부동산신문

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부동산거래 양도시점

2005년 07월 26일 (화) 00:00:00

부동산신문

renews@renews

이번 주는 양도시점에 대한 상담사례를 소개해 드리겠습니다. 지난 6월 30일에는 서울 성동구, 광주 광산구, 대구 동구 등이, 7월 20일에는 경기 군포시, 경북 구미시가 새로 주택 투기지역으로 고시되었습니다. 주택 투기지역으로 고시되면 반드시 양도소득세를 실지거래가액으로 계산하여야 하므로 기준시가로 양도소득세를 계산할 수 있는 경우보다 세금이 증가하는 경우가 많습니다. 따라서 주택투기지역으로 지정이 예상되는 경우는 세 후 투자수익을 극대화 할 수 있도록 양도에 대해서 고려해 보아야 합니다.

<상담사례>
안녕하세요 세무사님. 저는 99년도에 남양주에 소재하는 55평 아파트를 2억 9천만원에 분양 받았습니다. 현재 기준시가는 4억원이고 시세는 6억원 정도로 이 아파트를 매도할 예정입니다. 질문 할 내용은 올해 6억원으로 매도하는 경우와 내년 6월에 7억원으로 매도하는 경우 어느 시점이 양도세 관점에서 유리한지 상의 드립니다. 참고로 저는 2주택자 입니다.

<답변>
1) 양도시점에 대해서 문의를 하셨는데요. 이런 경우 언제나 세 후 투자수익이 극대화되는 시점이 최적의 양도시점이 됩니다. 우선 세 후 수익이 극대화되는 시점을 예상하기 위해서는 가격에 대한 전망이 가능하고, 세금에 대한 대략적인 산출도 가능하여야 합니다.
2) 세금을 계산하기 위해서도 몇 가지 가정이 필요한데요, 일단 남양주가 주택투기지역으로 지정되지 않고 기준시가에 대한 변동도 없다면 2005년에 양도하던지 아니면 2006년도에 양도하던지 관계없이 납부할 양도소득세는 2,100만원이 됩니다. 따라서 매매가가 1억원 증가할 것으로 예상되는 내년에 양도하면 세 후 수익도 1억원 증가합니다. 또한 내년에 기준시가가 1억 증가되어도 세액의 증가는 3,000만원으로, 예상 세 후 수익은 7,000만원이 증가합니다.
3) 그러나 여기에는 남양주지역이 내년 양도시점 이전에 주택투기지역으로 지정되고, 양도가가 1억 이상 상승하지 않는다면 2005년의 투자수익이 더 높을 수 있다는 변수가 있습니다.
4) 남양주지역이 주택투기지역으로 지정되면 양도소득세를 실지거래가액으로 계산하여야 하므로 양도소득세 증가액은 9천만원이고, 세 후 수익 증가액은 1억원에서 9천만원을 차감한 1천만원으로, 가격 상승액이 1억원보다 작은 경우 세액의 증가가 더 커서 세 후 수익이 감소할 수 있기 때문입니다.