부동산신문

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상속주택과 일반주택 양도시 주의점 2

2005년 05월 02일 (월) 00:00:00

부동산신문

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이번 주는 상속주택과 상속주택이 아닌 주택(일반주택)을 각각 1채씩 보유하고 있을 때 일반주택의 양도소득세가 1세대 1주택 비과세 규정에 의거해서 양도소득세를 내지 않아도 되는 거래를 판정하는 것과 관련된 상담사례를 저번 주에 이어서 소개해 드리겠습니다. 1주택 보유자가 1주택을 상속받아 1세대 2주택이 된 경우로서 일반주택을 팔 때에는 국내에 1주택을 소유한 것으로 봅니다. 다만, 2002.12.31 이전에 상속받은 주택을 2004.12.31까지 양도하는 경우에는 보유기간 및 양도시기에 관계없이 양도소득세를 과세하지 않았지만, 2005년부터는 상속주택을 양도할 경우 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 않는 한 양도소득세가 과세됩니다.

상담사례
일산에 거주하시는 김영철 선생님이 문의하신 내용입니다.
저와 가족이 보유한 부동산 내역입니다.

A.2000년 8월에 상속받은 4층 상가주택(서울 소재)
B.1997년 아내가 분양받은 26평형 아파트(일산 소재,현재 거주 중)
C.2001년 12월 경락받은 2층건물(현황 주택)
-파주시 소재(이 물건은 팔고 싶지 않음)

1. A와B를 처분하고 싶은데 어느 물건을 먼저 팔아야 하는지요?
A는 상속받은 주택이므로 일반 주택인 B를 먼저 처분하면 양도세가 면제된다고 하는데 이 경우도 가능한지요? (C가 있어서 걸립니다.)

2. B를 먼저 처분하고 A를 처분할 경우 A에 대한 양도세도 면제 가능한지요?

3. C는 읍면지역에 소재하므로 1가구 3주택에는 해당되지 않는다는데 A와 B중
하나를 처분하면 1가구 1주택이 되는지요?

답변
1. 1주택을 보유한 사람이 1주택을 상속받아서 1세대 2주택이 된 경우로서 일반주택을 팔 때에는 국내에 1주택을 소유한 것으로 보아서 1세대 1주택 비과세에 관한 규정을 적용합니다. 따라서 C주택을 소유하고 있지 않은 상태라면 B주택이 비과세되겠지만 C주택을 보유한 상태에서는 1세대 3주택이므로 B주택을 양도해도 비과세 규정이 적용되지 않습니다.
1) B주택을 양도한 후에 A주택을 양도해도 1세대 2주택 이므로 A주택은 과세됩니다. 다만, 2채의 주택 중 C주택을 A주택 보다 먼저 양도할 경우 A주택은 상속주택으로 보유수 산정에서 제외되어 C주택의 양도소득세는 비과세 됩니다.
2) C주택이 1세대 3주택에서 제외된다는 의미는 60%의 세율로 중과세 되는 주택 수 산정에서 제외된다는 것으로 1세대 1주택 비과세여부를 판정할 때에는 보유 주택 수에 포함됩니다.