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오피스텔의 재산세에 대한 검토

2006년 02월 23일 (목) 00:00:00

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오피스텔은 공부상 업무용 시설이므로 세법을 적용할 때는 주택이 아닌 것으로 보지만, 실질적으로 주거용으로 사용하는 경우는 실질과세 원칙상 주택으로 보아 세법이 적용됩니다. 다만, 현장조사를 하지 않는 이상 오피스텔을 주거용으로 사용하더라도 이를 파악해서 주택으로 보아 세법을 적용하기에는 현실적인 어려움이 있습니다. 이 때, 세법상 차이가 발생되는 주택인지 여부의 판정기준일은 양도일 또는 재산세 과세기준일인 6월 1일 입니다. 만약, 이 오피스텔이 주거용으로 판정되면 재산세 적용이 어떻게 달라지는지 알아보겠습니다.

[상담사례]
분당에 기준시가 2억 5천 만원인 오피스텔과 기준시가가 5억 5천 만원인 아파트를 보유하고 있습니다. 상기 오피스텔을 주민등록 전입하여 주거로 사용합니다 옆집에서 주거용으로 분당구청에 신고하면 재산세가 적게 부과된다고 하는군요 오피스텔에 대한 재산세가 주거용 또는 업무용에 따라 부과 금액에 차이가 있는게 사실인지요? 또, 이 오피스텔을 주거용으로 신고하면 종합부동산세를 내야 하는지 궁금합니다.

[답변]
오피스텔은 실질 용도에 따라 업무시설 또는 주거시설로 보아 재산세 및 종합부동산세가 과세되는데, 실제 현장조사를 하지 전까지는 신고된 내용에 따라서 과세를 하게 됩니다.
이 때, 오피스텔에 주소가 이전되어 있으면 재산세는 오피스텔에 대한 현장 조사 없이 업무시설이 아닌 주거시설로 보지는 않지만, 양도소득세법을 적용할 때는 주소가 이전되어 있으면 주택으로 봅니다. 물론, 이 때도 주소만 이전된 것으로 상시 거주하지 않고 업무용으로 사용하는 것을 확인되면 주택이 아닌 것으로 보아 세법을 적용합니다.
재산세 부과시 오피스텔을 업무용시설로 보면 토지가격과 건물가격을 지방세 과세시가표준액을 사용해서 각각 별도로 평가하게 되고, 재산세도 건물분과 토지분으로 나누어서 부과됩니다. 그러나, 주택으로 보면 아파트처럼 토지가격과 건물가격을 합산해서 종합적으로 평가를 하는데 이렇게 평가를 하면 과세표준이 증가합니다. 또, 세율 적용도 달라서 업무시설 일 때는 0.25%의 단일 세율이 적용되지만, 주택으로 보면 0.15-0.5%의 세율이 누진적으로 적용되어 결국 납부할 재산세는 증가합니다.
종합부동산세 과세대상 여부를 판정할 때도 오피스텔을 업무용 시설로 보면 토지 별도합산 40억원 기준이 적용되지만, 주거용시설로 보면 주택 기준 6억원이 적용됩니다. 따라서 이 오피스텔을 주거용으로 사용한다는 신고를 하게 되면, 아파트와 오피스텔의 기준시가의 합계가 8억원이므로 종합부동산세를 내게 됩니다.