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투기 인식전환과 일관성 있는 정책을

2005년 06월 28일 (화) 00:00:00

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정부는 지난달 23일, 토지거래허가구역을 지정하고 같은달 27일 토지·주택 투기지역을 추가로 지정했다.
부동산 가격 급등을 막고 집값을 안정시켜 부동산 시장에서 투기를 막겠다는 정부의지는 충분히 이해한다. 그러나 투기에 대한 인식 전환과 정책에 대한 일관성 없이는 부동산 시장을 안정시킬 수 없다.
한번 규제가 나오면 정신차리지 못할 정도로 융단폭격식으로 계속 되는게 우리나라 부동산 정책이다. 이런 규제강화는 시장에서 규제에 대한 면역만 증대시킬 것으로 보여 심히 우려된다.
토지거래허가구역은 이번 지정으로 전국토의 20.9%(63억3,028만평)가 되어 웬만한 개발호재가 있는곳은 모두 허가구역으로 묶이게 되었다.
허가구역이 되면 토지거래 건수는 지정 직전보다 감소한다. 그러나 이런 감소가 토지시장의 안정을 뜻하는 것은 아니며 더욱이 토지가격의 하락으로 이어지지 않는다는 것을 우리모두는 잘 알고 있다.
언젠가 정책이 바뀌어 허가구역이 풀릴경우에 팔면되고 수용이 되어도 싯가보상원칙이 있기 때문에 은행금리는 충분히 보상받는다는게 시장의 일반 인식이다.
투기지역 또한 얼마나 지정의 실효를 거둘지 미지수이기는 마찬가지이다. 이번에 부동산 가격안정심의회에서 결정된 투기지역은 토지 22곳, 주택 8곳으로 총 30곳이다.
이는 기존 토지투기지역 41곳이 63곳, 주택투기지역은 37곳에서 45곳으로 늘려 전국 108곳이 투기지역으로 지정되었다. 투기지역이 지정되면 기준시가가 아니고 실거래가액으로 양도세가 부과된다. 그러나 이런 실거래가액 양도세 부과가 시장에 큰 영향을 미치지 못한다.
토지의 경우 매매 물건의 대부분이 8년이상 자경농지인 전답으로 양도세를 면제 받는 거래가 주류이기 때문에 실효성이 미미하다. 주택의 경우 지난주 본란이 지적한대로 팔리는 좋은 곳에 있는 주택은 양도소득세가 전가되어도 매매가 이루어지나 인기없는 곳에 있는 주택은 양도세중과가 거래를 두절시킬 수도 있다.
토지나 주택에 대한 투기는 근본적으로 양도소득세로는 막기가 힘든 구조를 가지고 있다. 소득이 있는 곳에 세금이 있는 것이지 소득이 없으면 세금이 없다.
따라서 토지나 주택 가격이 오르지 않고는 양도소득세를 부과할 수 없다. 양도차익의 크기는 현명한 투자에서 나오는 것이다.
투자와 투기의 구분이나 투기의 처방에 대해서 어느 누구도 정답을 내 놓을 수 없다. 설령 정답이 나온다 해도 시장의 반응이 문제이며 역사가 어떻게 평가할 것인가를 주목해야 한다.
투기는 언제고 일어날 수 있는 일상적인 것이다.
정권이 바뀌거나 정책이 바뀌면 부동산 규제가 풀릴 것이고 규제가 풀리 매도 하겠다는 사람이 많아지면 정부의 융단 폭격식 규제도 아무런 효과를 내지 못할 것이다. 투기에 대한 인식전환, 정책의 일관성, 친시장 위주의 정책으로의 방향 전환이 그래서 필요하다.