주택정책이 서울지역 주택가격에 미치는 영향에 관한 연구

중앙일보 조인스랜드 대표 최영진

우리나라 주택정책들은 주택가격에 단편적인 효과를 준 것이라는 이 논문은 국가 전체의 일반 경제정책의 총량적 목표달성을 위한 하향식 접근방법에서 주택정책이 결정되었기 때문이라고 지적하고 있다.

이 논문은 2002년까지 발표된 주택정책들이 서울 강남과 강북지역의 주택가격에 어떤 영향을 미쳤는지에 대한 분석을 통해 향후 주택정책의 시사점을 제시하려고 했다.

당시 이 논문이 분석한 내용과 2006년 현재의 상황을 대비해 보면 주택정책에 대한 큰 틀을 찾을 수 있을 것으로 보여 주목되고 있다.

1988년 8월의 부동산투기대책과 주택 200만호 건설계획 발표, 1989년 2월의 긴급부동산 투기억제정책의 효과는 미미했으나 같은해 4월의 수도권 신도시건설계획이 강남, 강북지역에서 공히 계단형 하락효과를 나타냈고 그해 12월의 토지공개념 관련법 제정은 급진적인 일시적 상승효과를 가져왔다고 이 논문은 분석했다.

또 1990년 4월 부동산 투기억제 대책은 강남지역에서만 급진적이고 일시적인 하락 효과를 나타냈다는 것.

따라서 1988년 초와 1992년의 부동산 투기억제대책들은 주택가격에 큰 영향을 끼치지 못했다는 것이다.

외환위기 이후 1998. 5. 22 주택경기활성화대책이 강남과 강북의 주택가격을 급진적, 일시적으로 상승시켰으며 같은 해 12월의 분양가 전면 자율화는 강남지역에서만 계단형 상승효과를 가져왔다는 것.

해가 바뀐 1999년 2월의 분양권전매제한 폐지는 두 지역 공히 계단형 상승효과를 보였고 2002년 3월 6일 주택시장안정대책 이후 주택매매 및 전세가격 상승세가 안정세로 돌아서는 듯하다가 등년 여름철부터 증권시장 침체, 저금리, 주택대출확대 등 주택수요 급증으로 급등세로 돌아서자 정부는 2002. 9. 4. 소위 9.4대책 및 10.11대책을 발표, 주택가격 상승률을 일시적으로 낮췄다고 분석.

이 논문은 주택매매 가격지수와 변화를 통한 분석에서 주택정책이 시장에 역효과를 가져온 분석이 돋보인다. 1988년 1월 토지과다보유세정책 발표 후 오히려 시장 가격이 급격히 오른 것과 1989년 11월의 분양가연동제 실시와 1989년 12월의 토지공개념 관련법 제정, 1999년 10월의 주택건설촉진대책 등도 대표적인 역효과 정책이라는 분석이다.

외환위기 이전은 주택공급 관련정책(S1, S2, S3)들이, 외환위기 이후는 수요 관련 정책(D2, D3)들이 주택가격에 영향을 미쳤고 거개의 정책이 임시방편을 위한 단편적인 시각에서 추진되었음을 보여주었다고 분석했다.

또 정책 외적 경제여건과 주택가격의 분석에서는 통화랑(M2) 변화율이 높고 급격하게 변할수록 주택가격이 상승했고 주가지수와 주택가격의 관계에서는 전반기(1986~1994)의 경우 주택가격이 주가지수에 후행하는 것으로 분석되었지만 2002년 이후에는 연관성이 희박해지면서 점차 독립적인 시장의 성격을 갖는 것으로 나타났다고 한다. 주택매매가격 대비 전세가격 비율을 살펴보면 전반기(1986~1994)에는 전세가격 비율이 낮게 나타났다. 외환위기 이후에는 소규모 주택의 공급부족 등으로 인해 전세가격이 상대적으로 많이 상승하였다는 것.

실물경기를 나타내는 경기동행지수와 관계는 점점 동조화되어 가고 있어 주택가격이 경제상황에 보다 민감하게 반응하는 것으로 분석되었다.

이 논문은 이런 문제점 해소를 위한 시사점으로 △거시적인 경제여건 변화를 예측하여 장기적인 안목에서 종합적이고 체계적인 정책을 수립해야 한다.

△수요자들이 선호하는 지역에 주택공급을 충분히 하는 강남, 강북 등 지역별 차등화 정책도 병행할 필요가 있다.

△주택을 경기조절용으로 활용하는 것은 가급적 배제해야 한다. 주택관련 자료가 체계적으로 축적되어야 하고 이를 기반으로 시장상황에 적합한 대응책을 마련해야 한다.

△주택시장을 선도하기 위해 주택관련 세제는 (양도소득세 등) 시장상황을 고려해 탄력적으로 적용하는 것이 바람직하다고 4가지를 지적했다.