재개발·재건축 이것만은…

재개발, 재건축사업은 추진위원회·조직구성과  계획수립에서부터 사업을 위한 비용조달과 사업운영 및 조합운영, 설계 및 시공업체 선정, 시공, 청산 등에 이르기까지 추진 절차가 복잡하고 각 절차별로 상당한 전문지식이 필요하다.

이중 한 부분만 차질이 생겨도 사업 기간이 대폭 늘어나 조합원 부담으로 돌아간다.

그래서 재개발, 재건축의 효율적인 사업추진은 조합 임원이나  대의원·조합원들이 절차와 제도를 제대로 알고 사업에 임하는 것이 무엇보다도 중요하다.

특히 재개발, 재건축사업은 부동산시장 상황과 정책의 급격한 변화로 돌발사태가 수시로 발생하기 때문에 조합 임원의 역할이 가장  중요하다. 이 역할 중 관계기관이나 시공사, 건축사, 감정사, 조합원들 상호간에 상당한 오해와 혼란을 일으켜 사업이 지연되는 일들이 비일비재한 현실을 극복해야 하는 것이 관건이다.

이번 연재는 재개발, 재건축 사업 중 특히 재개발 사업의 추진절차, 관련법규 및 기타  사항들과 특히 필자가 다년간 재개발 조합장으로서의 실무 경험을 알기 쉽게 풀어쓰려고 노력하고자 한다.

△재개발
재개발은 주거환경과 정비기반 시설이 열악하고 낙후된 지역에 아파트, 병원, 학교, 공원, 상하수도, 도로등의 정비를 계획하여  기반시설을 확충하는 것은 물론 신규주택을 신축함으로서 도시경관을 재정비하는 공공사업적 성격을 갖는 도시주거환경개선 사업이다.

이 사업은 도시기능 전체의 문제로 조명하기 때문에 강력한 토지 수용권이 주어지며 또한 세입자에 대한 보상의무도 함께 지게 되므로 사업 시행시 세입자에게 적정 수준의 임대주택을 지어 공급하거나 아니면 주거대책비를 지급하는 것을 의무 사항으로 하고 있다.

주로 관악구, 은평구, 미아구 등 달동네로 불리는 서울의 강북지역과 부산 등 비교적 평지보다 높은 고도에 있는 지역 또는 과거 도시개발에 밀려 철거민들이 새로 정착된 지역에서 시행되며 주택 규모가 작거나 국유지나 시유지 등에  무허가 건물을 지어 거주하는 주민들을 위한 곳이 대상이다.

이 지역의 또 다른 특징은 가구가 밀집되어  있고 골목이 협소해 각종 재해에 무척 취약한 것이 특징이다.

기존 도시개발법에(’76.12.31)에 법적 근거를 두고 있었으나 재건축, 주거환경개선사업 등 관련법규를 통합해  2003년 6월 30일 도시 및 주거환경법으로 시행되고 있다.

△재건축
노후 불량주택의 소유자들이 조합을 결성해 자발적으로 주택을 건설하는 민간주도의 주택사업이다.

재개발과 구별되는 것은 재건축 해당지역의 생활 환경이나  도로, 학교, 근린시설, 공원등의 기반 시설이 잘 되어 있으나 건축물이 노후화 되어 개발을 필요로 하는 지역이라는 점이다.

기존의 재건축사업은 연립이나 낮은 아파트를 부수고 새로 짓는 소규모의 사업이었는데 점차 대형화되어 가는 추세이다. 이 경우 고층아파트를 건축, 조합원의 이익을 극대화시킬 수 있으므로 잠실 등 강남권에 대규모로 재건축사업이 진행되거나 계획되어지고 있다. 이런 대규모 사업은 필연적으로 주변 도로나 상권 등이 변경되므로 사람들이 재개발과  재건축사업을 혼동할 수도 있다.

외국에서는 역세권 지역에서 대규모 재건축, 재개발이  이루어지고 있으며 이런곳이 부동산시장을 주도하고 있다

△재개발 재건축사업의 비교

구분	주택재개발사업	재건축사업
대상 지역	정비기반시설이 열악하고 불량 건축물 밀집지역	정비기반시성은 양호하나 불량건축물 밀집지역
목적	불량주택 및 공공시설 정비	노후 불량 주택 재건축
특성	도시계획 차원	주택공급 차원
사업 방식	관리처분방식. 환지방식	관리처분방식
시행 주체	토지,건물 소유자 조합 .공공기관 ,제 3 개발자	재건축 조합원
시행 절차인가	기본계획수립- 구역지정-조합설립인가-사업시행인가-관리처분계획인가-사업시행-분양-청산	재건축조합설립인가-사업계획승인-철거 및 착공-입주
공급대상	토지,건물 소유자, 세입자 잔여분 일반분양	조합원 잔여분 일반분양
세입자문제   주민동의	임대주택 제공이나 주거대책비 지급 조합설립시 ;토지,건물 소유자의 각2/3이상 사업시행시;토지면적2/3이상의 소유자,토지,건물 소유자의 각2/3 이상 조합: 토지,건물소유자 4/5이상	없음 재건축조합 인가시 4/5이상 각 동별 2/3 이상 조합:동별 2/3이상 및 전체 4/5이상 단독주택;토지면적 2/3이상 및 소유자 4/5이상