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재건축 아파트 보유 중 다른 주택을 양도하는 경우

2005년 05월 24일 (화) 00:00:00

부동산신문

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이번 주는 재건축아파트를 입주권 상태로 보유하고 있는 동안 다른 주택을 양도하는 경우 주의할 사항에 대하여 알아보겠습니다. 재건축아파트는 사업시행인가일 후부터 새로운 주택의 사용승인일 까지는 분양권의 양도로 보아 과세합니다. 그러나 다른 주택을 양도하는 경우에는 멸실 등기일 까지는 이 재개발아파트도 보유 주택 수에 포함됩니다. 따라서 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 일반주택과 재건축아파트를 소유하고 있는 경우 재건축 아파트의 멸실 이후 일반주택을 양도해야 1세대 1주택으로 보아 비과세에 해당합니다.

<상담사례>
서울에 거주하시는 이병준 선생님이 문의하신 내용입니다. 현재 주택의 보유상태는 다음과 같은데 이번에 양도하는 A주택을 비과세 받기 위해서는 어떻게 해야 하는지 대하여 문의하셨습니다. 개인적으로 이 참에 C주택을 결혼한 아들에게 증여하는 것을 고려하고 계십니다.
A주택: 4년 거주, 5월 양도계약 체결, 잔금은 7월
B주택: 현재 재건축 상태로 멸실 등기는 5월 30일 예정
C주택: 20년 전 부모님께 증여 받은 주택으로 부산 소재

<답변>
일단, C주택을 결혼하여 따로 거주하고 있는 아들에게 증여하면 C주택은 더 이상 이병준 선생님 세대의 보유 주택이 아닙니다. 또한 재건축 진행중인 B 아파트도 멸실 후에는 보유주택 수에서 차감됩니다. 따라서 A주택의 잔금청산시점인 7월에는 멸실 상태의 재건축 아파트 입주권 B와 비과세요건을 충족한 A주택만 보유하고 있는 상태이므로 이 주택은 1세대 1주택의 양도로 보아 양도소득세가 비과세됩니다.
그러나 재건축아파트가 사업시행인가만 받고 아직 멸실 되지 않은 상태이거나 새로운 주택이 완공된 이후라면 보유주택 수에 포함되어 먼저 양도하는 주택은 과세되니 주의하십시오.
2005.3.11 대법원 판례에 의하면 재건축아파트 입주권과 비과세되는 주택을 보유한 경우 주택을 양도하면 1세대 2주택으로 보아 과세결정을 한 사례가 있으나 아직 과세관청(세무서)에서는 이런 경우 과세결정을 하고 있지 않습니다.
이런 경우 또 주의하여야 할 사항은 C주택의 증여시점을 꼭 A주택의 잔금청산일 이전으로 하고, 만약 새로운 주택을 다시 취득한다면 이 새로운 주택의 잔금청산일은 양도주택의 잔금청산일 이후가 되어야 한다는 점입니다.