다. 그러나 영국사례에 비춰 그렇잖을 것임을 예측할 수 있다. 적격성분석이 잘못돼 BTL방식을 적용 말아야 할 곳에 하는 오류를 범할 수도 있다.     

◇사업추진기간의 부족 및 사업지연
  BTL방식으로 교육시설을 제대 공급하기엔 어려움이 있다. 선정과정과 수 십 차례 협상과정에서 많은 시간이 걸리는 까닭이다. 2~3개월 전 선정된 우선협상자와 아직 계약을 못한 교육청과 대학에서 사업지연을 예견할 수 있다.

  재정사업방법은 자금을 주면서 계약하는 과정이므로 계약이 쉽지만 BTL방식은 공사 및 유지관리범위와 계약예정액으로 경쟁, 선정한다. 따라서 공무원이 유리한 입장에서 계약을 유도할 수 없고 기업체와 같은 수준의 선상에서 협의를 통해 범위와 설계를 조정해야함으로 졸속작품이 선정됐을 때 이를 통제하기 쉽지 않아 교육청의 위협요인이 된다. 또 설계마감정도가 미진한 경우도 있어서 설계를 발전시키는 데 시간을 필요로 한다.

◇차입금의 조달위험
  우리는 국고채이자율에 알파를 더하는 형태로 국가가 SPC사에게 사업비에 대한 임대료, 유지관리비에 대한 정부지급금을 주는 구조를 택하고 있다. 이 금융비용은 우선협상자선정 때 알파의 크기를 극대화한 SPC가 선정됐다면 국가지출이 늘게 된다. 담합이나 단독입찰에 응할 땐 이런 문제가 생긴다. 또 인플레이션, 천재지변으로 이자율이 높아질 땐 금융비용이 늘 수도 있다. 따라서 일부 국가에선 고정금리로 우선협상자선정조건을 걸고 계약하려는 경우도 있다. 인프레이션 등 사회변동은 해당 SPC(Special Purpose Company)책임이 아니고 사회책임이기 때문이다. 고정금리를 강요하고 일정기간 금리를 올려주지 않음은 사회적 책임을 기업에게 떠넘기는 것으로 기업은 이 일로 도산위기까지 내몰릴 수 있음을 알아야 한다. 

◇본청과 지역청의 권한 배분 문제
  도교육청과 시·군교육청의 권한배분문제는 예민한 부분이다. 시·군교육청은 학교BTL사업을 추진해보려 하나 운영인원과 사업크기가 작다. 따라서 인근 교육청과 사업을 번들링으로 묶는 경우 상위교육청으로 사업권을 넘기고 계약 뒤에야 공사추진감독과 운영에 대한 부분만을 시행하는 경우가 일반적이다. 서울시교육청의 경우 기본계획의 관리감독을 구교육청으로 넘기고 있어서 본청권한을 지역청에 적절히 배분하고 있다. 권한배분과정에서 업무배분 소홀로 관리감독소홀이 생길 수 있다. 또 사업시행자 선정업무는 다시 본청에서 시행하게 될 때 지역청은 본청심부름을 하는 기관으로 전락, 사업수행의 맥을 잃어버릴 수도 있다. 

◇공사부문의 질적 저하와 유지관리부문 소홀
  BTL방식은 재정사업방법에 의한 조달청평균낙찰가보다 훨씬 웃도는 금액으로 계약, 비용은 늘게 된다. 공사비경쟁을 하다보니 공사비를 적게하기위해 설계수준을 요구보다 훨씬 낮추는 현상이 벌어지고 있다. 청소·유지관리면에서 한 개 번들링에 여러 현장이 소속, 유지·관리면에서 소홀하게 되면서도 유지관리비는 높게 요구하는 사례가 생기고 있다.
  대학기숙사는 반대로 사업권을 우선 따고보자는 입장에서 유지관리비를 극도로 삭감, 적정유지관리가 불가능한 지경에 이르는 SPC도 잇따르는 실정이다.        

◇디자인의 질 저하
  영국 BRE(Building Research Establishment)분석에 따르면 건축디자인 질 등 5가지 요소 사이는 상관관계가 있는 것으로 분석됐다. 한 요소가 나쁘면 다른 요소에도 영향을 미침을 알 수 있다. 건축디자인 질저하는 사용자생산성 만족도 하락, 디테일디자인 만족도 하락, 디자인서비스 디자인 질저하, 소유비용 상승의 순으로 이어진다. 건물디자인이 좋으면 다른 요인도 순서에 따라 좋음을 알 수 있다. 각 요인은 서로 상관하며 계획돼야 것이다. 

◇시행비용 과다
  영국 스코트랜드감시기구는 PFI사업계약을 위해 오래 협의해야 하는 관계로 시행비용이 많이 든다고 보고 있다. 시행주체는 사업시행을 위해 컨설팅 등 자산관리에 대한 비용이 실제로 PFI사업비의 평균 4% 이상 추가소요 된다. 재정사업방법엔 필요 없는 것으로 BTL사업을 시행하는 갑과 을이 모두 추가소요돼 국가적 낭비가 아닐 수 없다. 우리의 BTL사업에도 예비타당성분석, 우선협상자선정비용, 협상자문료 등 시행비용이 추가소요 되고 있다.

◇사기업의 많은 이익 향유
  스코트랜드감시기구는 PPP(Public Private Partnership)는 사기업에게 연평균 20%의 이익금을 가져다준다고 분석했다. 우리 BTL사업에서 사기업은 이윤을 추구하는 기업임으로 선정과정과 협상과정에서 보다 많은 이윤창출을 위해 유력협상자를 내세워 투쟁할 것은 자명하다. 사기업입장에선 PFI방식을 마다할 이유가 없다. 이때 사기업입장 또는 시행주체입장에서 변론할 수 있는 변호사, 건설전문가가 필요하게 된다.

◇주관공무원의 계속 근무
  영국 Newcastle교육구는 27년간 계약을 주관한 공무원을 해당관청에 계속 근무시키고 있다. PFI사업역사와 내용을 충분히 익힌 공무원을 확보, 사업연결성을 충족시키기 위해서다. 우리도 BTL담당공무원을 해당 교육청, 대학에 계속 근무시켜 사업 끝날 때까지 사업추진을 지켜보는 게 바람직하다. 공무원만족도면에서 분석해보면 PFI사업방식은 전통적 방법보다 만족도가 떨어진다. 공무원계획능력이 PFI사업방식에선 발휘되기 어렵기 때문일 것이다.

3. 민간부분에서 본 교육시설 BTL사업 위험성

◇복합화사업의 수요예측 
  영국기업들은 PFI프로젝트 계약오류로 많은 이익이 생길 수 있었는데도 계약사항을 간과, 이익이 줄었고 담당사장이 물러나는 일이 종종 있다. 그렇지만 기업에게 PFI제도는 새 이익의 근원이 되고있다고 분석했다. 우리는 상위 건설기업이 BTL사업에 뛰어들지 않고 있다.     이는 BTL사업이 사업성이 있다는 것을 인식 못하는 일에서 비롯한다. 계약액이 영국처럼 1년에 20%씩 오른다면 정상계약이 이뤄진 사업이라도 매력적이다.

◇가격변동예측의 분석오류
  영국 버밍햄학교프로젝트에서 1996년에 10개 학교 PFI계약액은 2천만 파운드였지만 최근 10개 학교건설비는 5천백만 파운드가 되어 건설비가 두배 정도 많아졌다. 이는 PFI계약금이 증액된 것으로 공사비의 에스카레이션이 생긴 것이다. 최종계약액은 당초 계약액보다 20% 정도 많아진 것으로 상승된다. 우리도 사회변동으로 건축자재값이 폭등하는 등 물가변동이 이나 이자율변동도 있을 수 있다. 이럴땐 사업자는 당연히 계약금상향조정을 요구하게 된다. 이는 합당한 요구며 받아줘야만 하는 일이다.

◇과도한 설계로 인한 위험
  학교BTL사업에서 설계부문은 경쟁의 중요한 요인이 되고 있다. 교육인적자원부는 2005년 학교BTL사업에서 우선협상자선정을 위한 평가점수 1000점 만점 중 설계점수를 200점으로 했지만 2006년엔 240점으로 상향조정, 교육시설질을 높이고자 정책을 펴고 있다.
  사업자입장에서 보면 설계질을 높혀야 평가에서 선정될 수 있어 공사비를 고정한 상태에서 과도한 설계로 돌려받을 수 없는 공사비를 지출해야 하는 위험이 있다. 

◇준공지체로 인한 지체상금, 감독공무원의 초과감독으로 인한 위험
  준공지체로 인한 지체상금은 사업자에겐 사업적 명예에 치명적 오류가 될 수도 있고 공사비를 제대로 받지 못하는 문제가 생긴다. 준공이 늦지 않게 바람직한 공사기간을 줘야한다. 협상지연으로 계약이 늦어지고 학기시작에 맞춰야 하는 일로 공사기간을 충분히 확보 못하고 계약되는 경우가 많다. 본의 아닌 지체상금이 생길 수 있어 위험요인으로 작용한다.  

  학교시설의 관리감독기관은 교육청과 학교로 이원화 돼있다. 교육청이 최초 감독기관이지만 교육청과 학교의 물리적 거리가 있을 땐 교육청은 학교장에게 감독을 맡기기도 한다. 학교엔 학생, 교사, 학부모 등 눈여겨보는 사람도 많다. 공사과정을 잘 알지 못하고 잘못을 지적하기 일쑤다. 감독자가 많으면 초과감독 가능성이 짙고 사업자피해의 위험요인도 된다.   

◇공사비 산정오류로 계약액보다 공사비 초과위험
  공사비산정오류로 계약액보다 공사비가 넘칠 때가 있다. 영국 Haringgey학교는 사업시행사가 일반기자재, 설비기자재, IT기자재를 생략하고 계약해 공사비초과위험으로 이어졌다.

◇시공관리기술 미숙으로 공사비 초과위험
  공사시행기업체는 해당 공사실행을 위해 공사비를 최대한 낮춰 경쟁에서 승리하려한다. 80%정도로 실행공사비를 편성, 경쟁에 임하는 게 통례다. 시행기업의 시공관리기술이 미숙, 실행공사비보다도 더 많은 공사비가 소요된다면 시행기업은 위험에 빠진다. 

◇교육청과 사업시행자의 시설유지관리 이원화로 정부에 의한 시설유지관리권 몰수
  개축대상학교 BTL사업에선 한 캠퍼스에서 기존건물유지관리권은 학교와 교육청에, 신축건물관리권은 사업시행자에 있는 경우가 생긴다. 기존건물의 학생은 청소를 맡는다. BTL사업으로 신축건물을 쓰는 학생은 청소를 담당 않는 경우가 생긴다. 또 다목적교실 또는 체육관 등의 소규모사업에 대해 사업시행자의 시설유지관리가 필요없다고 하여 사업자의 시설유지관리권을 몰수할 때 유지관리이익금이 없어지는 일도 생겨 BTL취지를 벗어나고 있다.  

◇복합화에 따른 시설사용수입 목표미달로 수익성확보 부족
  학교시설복합화를 시행, 사업시행자가 시설사용수입을 확보하려 할 때 수익예상의 오류를 범해 수입이 계획한대로 확보 못한 경우 건설비와 운영비를 충당할 수 없는 경우가 생길 수 있다. 이를 막기 위해 정확한 타당성분석이 사업계획때 이뤄져야한다. 
  또 복합화건축물 사용부분에서 정부와 계약한 경우 정부가 정책변화, 예산문제 등으로 계약을 일방적으로 파기하는 일이 생길 수 있어 사업자가 위험에 빠진다. 

◇사업시행지 격리로 인한 운영비 증가
  1개 번들링으로 묶인 사업대상학교가 2~3개 교육청에 걸쳐 산재한 경우 한 곳의 사업장보다 더 많은 관리인과 감독이 필요하게 된다. 집적이익을 향유 못해 사업자운영비 증가로 이어진다. 감독교육청이 순회관리감독을 묵인 않을 땐 사업자위험으로 작용할 수밖에 없다. 

◇대기업과 군소업체 갈등으로 금융권의 대출기피로 자금조달위험
  교육인적자원부는 지방군소업체 활로를 위해 사업계약 후 50%의 공사지분을 지방업체에 할당할 것을 권하고 있다. 수도권의 중·대기업입장에서 보면 이해할 수 없는 정책이라고 반응할 수 밖에 없는 실정이다. 군소업체 편입은 금융권에서 사업시행자(SPC) 재무상태를 못믿게 하고 대출기피로 이어질 수 있다. 이는 사업자의 자금조달위험으로 이어진다.

◇이자율상승, 인플레이션, 환율변동으로 인한 금융비용의 추가부담
  이자율은 사회변동으로 오르거나 내린다. 사업시행자금융비는 상당한 것으로 공사비와 운영비 대부분을 빌리는 경우가 일반적이다. 인플레이션 또는 환율변동으로 이자율이 오를땐 사업자에게 오른 금융비용은 위험으로 다가온다.  

◇금융도산으로 인한 자금조달부족
  금융권도산도 있을 수 있다. IMF때 은행이 여럿 무너졌다. 선정한 은행 또는 금융사가 도산될 땐 공사비 및 운영비의 자금조달이 어려워 사업시행자위험으로 다가올 수 있다.

◇대기업진출에 대한 지방군소업체 담합
  지방군소업체가 사업 공사부분에 50% 참여토록 정책을 세우고 있다. 학교시설재정사업은 본래 지방군소업체 몫으로 있었던 것이다. BTL이 도입, 공사비가 커짐으로 대기업이 참여하게 된 점을 고려해 공사의 50%는 군소기업에게 주자는 것이다. 이때 군소업체가 담합, 대기업에 공사비를 실행보다 더 많이 요구할 수 있다. 군소기업담합은 대기업에겐 위험이 된다.  

◇과도경쟁으로 과도한 가격인하
  우선협상자 선정 때 과도한 경쟁으로 공사비를 설계액의 70%이하로 투찰하는 등 병폐가 생겨 실행가격도 산출되지 않도록 선정되는 경우가 있다. 어느 대학기숙사의 경우 60% 가깝게 공사액을 투찰, 실공사비보다도 훨씬 낮게 우선협상자가 선정된 경우가 있었다. 공사를 따고 보자는 얕은 생각에서 일어난 일이라 본다. 낮은 금액으로 우선협상자가 될 경우 우선협상자가 된 사업자는 공사비부족이란 위험을 감수해야하는 문제가 생긴다. 

◇노동인력부족으로 인한 공사비 상승 우려
  우리 BTL사업은 2006~2007년에 몰려 공사가 동시다발적으로 일어나게 된다. 숙련노동력은 한정돼 있고 사업량은 많아 전문노동인력 품귀현상이 생길 수 있다. 영국 Cusgarne학교는 노동력질이 낮아 공기지연, 건설마감처리문제가 생겼다. 노동인력부족은 인건비상승으로 이어지고 다시 공사비상승으로 이어진다. 이는 사업시행자에게 위험으로 다가올 수밖에 없다.

◇건설도중 유물발견 또는 자연재해발생
  건설 중 유물이 발견되면 사업을 바꾸거나 중지하는 문제가 생긴다. 사업자에게 분명 위험이 아닐 수 없다. 자연재해발생도 공사지연을 가져와 사업시행자의 사업시행위험이 된다. 

◇예측불가한 위험으로 수익성확보 부족과 불필요한 재정지출
  사업시행자의 사업시행엔 예측불가한 위험이 있을 수 있다. 천재지변, 전쟁 등이 이런 종류다. 또 국가의 필요자금 지원지체가 있을 수도 있다.이 상황에선 자금흐름이 유연하지 못하게 된다. 이는 사업시행자에게 위험으로 다가올 수 밖에 없다.  

II. 위험을 고려한 효율적 사업전략

1. 교육청 측면

◇사업자 선정에 효율성 제고
  영국에선 교육시설 PFI사업을 위한 적합사업자를 정하기 위해 다음과 같은 면밀한 검토사항을 택하고 있다. 우리 BTL사업도 면밀한 검토가 이뤄져야한다.

(1)협상에서 건설 뿐아니라 FM(Facility Management)제공 정도도 측정한다. 부재디자인의 디테일 정도, 장기적 질의 향상 정도, 서비스가격, 사용 우선순위 작성능력 등을 측정한다.
(2)콘소시움의 파트너쉽 정도, 특수목적회사(SPC) 역할, 특수목적회사 직원채용 정도, 계약사항 이행 정도, 콘소시움멤버 간의 업무연락 정도 등을 면밀히 살핀다.
(3)디자인면에서 FM시행예정을 살핀다.
(4)생애비용 형성의 합리성 정도와 사기업의 자금조달 가능성 정도를 살핀다.
(5)컨소시움기업 간에 위험을 어떻게 분산시키고 있는지를 살핀다.
(6)계약자가 긴 시간 어떻게 파트너쉽을 맺고 끊었는가, 파트너쉽이 보완적인가 그렇지   않은가를 살핀다.

◇컨설팅의 필요
  BTL사업에 대해 컨설팅이 필요함을 알아야한다. 컨설팅업체의 충분한 컨설팅이 없이 협상과 계약을 한 뒤 부족하거나 오류내용이 나올 때 컨설팅비를 빼고 훨씬 웃도는 손해에 당면할 수 있음을 알아야한다. 최근 BTL사업은 학교장승인 없이 진행되고 있지만 머잖아 학교장승인이 필요하게 될 것이다. 사용자대표 승낙 없는 사업은 진행해서 안되기 때문이다. 이때 변호사, 교수 등 전문가컨설팅이 필요하게 된다. 컨설팅의 하나로 사업타당성분석이 있어야할 것이다. 특히 교육시설복합화가 진행되는 사업엔 학생수용, 복합건물의 경제적 타당성, 사회적 타당성이 분석돼 사업성이 철저히 보장되도록 계획할 수 있도록 해야한다. 

◇민주적 책무이행
   BTL사업과 관련해 교장, 학부모대표, 교육위원, 시의회의원 등 대표성을 갖는 사람들을 중요시 여겨야한다. 이들 위원이 주장하는 내용을 수렴, 계획상 반영키 위해 전공교수 등 전문가그룹을 활용할 필요가 있다. 이들은 교육과정을 분석하고 학생과 교사활동을 분석, 계획에 반영할 수 있고 설계계획을 원활히 진행할 수 있도록 도울 수 있다.  

2. 위험에 따른 수익성 확보

(1)민간투자사업에 따른 수익성확보 모델

  민간투자사업에서 사업자에 대한 수익성제공은 무상사용산정공식에 따른다. 사업자사용기간이 길수록 수익성은 늘 것인데 최장 50년을 넘지 못하게 하고 있다.
  교육시설BTL사업은 사용기간을 20년으로 제한, 수익률을 더욱 제한하고 있는 셈이다. 사업시행교육청은 시설사업기본계획에서 할인율수준기준을 제시, 이를 넘지 않게 하고 있다. 우리나라에선 적격성분석을 통해 해당사업에 대하여 민간투자사업이 재무적 투자사업보다 효과적 수익률범위를 찾아내기도 한다.

(2) 수익성 분석에서 위험요소의 고려

  기존 수익률추정과 관련, 가장 큰 문제점을 나타내는 부분이 바로 위험보상수준에 관한 것이다. 이제까지의 민간투자사업에서 추정하는 투자수익률은 사후적 수익률이므로 위험에 대한 조정이 전혀 돼있지 않다는 것이다. 각각의 민간투자사업에 어느 정도의 위험보상률이 적절한지, 더 세분해 다양한 위험종류와 수준에 따라 위험보상률을 어떤 방식으로 연결하여 민간사업자에게 위험부담인센티브를 줄 수 있는가 결정이 매우 중요하다.

  교육청 학교시설사업 수익률추정에 대해 나타나는 중요한 문제점 중 하나는 위험보상을 어떻게 하느냐다. 현행은 위험보상차원에서 수익률에 플러스 알파를 인정하는 것으로 대처하고 있다. 그러나 이런 플러스 알파는 어떤 요소에 따라 결정되는 지 알 수 없고 사업의 사전적 위험인지 사후적 위험인지도 분별하기 힘들다.

  국고채금리보다 1~2%범위에서 위험에 대한 수익률을 보장하는 현 시스템이고 보면 위험요인을 추가 고려해 수익률을 5~10% 추가하는 제도를 신설할 필요가 있다. 우선협상과정에서 협상을 통해 위험에 대한 수익률을 정해야 한다. 사업자는 위험요인에 따른 계량화된 수치를 제시하고 평가위원회가 이를 평가, 결정할 수 있다. 따라서 BTL사업수익률은 시공이윤, 시업시행이윤, 국고채수익률의 추가이윤, 위험이윤을 합해 28%~34%범위에서 결정될 것이다.

lll. 결론

 BTL사업 관련 문제점해결이나 보상법으로 교육청측에선 사업자의 적절선정방법을 제시했다. 법률가, 회계사, 전공교수 등 전문가의 컨설팅이 필요하다. 시의회의원, 교육위원, 지역사회 관계인의 참여와 이를 설계계획으로 이끄는 전문교수팀 필요성도 있다.

 사업측면 위험성을 해결하는 방법은 위험에 대한 보상일 것이다. BTL사업을 위한 무상사용기간산정공식에서 위험을 고려한 공식을 개발했다. BTL사업수익은 공사수익 12% 정도, 사업수익 10%가 있는 데 이에 더붙여서 위험을 배려한 수익률을 별도로 우선협상자와 교육청이 계약을 위한 협상 때 5~10% 범위에서 협의결정토록 권한다. 위험에 대한 수익률은 정량적 계산엔 어려움이 있지만 선진국 및 국내사례를 감안해 통계방법을 이용, 계량화하고 평가위원회가 심사한 뒤 결정토록 하는 게 바람직하다고 본다.