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부모 명의로 당첨된 아파트의 세금문제

2006년 03월 22일 (수) 00:00:00

부동산신문

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이번 주는 판교 청약과 관련하여 많은 분들이 부모님 명의로 아파트가 당첨 되면 어떻게 명의를 변경해야 하고 이에 대한 세금은 얼마를 부담해야 하는지 상담을 요청해 왔습니다. 청약 요건을 충족하는 사람은 부모님이지만, 실제로 분양대금을 부담하는 사람은 자식인 경우 어떻게 세금 신고를 해야 하는지에 대해서 알아보겠습니다. 부모님의 명의로 당첨 받은 아파트의 분양대금을 자식이 전부 부담하면 자식이 부모님으로부터 증여 받은 재산은 당첨된 아파트의 프리미엄이 됩니다. 그러나 타인 명의로 분양을 받은 것은 허용되지 않고, 투기과열지구내의 분양권은 전매가 금지되므로, 증여도 할 수 없습니다. 따라서, 증여세 신고시 증여세 과세대상은 분양권의 프리미엄이 아니라 준공 후 아파트의 재산 평가액이 됩니다. 분양대금을 납부한 자식의 입장에서는 세금을 많이 내야 하는 것이 억울하겠지만, 경제적 실질을 정확하게 나타낼 수 없기 때문에 발생하는 추가적인 세금입니다. 그러나, 이런 경우라도 부담부 증여를 하면 그나마 절세가 가능해 집니다.

[상담사례]
10년 이상 무주택자인 어머니의 청약예금으로 판교 아파트를 청약하고자 합니다. 만약, 당첨이 될 경우 집의 전세금 약간 외에는 모든 분양 대금을 본인이 납부를 해야 하는데, 증여세 부분이 어떻게 되는지 궁금합니다.

[답변]
1. 어머니 명의로 아파트가 당첨되어도 판교는 분양권 전매가 제한된 지역이므로 분양권 상태로는 증여가 불가능합니다. 따라서, 아파트 완공 후에 어머니가 등기를 하고 나서 주택을 증여 해야 합니다.
2. 이 때, 증여세는 증여 당시의 아파트시세에 의해서 결정되고 자식이 납부한 분양대금은 증여재산에서 차감되지 않습니다. 부모님에게서 증여받은 재산은 정확하게 분양 받은 아파트의 프리미엄과 어머니가 부담한 분양대금이 되겠지만 신고서 상에서 이를 정확하게 나타낼 수는 없습니다. 타인 명의로 분양을 받는 것은 허용되지 않기 때문입니다.
3. 이 때는 대출을 받거나 전세를 놓아서 부담부 증여를 하는 것이 절세를 할 수 있는 방법이 됩니다. 부담부 증여란 채무와 재산을 모두 이전하는 것으로, 이렇게 되면 일부는 유상양도로 보아 양도소득세를 내고, 일부는 증여로 보아 증여세를 내게 됩니다. 대출을 받은 아파트를 증여하면 대출금은 유상양도로 보아 양도소득세 과세대상이 되는데, 양도소득세는 양도가액에서 취득가액을 차감해서 세금을 계산하므로 취득가액이 차감되지 않는 증여세보다 작아서 납부할 총 세금은 줄어듭니다. 부담부 증여를 하면 증여 당시 아파트 시세에서 대출금을 차감한 나머지에 대해서만 증여세를 내야 합니다.
4. 결국, 준공 후에 아파트를 담보해서 대출을 받고 증여를 하는 방식이 현실적으로 가능한 명의이전 방법이 되면서 동시에 그나마 세금을 줄 일 수 있는 방법이 됩니다.