재건축, 재개발, 지역 조합 등 조합원의 지휘를 취득하여 주택을 마련하는 경우의 취득가액과 취득시기를 알아보겠습니다.

조합원의 지휘를 취득하는 경우는 기존 주택이 멸실 된 경우와 멸실 되기 전에 취득한 경우에 따라서 취득시기가 달라집니다.

따라서, 이에 따라 보유기간도 달라지고, 장기보유특별 공제률도 달라질 수 있습니다. 장기보유 특별공제는 보유기간이 3년, 5년, 10년 이상이냐에 따라서, 5%, 10%, 15%의 공제률이 각각 적용되기 때문입니다.  이 때 주의하셔야 할 사항으로는 주택이 멸실 되기 전에 취득하였느냐, 멸실 후 취득하였느냐 에 따라서 취득한 물건이 달라진다는 것입니다.

따라서, 기존 주택의 멸실 전에 주택을 취득한 경우에는 주택을 취득한 것이 되어, 기존 주택의 잔금 청산일과 등기 이전일 중 빠른 날이 주택의 취득일이 되어 보유기간을 계산하지만, 기존 주택이 멸실 된 후부터 는 주택이 아니라 조합원 입주권을 취득한 것으로 입주권의 취득일이 아니라 새로운 주택의 취득일인 분담금 청산일과 새로운 주택의 준공일 중 빠른 날이 주택의 취득일이 되어 기존 주택이 멸실 되기 전에 주택으로 취득하면 건축 중인 기간도 보유기간에 합산되어 세법상 더 유리합니다.

Q 2003.6.18일 지역조합원 자격을 취득했고 완공되어 2005.10.26일에 등기 했습니다. 취득 당시 매입가 145백만(토지대금 45백, 권리금 95백, 조합추진비 5백)이었고, 납부할 중도금이 89백만으로 기재만 했습니다. 이 지역이 현재 주택투기지역 입니다. 1년간 보유하고 매도할 경우 양도소득세 계산을 내년매도가 - 145백만 - 중도금 - 기타비용으로 하는지요. 소유기간을 2003.6.18일부터 기산하는지도 궁금합니다.

A 1. 주택 투기지역에서 주택을 양도하면 실지거래가액으로 양도소득세를 내야 하기 때문에 알고 계신 것처럼 실제 매도가액에서 실제 취득가액을 차감하여 양도소득세를 계산합니다. 이 때 실제 취득가액에는 전 매도인에게 지급한 금액과 추가로 납부한 분담금 및 조합원 추진비는 모두 취득가액에 포함됩니다.

2. 필요경비로 인정 되는 기타비용에는 납부한 취득세, 등록세 등은 포함되지만,  대출금에 대한 이자비용은 전 매도인이 납부할 금액을 대신 내준 금액은 취득가액에 되고, 본인이 부담해야 하는 이자비용은 취득가액에서 제외됩니다.

3. 지역조합의 조합원 자격으로 취득하는 주택의 취득시기를 적용할 때 토지부분에 대하여는 그 조합이 조합원을 대위하여 토지대금을 청산한 날을 취득시기로 하고, 건물부분의 취득시기는 기존 조합원의 경우는 건축물의 준공일이 되지만, 조합원의 자격을 기존조합원으로부터 승계취득한 경우에는 건축물의 준공일과 계약에 의한 분담금 청산일 중 늦은 날이 되어 선생님의 경우에는 2005년이 주택의 취득시기가 됩니다.

박정현 세무사
(성신여대 경영학과 겸임교수/RETA 부동산세무전략연구소 소장)