부동산신문

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임대주택과 세금

2005년 12월 06일 (화) 00:00:00

부동산신문

renews@renews

요금 부쩍 임대주택에 대해서 문의하시는 분들이 많이 있는데, 이 분들이 잘못 알고 있는 것 중에 하나는 임대사업자로 등록을 하면 이 임대주택은 보유주택의 수에서 제외되어 살고 있는 주택에 대해서는 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다고 생각하는 것입니다. 그러나 1세대 1주택 비과세 판정시 제외되는 주택은 86.1.1-00.12.31 사이에 신축된 국민주택을 5호 이상 임대한 사업자가 5년 이상 임대 후 양도하는 주택이나 99.8.20-01.12.31 사이에 건설 분양된 국민주택을 2호이상 임대한 사업자가 5년 이상 임대 후 양도하는 주택만 해당됩니다.
따라서 일정 기간 안에 신축된 주택이 아니라면 임대사업자로 등록을 해도 보유주택의 수에서 제외되는 것은 아닙니다.

[상담사례]
현재 저는 용인에서 1주택(33평 아파트)을 소유하고 있습니다.
제가 용인에서 임대사업자로 등록 후 24평 대 아파트 2채를 더 구입하여 임대사업을 하면 33평 아파트는 3년 이상 보유한 후에 양도를 하면 양도소득세는 비과세인가요 아니면 1세대 3주택자가 되어 중과세 되는지 궁금하여 질의합니다.

[답변]
1) 1세대 1주택 비과세 대상 판정시 제외되는 임대주택은 86.1.1-00.12.31 신축한 국민주택을 5호 이상 임대사업자가 5년 이상 임대 후 양도하는 주택과 99.8.20-01.12.31 사이에 건설,분양된 국민주택을 2호 이상 임대사업자가 5년 이상 임대 후 양도하는 주택을 의미합니다.
2) 따라서 용인에서 임대사업자로 등록을 한다고 하더라도 1세대 1주택 비과세 여부를 판정 할 때는 모두 합산되어 1세대 3주택자에 해당이 되므로 먼저 양도하는 3주택은 중과세됩니다.
3) 주택의 보유수에는 포함이 되지만 1세대 3주택 이상 보유자 중과대상에서 제외되는 임대주택은 국민주택규모이하로서 국세청기준시가 3억원 이하의 주택을 5호(같은 지역에 소재) 이상 10년 이상 임대하고 양도하는 임대아파트입니다.
4) 위 요건을 모두 검토해 보면 선생님이 아파트를 2채를 더 구입하면 임대사업자로 등록을 하더라도 중과대상에서 제외될 수 없음을 알려드립니다