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아파트 분양권 다운계약서 작성·매입 할 때의 문제점

2005년 06월 14일 (화) 00:00:00

부동산신문

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<박정현 세무사의 부동산과 세금>
이번 주는 아파트 분양권을 다운계약서를 작성하고 매입하는 경우의 세무상 적용에 대하여 알아보겠습니다. 아파트 분양권은 실제 납부한 계약금 및 중도금에 프리미엄을 가산해 주고 매입하게 되는데 분양권을 매도한 사람은 이 프리미엄에 대한 양도소득세를 납부하여야 합니다. 매도인 입장에서 보면 이 프리미엄은 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도차익으로 비교적 단기간 보유하는 경우가 많아서 세율 적용이 일반 주택보다 높은 경우가 많으므로 다운계약서를 작성하자는 요구를 하게 됩니다. 그러나 결국 이렇게 다운 계약서를 작성해 주고 매수한 사람은 취득가액을 다 인정 받을 수 없어서 나중에 양도소득세를 더 많이 납부해야 합니다.

상담사례
천안에서 이승은 선생님이 문의 하신 내용입니다. 1억2000만원 정도 하는 아파트에 프리미엄을 900만원 더 주고 매수하려고 하는데 매도인이 프리미엄이 없는 계약서를 작성해 달라고 합니다. 웬만하면 가격을 더 주더라도 다운 계약서 작성을 안 해 주려고 하는데 양도소득세가 얼마 정도 나오나요? 그리고 프리미엄을 적게 신고하여 적발되었을 시 거기에 대한 가산세와 매도인의 요구에 의해 매수인이 동의를 하였을 경우 매수인은 불이익이 없는지에 대하여 문의하셨습니다.

답변
1) 분양권의 프리미엄이 900만원인 경우 여기에 대한 양도소득세는 적용되는 세율에 따라 달라지는데 세율은 보유기간에 따라 2년 이상은 9%가 적용되고, 1년 이상 2년 미만은 40%, 1년 미만은 50%의 세율이 적용되어 양도소득세가 적게는 59만원부터 많게는 325만원까지 나옵니다.
2) 양도소득세란 분양권을 양도한 사람이 발생된 양도소득에 대하여 내는 세금이므로 양수인은 양도소득세 납세의무가 없습니다. 따라서 다운계약서를 작성하고 분양권을 매수했다고 해서 매수인이 세법상 의무를 위반하는 것은 아닙니다. 다만 나중에 이 주택을 양도할 때 계약서상 취득가액이 실제 취득가액보다 낮아서 내야 하는 양도소득세가 더 많아집니다. 결국 그 다운한 금액에 대한 양도소득세를 매수인이 부담하게 되는 것이지요. 물론 나중에 1세대 1주택으로 비과세 되는 경우 추가적인 양도소득세 부담은 없습니다.
3) 또 양도인 입장에서 보면 양도소득세를 과소해서 신고한 경우 과소신고세액의 10%의 가산세와 하루에 과소 납부한 세액의 3/10,000씩 가산세가 추가된다는 점에서 위험부담이 있습니다.