부동산신문

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中-부동산제도

2005년 05월 19일 (목) 00:00:00

이승아

경기 불황속에서도 부동산 값이 오르는 아이러닉한 연출이 계속되고 있다. 천정부지로 솟은 집값은 내 집 마련조차 하지 못하고 정년퇴직을 걱정하는 봉급쟁이들에게 한숨만 짓게한다. 또 혼기가 찬 사람들은 집걱정 때문에 결혼을 미뤄 사회적 문제도 일으키고 있다. 그래서 적은 자본으로 내 집 마련 꿈을 실현할 수 있고 노후대책으로 향후 투자가치가 있는 중국 부동산으로 눈을 돌리고 있다. 게다가 달러화 약세와 앞으로의 위안화 절상으로 인한 호재도 무시할 수 없기 때문이다. 그러나 중국의 토지에 관하여, 법률적으로 명확한 개념정의를 갖지 않는다면 추후에 예기치 못하는 분쟁에 휘말릴 수도 있으니 세심한 주의가 필요하다. 따라서 본지는 이번주부터 중국에서 부동산 구입때 꼭 알아야할 '중국부동산제도'에 대해 알아보는 연재물을 기획 보도한다. 먼저 그 첫 번째로 기본적인 부동산 제도의 기본적인 개념을 알아보기로 한다.
1. 중국의 모든 토지는 국가소유이다.
농촌집단토지는 농촌집단의 공유지지만 개인이나 촌장의 임의로 처분하거나 제3자에게 임대, 또는 양도할 수 없다. 즉 어느 개인이나 촌장이 임의로 처분하거나 법률적 절차를 생략하고 제3자에게 임대 또는 사용권을 양도할 수 없도록 되는 것이다. 결국 국가 또는 집단소유이므로 토지에 관한 한 어떠한 단체나 개인도 '토지소유권'은 인정하지 않는다는 뜻이다.
2. '토지사용권'만은 법에 따라 자유로이 취득할 수 있다.
제한적 기간 내에 토지소유권을 취득할 수 있다. 이 '토지사용권'은 일정기간(주거용지70년, 공업용지50년)내에 사용, 점유, 임대, 처분, 저당설정 등이 가능하다. 그러나 영속적 소유권은 아니다. 또한 토지 사용권의 '취득'과 '임대'는 다른 개념이다. 토지사용권을 취득했다함은 일정기간동안 사용, 수익, 처분, 저당설정 등이 모두 가능하지만, 임대의 경우에는 임의처분이나 저당설정 등은 아예 불가능하다.
3. '집단토지'는 토지사용권을 취득할 수 없다.
해당 집단토지를 국유지로 전환해야 토지 사용권을 취득할 수 있지만 절차가 복잡하여 사실상 불가능하다. 그런데, 많은 외국기업 또는 개인들이 독자 또는 합자의 형식으로 농촌취락지구의 토지를 빌려서 사업을 하면서 토지를 합법적으로 임대했거나 토지사용권을 취득한 것으로 오인하고 있다. 이런 경우, 관할 토지관리국에 가서 사용권이나 임대에 관한 등기여부를 열람해보면 된다.
토지임대 또는 사용권을 부여해 주었다는 상대방에게 '국유지사용증'의 교부를 요청해도 되지만 농촌이나 도심 근교에서 사업을 하는 사람은 경제기술개발구 등 지정공단이 아닌 경우 상대방이 교부를 못 할 수도 있다.
4. 무상임대방식의 토지가 있다.
이 토지는 대형 국유기업, 학교, 병원 등 극히 제한되어 있는 목적에 활용하는 토지제도로서, 외국인이 투자한 기업은 활용할 수 없다. 또한, 그러나 이런 기업이나 단체들은 영리 목적으로 바꿔 나가고 있어 무상임대방식은 사라지고 있는 추세다.
5. 외국인은 토지 사용료 면제 된다.
외국인이 중국내에 독자 또는 합자로 설립한 법인이 중국의 공업용지 등을 사용하면서 토지사용비가 자주 문제가 되고 있다. '토지 사용세' 등 엉뚱한 다른 명목으로 납부를 요구하는 경우에 현명히 대처해야 할 것이다. 토지사용세는 할당방식토지나 농촌집단토지의 경우에 사용되는 용어로 중국 국유기업이나 농민이 납부 의무자이다.
중국 정부가 자국의 경제발전을 모색하는 방안으로 세금을 면제해 주는 등 적극적으로 외자 유치를 했다. 그러나 외국자본이 몰릴때로 모이고 긴축정책을 펴나가면서 세제해택을 많이 줄이고 있다.