부동산신문

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임대차보호 이야기

2006년 07월 05일 (수) 00:00:00

부동산신문

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Q. 우선변제권을 갖고 있는 임차인은 경매절차의 어느 단계까지 배당요구를 하여야 하는가요.
A. 최초 경매기일 이전에 배당요구를 하여야 합니다.
경매절차는 보통의 경우 경매신청-경매신청의 기입등기-조사명령 및 최저경매가격 결정-경매기일-경락기일-경락대금의 납부-배당절차의 과정을 거치게 됩니다.
민사집행법 제84조와 제88조에 의하여 우선변제권이 있는 권리자는 첫 매각기일 이전에 배당요구를 할 수 있도록 하고 있으므로 소액임차인 역시 최초 경매기일 이전에 배당요구를 하여야 하는 것으로 보아야 할 것입니다. 그러므로 우선변제권을 갖고 있는 임차인은 임차주택에 대하여 경매절차가 진행 중인 경우에는 즉시 배당요구절차를 밟아 권리를 누락시키는 일이 없어야 할 것입니다.

Q. 저는 임차보증금 2000만원에 전세를 살고 있는데 최근 저당권자가 경매를 신청하여 경매절차가 진행중입니다. 그런데 사정이 생겨 갑자기 이사를 가야할 형편입니다. 이사를 가더라도 우선변제권을 행사하는데 아무런 지장이 없는지요.
A. 경매절차에서 배당요구를 할 수 있는 기한인 최초 매각기일까지는 임차주택에 거주하고 있어야 합니다. 왜냐하면 주택의 인도와 점유라는 대항요건은 우선변제권의 취득시에만 존재하면 족한 것이 아니라 배당요구를 할 수 있는 최초 경매기일까지 계속되어야 하기 때문입니다.
다만 개정된 주택임대차보호법 제3조의3에서 규정하고 있는 임차권등기명령을 신청하여 임차권등기를 마치면 이사를 하더라도 원래 가지고 있던 대항력과 우선변제권을 상실하지 않게 되므로 부득이 이사를 할 필요가 있다면 임차권등기명령제도를 이용하면 편리할 것입니다.

Q. 저는 임차보증금 2000만원의 소액임차인인데 임차주택에 대한 경매절차에서 권리신고 및 배당요구를 하지 않아 아무런 우선변제도 받지 못한 채 경락인에게 소유권이 넘어가고 말았습니다. 배당요구를 할 수 있음에도 하지 않은 것이 경락인에 대하여 임차권의 유효함을 주장하며 보증금의 반환을 요구하는데 장애요인이 되는가요.
A. 그렇지 않습니다.
대항력이 있는 경우 임차주택이 경매되더라도 경락인이 임대인의 지위를 승계하며, 배당요구를 하지 않았다고 하여 임차주택의 경락인에게 대항할 수 없다거나 임차보증금반환청구권의 행사를 포기한 것으로 볼 수는 없기 때문입니다.
다만 임차주택에 선순위 저당권 등이 설정되어 있어 경매로 인하여 귀하가 대항력을 취득할 수 없는 경우에는 경락인에게 대항할 수 없으므로, 선순위 권리자가 있는 경우 임차주택에 대한 경매절차가 개시되면 반드시 우선변제권을 행사하여야 함을 유의하시기 바랍니다.

<자료제공=서울시 주택국>