올해부터는 2주택자가 양도하는 주택은 투기지역이 아니여도 실지거래가액으로 양도소득세를 신고해야 하고, 2007년 부터는 2주택자가 양도하는 주택에 대해서는 50%의 세율이 적용되고 장기보유특별공제가 배제된다고 합니다. 이 규정을 적용할 때의 주택은 모든 주택이 아니라 수도권, 광역시에 소재하는 모든 주택과 기타지역의 경우 기준시가가 3억원을 초과하는 주택만 의미합니다. 따라서, 기타 지역에 소재하는 기준시가 3억원 이하의 주택을 보유한 분들은 추가로 다른 주택을 구입을 해도 중과 대상에는 포함이 되지 않습니다. 다만, 1세대 2주택 중과 대상에 포함이 되지 않는 주택도 1세대 1주택 비과세 여부에는 영향을 미칩니다.

[상담사례]

현재 시골(울진군)에서 대대로 몇십년 째 살고 있습니다. 재산이라곤 40년전에 상속으로 물려받은 집(시세 2000만원)이 전부 입니다.

질문1. 제가 경북 구미에 27평아파트를 한채(시가 1억4천)사게 된다면 1가구2주택 양도세 중과에 해당되는지요?

질문2. 신규 아파트구입전과 구입후 구입한 아파트의 기본적인 제산세외 별도도 내야 하는 세금이 있나요?(2주택에 따른 세금)

질문3. 구미에 구입한 아파트를 3년 이상 꼭 거주를 해야만(보유는 안되나요? 양도세 감면 혜택을 받을 수 있나요?

[답변]

1. 1세대 2주택 중과 여부를 판정할 때, 수도권과 광역시 외에 소재하는 주택은 기준시가가 3억원을 초과해야 주택의 수에 포함이 됩니다. 따라서, 구미는 광역시가 아니므로 선생님이 사시고자 하는 아파트는 1세대 2주택 중과대상에 포함 되지 않습니다.

2. 보유하고 있는 주택의 기준시가가 6억원을 초과하면 재산세 외에 종합부동산세를 추가로 내야 합니다. 따라서, 2주택을 추가로 구입해서 기준시가의 합계가 6억원을 초과하게 되었다면 재산세 외에 추가로 종합부동산세를 내게 됩니다. 그러나, 2주택자라도  기준시가의 합계가 6억원에 미달하면 종합부동산세를 내지 않아도 되고, 1주택자여도 기준시가가 6억원을 초과하면 종합부동산세를 내게 됩니다.

3. 1세대 1주택 비과세 요건을 판정할 때, 양도 당시에 양도주택 1채만 보유하였고, 보유한 기간이 3년 이상이면 비과세가 적용됩니다. 이 때 보유 요건 외에 추가로 2년 거주요건을 추가로 필요로 하는 지역은 서울, 과천, 분당, 일산,평촌, 중동, 산본 등 5대 신도시 지역만 해당합니다. 따라서, 구미 아파트는 거주를 하지 않아도 다른 요건이 충족된다면 1세대 1주택 비과세가 적용됩니다.

4. 다만, 구미 아파트 양도 당시에 울진에 주택을 보유하고 있어도 이 주택은 상속으로 취득한 주택이므로 이 상속주택은 제외하고 비과세가 적용 여부를 판정합니다.

박정현 세무사
(성신여대 경영학과 겸임교수/RETA 부동산세무전략연구소 소장)