사업자 등록 후 분양가에 포함된 부가세 환급 받음 
1. 부가세 과세대상이 되는 매출이 발생되는 경우에 사업자등록을 하여야 하고, 매입부가세가 매출부가세 보다 많은 경우 환급을 받을 있습니다. 사업자등록을 하지 않으면 매입부가세는 환급이 되지 않기 때문에, 오피스텔을 분양 받는 경우 사업자 등록을 하고 분양가에 포함된 부가세를 환급 받아야 합니다.

임대료에 대한 부가세 납부와 종합소득세 납부
2. 이렇게 사업자 등록을 하면 매출(임대료)에 대한 부가세 신고를 해야 하고, 이렇게 신고된 매출을 기준으로 부동산 임대소득이 결정됩니다. 이 부동산 임대소득은 소득세 과세대상이므로, 다른 종합소득이 있다면 이와 합산해서 신고해야 하고, 이에 대한 종합소득세를 내야 합니다.

주택은 부가세 환급대상이 아님
3. 주거용으로 사용하는 오피스텔은 주택이 되는데, 원래 주택은 부가세 환급대상이 되지 않지만, 오피스텔은 공부상 업무용 시설이므로 오피스텔을 주거용으로 사용하더라도 사업자 등록을 해서 부가세를 환급 받는 일이 많습니다. 오피스텔을 주택으로 사용하는 경우 주택은 부가세 환급 대상이 아니기 매문에 환급 받은 부가세는 10년 간 언제든지 문제가 될 수 있고 이렇게 되면 환급 받은 부가세 외에 가산세까지 납부를 해야 합니다.

1개 이하의 주택임대소득은 소득세가 비과세됨
4. 소득세법상 1개 이하의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득은 비과세되고, 주택 임대료는 부가세 과세대상이 아니므로 사업자등록을 안 해도 세법상 문제가 되거나 세금을 누락하는 것은 아닙니다. 

건강보험료와 국민연금 납부의무 발생
5. 직장에 다니는 근로소득이 있는 분들은 사업자등록을 해도 건강보험과 국민연금 직장가입자이므로 추가적이 보험료가 발생하지 않습니다. 다만, 소득세는 누진세율 구조로 부부간에 소득을 분산시키는 것이 유리하므로 소득이 없는 아내 명의로 분양을 받는 경우가 많습니다. 그러나 이렇게 소득이 없었던 분이 사업자 등록해서 부동산임대소득을 신고하면 건강보험과 국민연금을 내야 하는데 이 금액이 만만치 않습니다. 또 이 금액은 다달이 매년 오피스텔을 처분하지 않는 이상 계속 내야 합니다.

장기적으로는 사업자 등록을 안 하는 것이 유리
6. 장기적으로 보면 오피스텔을 주거로 사용할 경우 사업자등록을 해서 부가세를 환급 받으면 임대료에 대한 매출신고를 해서 내지 않아도 되는 부가세를 납부해야 하고, 이에 대한 소득세 및 추가적인 건강보험료와 국민연금 납부 의무도 생기므로 오히려 손해를 볼 수 있고, 소득이 없는 주부인 경우라면 더 불리합니다.

박정현 세무사
(성신여대 경영학과 겸임교수/RETA 부동산세무전략연구소 소장)