부동산신문

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임대차보호 이야기

2006년 08월 18일 (금) 00:00:00

부동산신문

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Q. 저는 서울 소재 주택을 2500만원에 임차하여 주민등록을 마치고 입주하여 거주하고 있습니다. 최근 등기부등본을 확인해 보니 제가 입주하기 전에 다른 임차인이 임차권등기명령에 의한 임차권등기를 해놓고 이사를 간 것을 알게 되었습니다. 지금 위 주택은 근저당권자에 의한 경매절차를 진행중입니다. 제가 소액임차인으로서 보호받을 수 있는지요.
A. 소액임차인으로서 보호받을 수 없습니다.
개정 주택임대차보호법은 임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 마친 임차인을 보호하기 위하여 임차권등기가 경료된 주택에 대하여는 소액임차인의 최우선 변제권을 인정하지 않도록 하고 있습니다. 그 이유는 임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 경료한 임차인이 이를 믿고 이사를 가게 되면 집이 비게 되므로 임대인은 그 집을 다시 쉽게 전세 놓을 수 있게 되고, 그 이후의 임차인이 소액임차인인 경우 그 소액임차인에게 최우선변제권을 인정하게 되면 임차권등기를 한 임차인은 물론 저당권자를 비롯한 다른 선순위권리자의 이익을 해하게 될 우려가 있기 때문에, 임차권등기가 경료된 주택에 대하여는 그 이후 입주한 소액임차인에 대하여 최우선변제권을 인정하지 않았지 때문입니다. 결국 소액임차인으로서의 최우선 변제권을 행사할 수는 없고 다만 확정일자를 갖추고 있는 경우 그 순위에 따른 우선변제권을 행사할 수 있을 뿐입니다.

Q. 저는 갑으로부터 주택을 임차하면서 임대차기간을 2년으로 약정하였는데 갑이 위 주택에 직접 거주하기 위하여 집을 비워 달라고 하는 경우에는 언제든지 집을 비워주어야 한다는 조건이 달려 있었습니다. 위 조항에 따라 집주인이 집을 비워줄 것을 요구하면 집을 비워주어야 하는지요.
A. 집주인의 요구에도 불구하고 2년동안 임차주택에 계속 거주할 수 있습니다. 위 약정인 임차인에게 최소한 2년 이상의 임대차기간을 보장하고 있는 주택임대차보호법 제4조제1항에 정면으로 배치되는 것이므로, 주택임대차보호법 제10조에 의하여 효력이 없는 것이기 때문입니다.

Q. 저는 갑이 임차한 전세금 3000만원의 임차주택에서 혼인신고 없이 갑과 단둘이 동거하여 왔는데 갑자기 갑이 교통사고로 사망하였습니다. 제가 위 주택의 임차권을 상속받을 수는 없는지요.
A. 임차권의 전부 또는 일부를 상속받을 수 있습니다.
임차인이 사망할 경우 주택임대차보호법은 사실상 혼인관계에 있던 사람을 보호하기 위하여 일정범위 안에서 임차권의 승계를 인정하는 민법의 특별규정을 두고 있습니다. 즉 임차인이 상속인 없이 사망한 경우 사실상 혼인관계에 있던 사람이 단독으로 임차권을 승계하고, 가정 공동생활을 하던 상속인이 있는 경우에는 사실상의 혼인관계에 있던 자에게 상속권이 없으나 가정공동생활을 하던 상속인이 없는 경우에는 사실상의 혼인관계에 있던 자와 사망한 임차인의 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차권을 승계하게 됩니다.
자료제공=서울시 주택국