부동산신문

편집 : 2024.5.4 토 23:39

홈 > 뉴스 > 투자리포트 > 부동산상담

가족에게 소유권을 이전할 때

2005년 08월 09일 (화) 00:00:00

부동산신문

renews@renews

이번 주는 가족에게 부동산의 소유권을 이전하는 경우에 고려해야 하는 사항에 대해서 알아보겠습니다. 부동산을 유상으로 이전하면 양도를 하는 사람이 양도차익에 대한 양도소득세를 내야하고, 무상으로 이전하면 재산을 받은 사람이 증여세를 내야 합니다. 양도소득세는 양도가액에서 취득가액을 차감하고 과세가 되지만 증여세에서 공제되는 것은 증여재산공제 (부부간 증여시 3억원, 자녀에게 증여하는 경우 3천만원) 밖에 없습니다. 따라서 증여세 보다는 양도소득세 부담이 작은 경우가 많습니다. 그러나 가족간에 소유권이 이전되는 경우에는 유상으로 양도한 것으로 인정되는 것이 아니라 특별한 경우를 제외하고는 무상으로 재산이 이전되는 것으로 보아 증여재산공제액을 초과하는 부분에 대해서는 증여세를 내야 하는 거래가 됩니다.

<상담사례>
3층짜리 다가구주택이 있습니다. 본 건물을 매매하려고 해도 쉽지가 않고, 종합부동산세도 부담이 되어 각 층별로 세대를 분리해서 다세대로 바꾸고 싶습니다. 1층은 본인명의로 그대로 두고 2개 층은 각각 명의를 미혼인 딸(27세)과 부인 앞으로 소유권을 이전하려고 합니다. 이 경우 납부해야 하는 세금과 유리한 점 또는 불리한 점이 무엇인지 알고 싶습니다.

<답변>
1) 본인 명의의 주택을 부인과 자녀명의로 소유권 이전을 하면 이 거래는 증여세 과세대상이 됩니다.
2) 부인에게 증여를 하는 경우라면 배우자간의 증여시 공제되는 금액은 3억원으로 증여해 주는 다가구 주택의 1개 층에 대한 시세가 3억원에 미달하면 증여세를 내지 않아도 됩니다.
3) 그러나 자녀에게 증여할 경우 공제되는 증여재산 공제액이 3천만원 밖에 되지 않아서 3천만원을 초과하는 부분에 대해서는 증여세를 내야 합니다. 예를 들어 소유권을 이전해 주는 재산의 평가액이 1억원인 경우 증여세 납부금액은 1억에서 3천만원을 차감하고 세율 10% 를 적용한 7백만원이 되고, 증여재산가액이 2억원인 경우 1억원 초과분에 대해서는 20%의 세율이 적용되어 납부금액은 2,400만원이 됩니다.
4) 또 증여로 인한 소유권 이전에 대해서 취득세 및 등록세를 납부하여야 하는데 세율은 4%가 적용되어 이전되는 재산가액이 1억원일 경우 취득세와 등록세는 4백만원입니다.
5) 증여를 해서 소유권을 이전하는 경우에 발생하는 이점은 종합부동산세 과세대상에서 제외될 수 있다는 점입니다. 종합부동산세는 1인이 소유한 주택이 9억원을 초과하는 경우 과세대상이 됩니다. 따라서 단독 소유한 경우 평가액이 9억원 이상인 경우는 종합부동산세를 내야 하지만 증여를 해서 부동산 평가액이 9억원에 미달하게 되는 경우에는 종합부동산세를 내지 않아도 됩니다.
6) 그러나, 종합부동산세는 매년 발생하지만 소액이고, 증여세는 증여시1번만 발생하지만 거액이므로 종합부동산세를 절감하기 위해서 증여세를 납부하는 것이 꼭 절세 할 수 있는 방법은 아니라는 점을 주의하셔야 합니다.