부동산신문

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자금출처와 대출금 상환시 주의사항

2006년 05월 24일 (수) 00:00:00

부동산신문

renews@renews

[상담사례]
이번에 아파트 분양권을 매입하여 자금출처조사를 대비하려고 합니다.
저는 71년생 기혼, 서울 거주.
직장 : 97년에 입사(만9년)
연봉 : 지난해 연봉이 4천만원(최근5년 평균 연봉이 4천만원정도)
강남구 소재 분양권 구입(12억 7천).

매입 자금 구성은
1. 기존 소유 아파트 매도액 : 7억 4천만원(99년 매입)
2. 저와 와이프, 아이들 명의 예금액 : 1억 6천만원
3. 주식 처분액 : 1천2백만원
4. 분양권에 설정된 이주비 : 2억1천만원 승계
5. 예금 담보 대출 : 7천만원
6. 신용대출 : 3천3백만원
7. 부모님 지원금 : 6천만원
8. 장인 지원금 : 3천5백만원

총 13억 2천만원입니다.

질문1)
이 정도의 자금 구성이면 자금출처에서 문제없이 진행될 수 있을까요?

질문2)
80%만 입증하면 문제가 없다고들 하지만, 나중에 대출 상환에 대한 조사가 다시 나올 수 있다고 하는데, 이번에 신고할 때 대출을 일부 누락하여 신고하면 누락한 대출 상환에 쓰이는 자금에 대해서는 신경을 안 써도 되는지요?

[답변]
1. 선생님의 경우 세금 부담이 없는 자금출처는 주택 양도가액 7.4억, 대출승계액 2.1억, 예금 담보 대출금 0.7억, 신용대출 0.3억, 부모님에게 받은 돈 0.3억, 처가에서 받은 돈 0.3억원으로 총 11.13억원입니다.
2. 이렇게 되면 소명하지 못한 부분이 13% 정도가 되니, 크게 걱정은 없습니다. 다만, 양도하는 기존 주택의 취득가액에 대한 소명이 가능하여야 합니다. 만약 이 때 부모님께 받은 돈이 포함이 되어 있다면 증여세 과세대상이 되기 때문입니다.
3. 이렇게 되면, 이번에 취득하는 주택이 아니라 기존 주택 취득시 취득자금에 대한 증여세가 문제가 될 수 있습니다.
4. 36세 세대주이고, 소득 신고가 9년 들어갔고, 기존 주택을 양도한 사실이 있다면, 자금출처조사 대상 선정될 위험은 크게 없습니다. 다만, 강남에 소재하는 물건이므로, 중점관리대상 부동산 취득자로 자금출처조사 대상에 포함이 될 수는 있기 때문에, 대출을 많이 받는 것이 증여세 차원에서는 안전합니다.
5. 대출 자금을 상환할 때는 소득의 범위 내에서 상환할 것을 권해드리며, 크게 문제는 없을 것으로 사료됩니다.

박정현 세무사
(성신여대 경영학과 겸임교수/RETA 부동산세무전략연구소 소장