부동산신문

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임대차보호 이야기

2006년 08월 31일 (목) 00:00:00

부동산신문

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Q. 저는 갑 소유의 아파트를 임차하여 입주하고 주민등록 전입신고를 마쳤으나, 며칠 후 확인해 보니 위 아파트는 임대차계약 체결 이전에 이미 제3자에게 경락허가결정이 난 사실을 알게 되었습니다. 계약시 경락허가결정이 있는 사실을 숨긴 임대인에게 어떤 책임을 물을 수 있는지요.
A. 경매절차에서 배당요구를 할 수 있는 시기는 최초 매각일까지이므로 경매대금에서 보증금을 배당받을 권리가 없고 다만 임대인에 대하여 보증금반환청구를 할 수 있을 뿐입니다.
한편 주택임대차를 하는 경우 임차주택에 대하여 이미 경락허가결정이 있었다는 사실은 거래관계에 있어서 매우 중요한 사실이며 만일 임대인이 임차인에게 그 사실을 알렸다면 임대차계약을 하지 않았을 것이 경험칙상 명확하므로 임대인이 만일 이를 숨긴 경우 형법상 사기죄를 구성하게 됩니다. 따라서 귀하는 임대인을 사기죄로 고소하여 처벌을 받게 할 수도 있을 것으로 보입니다.

Q. 저는 1997년 10월 임대차기간을 2년으로 하는 주택임대차계약을 체결하였는데 그 후 얼마 안되어 보증금이 폭락하였습니다. 임대인에 대하여 보증금의 감액을 요구할 수 있는지요.
A. 감액요구가 가능합니다.
주택임대차보호법 제7조에 의하면 ‘약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다’고 규정하고 있으므로 급격한 경제사정의 변동으로 인한 보증금의 감액을 임대인에 대하여 청구할 수 있을 것입니다. 구체적인 권리행사는 우선 집주인과 협의하여 보증금의 감액을 해 줄 수 있는지 알아본 후 합의가 이뤄지지 않는 경우 법원에 조정을 신청하거나 소송을 제기하는 방법이 있을 것입니다. 이에 관하여 법원에서는 임차인의 계약기간이 6개월 이상 남아있고 보증금 등의 차이가 20% 이상인 경우 감액 대상이라는 취지의 기준을 제시하는 판결이 있었으며, 구체적인 감액은 각 경우 당사자의 입증자료에 의거하여 결정하게 하였습니다.

Q. 저는 제 소유의 주택을 갑에게 임대하였다가 2년 기간이 만료해서 재계약을 하려고 하는데, 주택임대차보호법에 보증금의 증액이 20분의 1로 제한되어 있으므로 그 이상은 올릴 수 없다고 말하는 사람이 있습니다. 사실인지요.
A. 보증금의 인상요구를 자유롭게 할 수 있으며 아무런 제한이 없습니다.
임대차기간 만큼 6개월부터 1개월까지 사이에 새로운 조건 제시가 가능하므로 증액청구의 제한을 받지 않습니다. 주택임대차보호법 제7조 및 동법시행령 제2조제1항에 의하여 보증금의 증액청구가 제한되어 있는 것은 임대차기간 중에 특별한 사정이 있어서 보증금을 증액 청구하는 경우에만 해당되는 것이며, 기간이 만료한 후 재계약을 하거나 다른 사람과 임대차계약을 하는 경우에 적용되는 조항이 아니기 때문입니다.
자료제공=서울시 주택국