부동산신문

편집 : 2024.5.18 토 11:31

홈 > 뉴스 > 투자리포트 > 오피니언

임대차보호 이야기

2005년 11월 15일 (화) 00:00:00

부동산신문

renews@renews

Q. 주택임대차보호법에서 인정되는 대항력이란 무엇이며, 우선변제권과는 어떻게 다른지요.
A. 주택임대차보호법에서 인정된 대항력이란 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 주택임차인이 주택의 점유와 주민등록을 마친 때에는, 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 임차주택이 매매나 경매 등으로 주인이 바뀌는 경우에도 새로운 임차주택의 소유자에 대하여 계속 임차권을 주장할 수 있는 권리를 말합니다. 한편, 우선변제권은 위 대항요건을 갖춘 임차인이 임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우에 인정되는 것으로, 임차주택이 경매 또는 공매될 경우 경락대금에서 후순위 권리자에 우선하여 배당금을 지급 받을 수 있는 권리를 말하는 것입니다. 주의해야 될 것은 대항력을 갖추었다 하더라도 그 이전에 임차주택에 대하여 선순위 권리자가 있는 경우 선순위 권리자의 권리실행으로 인한 경매절차에서 소유권을 취득한 사람에 대하여는 대항력을 행사할 수 없다는 것이며, 그런 경우를 대비하여 계약서상의 확정일자를 반드시 받아 두어 우선변제권을 확보하여야 한다는 점입니다.

Q. 저는 주민등록신고를 하면서 주소를 잘못 기재하여 주민등록부에 다른 주소가 기재되었습니다. 이 경우에도 대항력이 있는지요.
A. 대항력이 인정되지 않습니다.
주택임대차보호법에서 주민등록과 주택의 인도를 대항요건으로 한 것은, 임차인이 주민등록을 하고 거주하고 있는 때에는 제3자가 언제나 주민등록과 주택의 거주현황을 확인하면 임차권이 명백히 존재한다는 사실을 손쉽게 확인할 수 있을 것이므로 그 사실을 알고 권리를 취득한 제3자에 우선하여 임차인에게 특별한 권리를 인정하더라도 거래의 안전을 해하지 않는다는 이유에서입니다.
질의의 경우 주민등록은 임차주택과 다른 곳으로 되어 있기 때문에 제3자가 주민등록을 확인하더라도 임차권이 존재한다는 사실을 알 수 없으므로 임차권은 보호받을 수 없는 것입니다. 그러므로 주택의 주소를 명확히 하여야 하고, 만일 주민등록이 잘못된 사실을 발견하면 즉시 이를 정정하여야 하며 그 경우 정정된 때부터 대항력을 행사할 수 있습니다.
이는 다세대주택인 경우 동.호수의 표시를 전혀 하지 않거나 동.호수의 표시를 잘못한 경우, 건물의 동.호수 표시가 공부와 다른 경우, 실제로 건물이 소재한 지번이 아닌 분필전의 지번에 주민등록을 한 경우 등도 마찬가지입니다. (대법원 1996. 2. 23. 선고95다48421 판결 등 참조)
다만, 판례는 주민등록담당 공무원의 실수로 주민등록의 주소가 잘못 기재된 경우에는 보호받을 수 있다고 하고 있으며(대법원 1991. 8. 13. 선고91다18118 판결 참조), 그에 비추어 본인의 의사와 관계없이 집주인이 퇴거신고를 한 경우에도 보호받을 수 있을 것으로 생각됩니다.
<자료제공:서울시 주택국>