부동산신문

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투기과열지역내의 분양권 명의변경

2005년 06월 21일 (화) 00:00:00

부동산신문

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이번 주는 투기과열지역내의 분양권 명의변경에 대한 상담사례를 소개해 드리겠습니다. 투기과열지역내에서는 분양권 전매가 금지되므로 양도뿐만 아니라 증여도 할 수 없습니다. 따라서 다른 사람의 명의를 빌려서 투기과열지역내의 아파트를 분양 받으신 분들은 아파트 준공 후에 등기를 하고 이 아파트에 대한 양도소득세나 증여세를 낸 후 다시 명의변경에 대한 취득세와 등록세를 부담하면서 명의를 변경할 수 있게 됩니다.

<상담사례>
용인에 거주하시는 정수용 선생님이 문의하신 내용입니다. 2003년 용인지역에서 동서가 아파트를 청약하여 당첨되었는데 층수가 마음에 안 든다고 하여 계약을 포기 하겠다고 해서 본인이 동서 명의로 아파트를 계약하여 현재 분양권을 가지고 있습니다. 계약금 20%는 동서명의로 납부 하였고 60%는 융자 처리 하였습니다. 이 지역은 투기과열지역인데 최근 아파트 가격이 많이 상승하였으며 2006년 하반기 입주 시까지는 프리미엄이 상당이 많이 붙을 것으로 주위 부동산에서 예측하고 있습니다. 질문사항은 분양금액은 4억원 정도이고 입주시 프리미엄이 2억 원으로 예상했을 경우 부담부 증여를 포함하여 입주시 세금을 가장 적게 내고 제 앞으로 명의 변경할 수 있는 방법입니다.

<답변>
1) 투기과열지구내의 아파트는 분양권 전매가 금지되므로 증여도 금지됩니다. 따라서 양도나 증여는 아파트가 완공되고 등기를 한 후에 아파트를 양도하거나 증여로 명의를 변경하여야 합니다.
2) 그러나 경제적 실질을 따져보면 이러한 거래는 아파트를 양도하는 것도 증여하는 것도 아닙니다. 다만 아파트의 프리미엄 상당액만큼만 증여하는 거래가 되는데 이러한 거래를 정확하게 세무신고하기가 곤란하므로 전체를 증여나 양도 또는 부담부 증여의 형태로 신고하게 됩니다.
3) 부담부 증여란 채무액이 담보된 자산을 증여하는 경우 채무액에 대해서는 양도로 본다는 규정입니다. 예를 들어 중도금 대출금은 2억 2천 만원이고 시세가 6억에 상당하는 아파트를 증여한 경우 대출금 2억 2천 만원은 유상으로 이전된 양도이고 대출금을 초과하는 3억 8천만 증여입니다.
4) 증여냐 양도냐를 비교해 볼 때 항상 증여가 유리하다거나 불리한 것은 아닙니다. 시세가 6억 원인 아파트를 증여할 경우 증여세는 약 1억 2천 만원이 나오고, 양도차익이 2억 원인 경우 양도소득세는 6천여 만원이 나옵니다. 또 이에 대한 대출금 2억 2천 만원을 부담부 증여로 신고하면 양도소득세는 1,460만원이 나오고 증여세로는 6,600만원이 나와서 총 부담할 세금은 8,060만원입니다.
5) 따라서 이렇게 시세가 높은 아파트는 증여보다는 부담부증여가 유리하고, 부담부 증여 보다는 양도가 유리하게 됩니다.